La humedad, las corrientes de aire en las ventanas o las fallas de calefacción son razones comunes para una reducción del alquiler. Pero no los únicos. En qué casos puedes pagar menos alquiler y qué requisitos legales debes observar en nuestra guía.
¿Cuándo se justifica una reducción de alquiler?
El arrendador debe remediar los defectos en el apartamento alquilado que restringen su uso según el contrato. Hasta que esto suceda, el inquilino puede reducir el alquiler. Sin embargo, debe haber un defecto que justifique la reducción del alquiler y no fue causado por el propietario. Tales defectos son:
- información incorrecta del espacio habitable
- Humedad o moho
- techos con goteras o ventanas dañadas
- Fallos o defectos de calefacción
- Fallo del suministro de agua caliente.
- desagües obstruidos, inodoros inutilizables, bañeras dañadas
- un balcón que necesita reparación
- Fallo del sistema eléctrico, defectos en el ascensor, sistema de timbre o iluminación de la casa
- No se puede utilizar el sótano, el jardín o el garaje.
- moqueta desgastada, parquet dañado
Pero el daño ambiental desde el exterior también se considera una razón para una reducción de alquiler:
- Contaminación por polvo y suciedad
- ruido de construcción
- Contaminación acústica de los vecinos debido a un aislamiento acústico inadecuado
- Perturbaciones de vecinos
- Hedor del apartamento vecino, por ejemplo debido a la cría de animales inadecuada
- Infestación de alimañas
- Prostitución en la casa
Es bueno saberlo : la contaminación acústica del exterior no siempre le permite pagar menos alquiler; los tribunales suelen decidirlo caso por caso. Los inquilinos solo pueden reclamar esto como una reducción del alquiler si han llegado a un acuerdo sobre la calidad del apartamento al mudarse o si el propietario puede exigir un pago de compensación al tercero perjudicial (como en el caso de un sitio de construcción vecino o un campo de deportes).
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Funciones prometidas También tiene derecho a una reducción del alquiler si el apartamento no cumple |
¿Cuándo se excluye una reducción de alquiler?
No se le permite pagar menos alquiler en el caso de una renovación energética a pesar de deterioro de uso, contaminación acústica o suciedad. Estos incluyen medidas para mejorar el aislamiento térmico, un nuevo sistema de calefacción o nuevas ventanas. En los primeros tres meses de la renovación, debe soportar el sitio de construcción sin poder derivar una reducción del alquiler.
Una reducción del alquiler debido a la contaminación acústica no está del todo libre de problemas: depende de la causa del ruido.
Incluso si la escasez de alojamiento solo conduce a un impedimento menor, no se le permite reducir el alquiler; aún tiene derecho a que el propietario corrija el defecto. Los defectos insignificantes típicos son:
- iluminación defectuosa en el hueco de la escalera
- Contaminación acústica leve de los vecinos, por ejemplo, por la descarga de los inodoros, la apertura y cierre de ventanas y puertas después de las 10 p.m.
- Pequeñas grietas en el edificio antiguo
- Mancha de agua en el baño.
- Grieta en el cristal de la ventana
Básicamente, como inquilino, debe verificar el apartamento a fondo antes de firmar un contrato. Los defectos que no fueron reconocidos debido a negligencia grave no son motivo para una reducción de alquiler posterior. Cualquiera que alquile un apartamento en un área de desarrollo nuevo o cerca de un parque infantil no debe quejarse del ruido de la construcción o los gritos de los niños. También se deben esperar defectos como ventanas viejas o cristales poco claros en edificios antiguos.
¿Cómo se implementa una reducción de alquiler?
No es necesario que solicite una reducción del alquiler al propietario, pero debe notificarlo de antemano informando un defecto. Porque solo cuando sepa sobre el defecto podrá eliminarlo y restaurar el apartamento a un estado adecuado. Como inquilino, puede reducir el alquiler en el período comprendido entre el inicio del deterioro de la calidad de su vivienda y la eliminación del defecto.
Notificación de defectos: cómo proceder
Cualquiera que desee hacer cumplir una reducción de alquiler debe poder presentar una notificación por escrito de los defectos como prueba. Ya sea por carta o correo electrónico: es suficiente si describe los síntomas de la deficiencia; no es necesario que explique la causa o el alcance del deterioro en el uso, esto surge de una sentencia del Tribunal Federal de Justicia (BHG, Az. VIII ZR 125/11). La notificación de defectos por teléfono solo está permitida en situaciones de emergencia, como un fallo de calefacción en invierno. Un testigo también tiene sentido aquí.
En determinadas circunstancias, usted, como inquilino, puede ser responsable de los daños si no informa un defecto y éste se convierte en un daño importante con el tiempo.
Si se ha hecho la notificación del defecto y el arrendador no se mueve o incluso se niega a restaurar la condición adecuada del apartamento, el inquilino puede demandar para que se repare el defecto. Porque la reclamación de reparación pertenece a los derechos del inquilino. No hay plazo de prescripción mientras el inquilino viva en el apartamento.
Es bueno saberlo : Si el arrendador utiliza trabajadores no calificados para remediar la falta de alojamiento o si solo está dispuesto a realizar un trabajo manual insuficiente, usted, como inquilino, puede rechazar este trabajo por considerarlo "inadecuado". En este caso, puede organizar las reparaciones usted mismo a cargo del arrendador.
¿Qué tan alto puede ser la reducción del alquiler?
El monto de la reducción depende del caso individual. Depende de qué tan grave sea la escasez de viviendas y cuánto tiempo ha estado allí. El monto de la reducción del alquiler debe ser adecuado, decidió el Tribunal Federal de Justicia (Az. VIII ZR 19/14). Por lo tanto, tenga cuidado de no establecer una reducción demasiado alta. En caso de duda, usted como inquilino debe calcular demasiado bajo. O paga el alquiler completo sujeto al reembolso hasta que se haya aclarado el monto de la reducción permitida con la ayuda de un asesor legal.
Un abogado o empleado de la asociación de protección de inquilinos le explicará hasta qué punto puede reducir el alquiler y qué parte puede retener por completo.
¿Cómo calcula el monto de una reducción de alquiler?
El monto de la reducción del alquiler solo se puede calcular fácilmente en caso de un cálculo incorrecto del espacio habitable: por ejemplo, si el apartamento es un 15 por ciento más pequeño de lo especificado, puede pagar un 15 por ciento menos de alquiler.
Se vuelve más difícil determinar el alcance de otro deterioro del valor residencial y derivar el monto de la reducción del alquiler a partir de esto. Para hacer esto, debe tener en cuenta si todas las habitaciones del apartamento se ven afectadas por la deficiencia o el tamaño y la calidad de vida de la habitación y, por supuesto, cuánto tiempo duró la deficiencia. Por lo tanto, antes de decidirse por una reducción del alquiler, es aconsejable buscar el asesoramiento de la asociación de inquilinos local o de un abogado.
¿Cuál es la diferencia entre la reducción del alquiler y el derecho de retención?
Si el objetivo principal de una reducción de alquiler es obtener una compensación por el deterioro del valor residencial, el derecho de retención representa un medio real de ejercer presión sobre el propietario: permite al inquilino retener una cantidad mayor. Ambos derechos de inquilino se pueden ejercer al mismo tiempo.
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Reducción de alquiler |
Derecho de retención |
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Se |
El inquilino retiene de tres a cinco veces la |
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El |
El inquilino paga el alquiler retenido de forma |
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La cantidad retenida no puede ser mayor |
¿Puede el arrendador rechazar una reducción de alquiler?
El mero hecho de que el inquilino reduzca el alquiler no da derecho al propietario a rescindir el contrato de arrendamiento. Sin embargo, si el inquilino paga menos alquiler a pesar de la situación legal o de hecho poco clara, es culpable de incumplimiento de pago. Para ello, debe estar en mora con más de un mes de alquiler en dos fechas consecutivas o dos meses de alquiler durante un período más largo. Luego le da al arrendador la oportunidad de terminar el arrendamiento sin previo aviso (BGH, Az. VIII ZR 128/11). Sin embargo, si la reducción del alquiler estaba justificada, el arrendador naturalmente no tiene derecho a rescisión.
Hemos tomado la información del texto del "Manual del inquilino". Puede solicitar la guía de asesoramiento al consumidor de Amazon aquí.
