El arrendamiento a largo plazo es una alternativa a la compra normal de tierras y es especialmente adecuado para familias con poca equidad. En lugares solicitados, a veces es la única forma de hacer realidad el sueño de ser propietario de una casa. Puede averiguar qué ventajas puede obtener de esto y a qué debe prestar atención aquí.
¿Cómo funciona el arrendamiento a largo plazo?
El derecho de construcción heredable, coloquialmente llamado arrendamiento hereditario, permite a los propietarios de edificios arrendar una propiedad por un período de hasta 99 años y construir una casa en ella. Los municipios, iglesias o fundaciones suelen ofrecer terrenos con los correspondientes contratos de arrendamiento. Pero los particulares también pueden ser arrendatarios. El arrendatario paga solo los intereses de arrendamiento por el tiempo acordado contractualmente.
Los arrendamientos a largo plazo con la iglesia pueden ser de particular interés, porque los miembros a menudo reciben tierras en condiciones particularmente buenas y las familias numerosas o las familias con discapacitados se benefician de las ventajas financieras.
¿Qué es la renta del terreno?
El alquiler del terreno suele ser del cuatro al seis por ciento del valor de la propiedad anualmente, por lo que la suma se puede pagar mensual, trimestral o anualmente, como un alquiler para uso a largo plazo. A diferencia del préstamo hipotecario clásico, cuyo reembolso siempre es el mismo y generalmente se cancela a los 30 años, el alquiler del suelo aumenta con los años. Esto conlleva riesgos, especialmente para los contratos de arrendamiento de larga duración: algunos arrendatarios jubilados o viudos ya no pueden pagar el alquiler cada vez más alto porque sus ingresos son más bajos o ya no se aplican.
¿Cuánto dura el contrato de arrendamiento a largo plazo?
La duración exacta del arrendamiento no está estipulada por ley, por lo que puede negociar. También existen arrendamientos a largo plazo por 50, 60, 75 o 99 años. Sin embargo, es recomendable tener el plazo más largo posible, es decir, al menos 80 años, para que el contrato de arrendamiento a largo plazo no caduque durante su vida. Sin embargo, un largo plazo conlleva el riesgo de una renta del suelo significativamente más alta al final.
¿Tengo que pagar el impuesto de transferencia de bienes raíces en arrendamientos a largo plazo?
Incluso con un contrato de arrendamiento a largo plazo, debe pagar el impuesto de transferencia de bienes raíces sobre la propiedad. Sin embargo, esto se calcula de manera diferente a la compra promedio de una propiedad basada en la renta anual acordada, un factor de conversión y el plazo del arrendamiento. Por lo tanto, el impuesto a la transferencia de bienes raíces es más barato para los arrendamientos a largo plazo que para las compras tradicionales de propiedades.
La búsqueda de una propiedad suele ser muy difícil, especialmente en lugares solicitados. Algunas propiedades solo están disponibles en contratos de arrendamiento a largo plazo.
¿Quién es el propietario de los arrendamientos a largo plazo?
El arrendatario, es decir, la iglesia, la comunidad o la persona privada, sigue siendo el propietario de la propiedad todo el tiempo, pero el arrendatario es el dueño de su propiedad. En ocasiones, esto puede generar fricciones, por ejemplo, si el arrendatario se ha asegurado de tener voz en los cambios, como extensiones o conversiones, o en el caso de una hipoteca. Incluso si el propietario de la vivienda quiere vender su propiedad arrendada mientras tanto, el arrendatario tiene algo que decir.
Comprar un terreno con un contrato de arrendamiento a largo plazo puede tener sentido si realmente desea vivir en su propia casa, pero solo tiene una equidad limitada. No hay costos por comprar una propiedad. Con el alquiler del suelo, los inquilinos prácticamente pagan un alquiler por uso a largo plazo. Vives como un propietario, pero solo eres dueño de Your-Best-Home.net, que está en el suelo, no en el suelo.
Ventajas y desventajas de los arrendamientos a largo plazo
Cuando los precios bajos son tentadores en lugares costosos, a menudo se involucran arrendamientos a largo plazo. Eso puede ser una ganga, o resultar en más costos de lo previsto inicialmente. Le brindamos una descripción general de las oportunidades y los riesgos.
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beneficios |
desventaja |
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Alternativa económica al financiamiento inmobiliario |
Debido al ajuste de la renta del terreno, con el tiempo pagará |
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Atractivo para familias con poca equidad |
No todos los bancos financian una casa en una propiedad |
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Asignación según criterios sociales |
El arrendatario tiene voz en la construcción de la |
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El traspaso se puede vender o heredar |
Difícil |
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Si el contrato termina, la |
La compensación por Your-Best-Home.net asciende a |
¿Qué contiene el contrato de arrendamiento a largo plazo?
- El contrato de arrendamiento suele tener una duración de 60 a 99 años. Describe exactamente cómo se construirá la propiedad: con una casa, una casa adosada o un edificio de apartamentos con garajes. Además, por supuesto, se sigue aplicando el plan de desarrollo de la comunidad.
- El contrato de arrendamiento contiene la llamada cláusula de protección del valor: especifica el índice de precios al que se ajusta el interés del arrendamiento, generalmente el índice de precios al consumidor actual de la Oficina Federal de Estadística. El ajuste suele realizarse cada cinco años, pero también es posible cada tres años.
- El derecho de construcción heredable también debe inscribirse en un registro de la propiedad especial, el registro de la propiedad de la construcción heredable y el contrato debe estar notariado. La renta del terreno también se ingresa aquí como una carga real y se enumera el ajuste de la tasa de interés.
- El arrendatario tiene el derecho de preferencia en caso de que se venda Your-Best-Home.net. Sin embargo, debe regularse contractualmente que se le apliquen las condiciones habituales del mercado.
- Consejo: como arrendatario a largo plazo, asegure un derecho de preferencia si la propiedad se venderá más tarde. No tienes derecho legal a esto. Pero ojo: no te dejes persuadir de hacerte una obligación de compra.
El contrato de arrendamiento debe ser certificado por notario e inscrito en el registro de la propiedad.
Arrendamiento a largo plazo: fin del contrato y rescisión
Ni los arrendatarios a largo plazo ni los propietarios pueden rescindir el contrato durante el plazo, pero pueden rescindirlo anticipadamente de mutuo acuerdo. La excepción es la llamada reversión: el propietario puede solicitar la devolución si el usuario no construye en la propiedad dentro de un cierto período de tiempo, está en mora con sus pagos de intereses por un período de tiempo más largo o viola otras obligaciones bajo el contrato.
Si el contrato termina o si se rescinde prematuramente en caso de una reversión, el arrendatario recibe una compensación por Your-Best-Home.net. Dos tercios del valor de mercado de la propiedad están estipulados por ley. Para evitar disputas, cuando se firma el contrato, debe quedar claro qué criterios se utilizan para calcular el valor de la casa en este momento. Es posible la opinión de un experto designado públicamente o de un comité de expertos. Esto también incluye el valor del plazo restante del arrendamiento. Debe determinar el monto o la base de cálculo y métodos de pago con el arrendatario al concluir el contrato.
Es posible una extensión del contrato entre ambas partes, pero no es obligatoria. Si el usuario desea extender el plazo del contrato de arrendamiento a largo plazo, debe buscar una discusión desde el principio. Solo si la propiedad va a permanecer en arrendamiento a largo plazo, el arrendatario a largo plazo tiene prioridad sobre otras partes interesadas. Si se prorroga el contrato, el ajuste de la tasa de interés debe fijarse sobre la base del contrato anterior. La extensión debe ingresarse en el registro de la propiedad antes de que expire el tiempo.
Venta del arrendamiento
El arrendatario puede vender el arrendamiento durante la vigencia del contrato, con el consentimiento del propietario. Esto puede negarse, por ejemplo, si el comprador potencial no tiene una buena calificación crediticia. De lo contrario, el comprador toma el lugar del usuario original y el contrato continúa en los mismos términos.