Las personas mayores están vendiendo sus casas para reducir su tamaño. Las familias jóvenes, por otro lado, quieren expandirse. Un intercambio de propiedad podría ser la solución, con la ventaja de que la compra y la venta se pueden realizar en paralelo. ¿Cómo funciona esta idea?
La mayoría de las personas mayores de 65 años viven en su propia casa, pero rara vez sin barreras. Los corredores de LBS están observando una tendencia: cada vez más personas mayores están pensando en cambiar su antigua casa por una nueva.
"De hecho, nos estamos dando cuenta de que cada vez más personas están dispuestas a vender su casa en el verde", dice Roland Hustert, director gerente de LBS Immobilien NordWest. "Esto será gratis para una familia joven. Un corredor puede unir a ambas partes para un intercambio, pero solo si ofrecen exactamente lo que el otro está buscando ". Parece una buena idea.
¿Cuándo es el mejor momento para cambiar de propiedad?
El momento adecuado es importante para las personas de la tercera edad al cambiar de propiedad. Esto ocurre cuando los propietarios se enteran después de que sus hijos se han mudado, por ejemplo: La casa es demasiado grande o está demasiado lejos de las actividades de ocio. Y no solo cuando tienen que mudarse años después por razones de salud y el tiempo es esencial. Porque: Un canje de propiedad a veces puede llevar mucho tiempo.
Encuentra una casa o apartamento para intercambiar propiedad
Tanto los apartamentos como las casas que se ofrecen para el intercambio de bienes raíces se pueden encontrar en los portales en línea relevantes. Esta alternativa es interesante para los propietarios que quieran cambiar su situación de vida: las parejas que quieren formar una familia, por ejemplo, serían buenos socios de intercambio para las personas mayores que quieren reducir su tamaño después de que sus hijos se hayan mudado. O para decirlo de otra manera: si una pareja está divorciada y planea cambiar su apartamento por dos separados, sería un buen intercambio para los amantes que quieren mudarse desde sus apartamentos individuales. Pero lo que suena bien en teoría no es tan fácil de implementar en la práctica.
Obstáculos al intercambio de propiedad
Un intercambio de propiedad puede ser una situación beneficiosa para ambas partes. Sin embargo, existen algunos obstáculos en la implementación. Las personas mayores que se sientan más pequeñas casi siempre quieren comprar apartamentos nuevos y rara vez quieren comprar propiedades existentes. Por otro lado, hay familias que quieren expandirse. Sin embargo, estos a menudo no tienen nada que canjear porque los han alquilado previamente. Y si lo hace, también deben ajustarse otros criterios, por ejemplo, ubicación, diseño, valor. En consecuencia, es difícil y lleva mucho tiempo encontrar un socio de intercambio adecuado.
Después de un exitoso intercambio inmobiliario con todos los trámites, lo único que queda por hacer es entregar las llaves y mudarse.
Permuta inmobiliaria: ventajas y desventajas de un vistazo
beneficios
- Si hay que sacar un préstamo, este es menor que al comprar una casa normal, ya que la propiedad propia se compensa como valor de cambio.
- La financiación puente es más fácil de conseguir para las personas mayores que un préstamo hipotecario de más de 50 años.
- Encargar a un agente de bienes raíces para el intercambio de bienes raíces ahorra mucho tiempo y nervios.
desventaja
- Se necesita tiempo para encontrar socios de intercambio adecuados.
- Las partes deben ponerse de acuerdo sobre el valor de sus bienes inmuebles.
- Los apartamentos de alquiler solo se pueden ofrecer para el intercambio con el permiso del propietario.
- Es de facto una compra de vivienda con todos los costes y trámites de compra auxiliares.
Permuta inmobiliaria en tu propia familia
El intercambio dentro de una familia es más común porque es más fácil de enhebrar: los mayores, por ejemplo, se mudan al condominio de su hijo, y el hijo, a su vez, se hace cargo de la casa de sus antiguos padres. Debido al grado de relación, ambas partes se ahorran el impuesto a la transferencia de bienes raíces, que sería adeudado como parte de los costos de compra complementarios para los socios de divisas.
Consejo de impuestos para el intercambio de propiedad familiar
Si ambas propiedades permanecen en la familia y los padres y el niño se transfieren mutuamente la propiedad entre sí sin pago adicional, hay una transacción de intercambio contra pago, como Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. informado. Ninguno de los dos tiene que pagar ningún impuesto debido al intercambio de propiedad. Solo surgen los gastos notariales por la transferencia del catastro. Por regla general, estos corren a cargo de cada "comprador". Si el bien inmueble no es de igual valor, se hace una donación a la persona que recibe el bien más valioso. Si las exenciones son insuficientes, esto puede estar sujeto al impuesto sobre donaciones.
Es más fácil si puede hacer un intercambio de bienes raíces en su propia familia. Eso incluso ahorra impuestos.
Consejos de financiación para permutas inmobiliarias
Si dos socios se han encontrado para intercambiar la propiedad, pronto vencerá el precio de compra. Las familias jóvenes que desean comprar en lugar de alquilar obtienen una financiación normal que se adapta a sus necesidades individuales.
Es más problemático para las personas mayores: la financiación será difícil y su propio dinero todavía está en la casa vieja. El financiamiento puente puede llenar el vacío hasta que los ingresos por ventas estén disponibles. "Aquellos que ofrecen una propiedad comercializable a menudo tienen el dinero dentro de los tres meses", dice Hustert como guía. En regiones que se encogen, puede ser aconsejable vender primero y regular la fase de transición juntos hasta la mudanza. Las personas mayores pueden, por ejemplo, acordar con el comprador alquilar temporalmente su propia casa.
Permuta inmobiliaria con profesionales
Los consultores inmobiliarios y financieros de Sparkassen-Finanzgruppe trabajan de la mano en el intercambio de propiedades. Ayudan a coordinar de forma óptima la compra y la venta. Como posible comprador, el cliente recibe periódicamente información sobre las propiedades adecuadas del agente inmobiliario y, como vendedor, recibe ayuda con la valoración y comercialización de su casa anterior, por ejemplo, al crear el anuncio perfecto para el portal inmobiliario. El profesional financiero de Sparkasse o LBS proporcionará, si es necesario, la financiación perfecta (provisional). Roland Hustert acompaña cada vez más a las personas mayores que quieren cambiar su antigua propiedad por una nueva: "El 30 por ciento de nuestros condominios de nueva construcción se destinan a personas que se sientan a medida que envejecen".
Esto es lo que hacen los corredores al intercambiar propiedades
Para el vendedor
- Determinación de valor
- Preparación de exposiciones
- Publicidad y Marketing
- Verificación de crédito
- Visitas con interesados
- negociaciones de precios
- Preparación, coordinación y apoyo de la cita notarial
- Cooperación con socios, por ejemplo para la creación del certificado energético
Para el comprador
- Inclusión en el archivo del cliente potencial
- Presentación de objetos adecuados
- Compilar los documentos de propiedad
- Acuerdo e implementación de visitas de propiedad
- negociaciones de precios
- Elaboración del contrato de compraventa
- Cooperación con socios (Sparkasse, LBS, aseguradoras públicas), por ejemplo, para financiación y seguros para propietarios de viviendas.
Casos especiales: permuta alquiler y apartamentos vacacionales
Los apartamentos de alquiler y los apartamentos de vacaciones también se anuncian para permutas inmobiliarias. Teóricamente es posible y ofrece ventajas, pero en la práctica las desventajas superan a las desventajas.
Intercambio de inmuebles de apartamentos de alquiler
En el caso de apartamentos de alquiler, el principio de intercambio solo funciona con el consentimiento del propietario. Si se encuentra un socio de intercambio, posiblemente puede suspender el período de preaviso de tres meses y ahorrar el doble de costos de alquiler, siempre que ambos movimientos se puedan organizar con prontitud. Lo que no es exactamente fácil, después de todo, tanto las reparaciones como las mudanzas deben realizarse en paralelo. Además, el arrendador tiene voz en la elección del nuevo inquilino o, en este caso, un socio de intercambio.
Intercambio de inmuebles de viviendas vacacionales
También hay permuta inmobiliaria para quienes gustan de viajar: con este modelo, su propio apartamento se ofrece como apartamento de vacaciones, mientras usted se va de vacaciones en el apartamento de su compañero de intercambio. Sin embargo, esto solo es posible bajo ciertas condiciones: al otro propietario también le debe gustar su propio apartamento y el área circundante y ambos deben ir de vacaciones al mismo tiempo. Suele ser más fácil alquilar un apartamento de vacaciones normal.
