El préstamo bullet es una de las formas de crédito más caras. En ciertos casos, aún puede valer la pena obtener un préstamo sin reembolso. Esto es especialmente cierto si tiene o desea celebrar un contrato de préstamo de sociedad de construcción.
¿Qué es un préstamo Bullet?
Un préstamo tipo bala es un tipo especial de préstamo en el que el reembolso total del monto prestado solo se debe pagar al final del plazo del préstamo.
Durante el plazo del préstamo, el prestatario no tiene que hacer ningún reembolso del préstamo bullet. Aquí es donde se diferencia de un préstamo de anualidad, por ejemplo. El prestatario solo paga los intereses mensuales incurridos por el préstamo al banco financiador. El monto del interés puede ser fijo o variable.
Dado que no hay reembolso durante todo el plazo del préstamo, el préstamo a plazo también se conoce como un préstamo sin amortización, un préstamo sin amortización o un préstamo al vencimiento.
Debido a la falta de reembolso, un préstamo tipo bullet representa un riesgo considerable para el banco financiador, por lo que las instituciones de crédito se protegen con tasas de interés significativamente más altas.
Aunque el prestatario no tiene que realizar ningún reembolso durante el período del préstamo, se incurre en altas tasas de interés sobre el préstamo bullet.
¿Cuándo tiene sentido un préstamo Bullet?
Un préstamo bala vale la pena para el prestatario si puede invertir su dinero de otra manera o para excluir cargas dobles debido a la falta de pagos a plazos. Las formas de inversión pueden ser transacciones de acciones, así como contribuciones mensuales a un seguro de vida o al contrato de préstamo de una sociedad de construcción.
Dado que los costos de interés de un préstamo al vencimiento suelen ser más altos que los de un préstamo de anualidad, por ejemplo, no vale la pena para todos al final. En cualquier caso, tiene sentido un cálculo exacto de los costos, por lo que también deben incluirse las posibles subvenciones (ver más abajo).
Préstamo final en relación con un contrato de préstamo de una sociedad de construcción
La combinación de un préstamo bala con un contrato de préstamo de una sociedad de construcción es particularmente útil si una propiedad se va a construir o renovar con el dinero del préstamo. Dado que no hay cuotas de reembolso, el prestatario puede pagar sumas significativamente mayores en el contrato cada mes con esta forma de préstamo hipotecario y acumular una cantidad de dinero mayor de lo que podría con el reembolso simultáneo. Si el plazo del préstamo termina y finalmente debe reembolsarse, idealmente se puede canjear la suma total de la financiación de la construcción con el dinero de la cuenta de la sociedad de construcción.
Es bueno saberlo: para garantizar el préstamo, los bancos a veces pueden ceder el contrato de préstamo de la sociedad de construcción.
Préstamo Bullet, préstamo hipotecario y contrato de ahorro: ¿qué se debe considerar?
Si el préstamo bala está vinculado a un préstamo hipotecario y un contrato de ahorro, es importante que el préstamo hipotecario y el contrato de ahorro estén listos para su asignación cuando se reembolse el préstamo. Entonces, la cantidad a reembolsar se puede obtener fácilmente del contrato.
Idealmente, debería concluir el préstamo bullet junto con el préstamo hipotecario y el contrato de ahorro. Entonces, no solo el momento del desembolso, sino también la suma de la sociedad de construcción pueden coincidir con precisión con el monto del préstamo y el plazo, de modo que, cuando vence el pago, la suma asignada de la sociedad de construcción cubra todos los pasivos. Ejemplo: Si se obtiene un préstamo bullet por EUR 10.000, el monto del préstamo hipotecario y de los ahorros también debe establecerse en este monto.
Puede tener sentido combinar el préstamo bullet con un préstamo hipotecario y un contrato de ahorro. Luego, el préstamo adeudado se puede reembolsar con el monto pagado.
¿Qué subvenciones son posibles?
La gran ventaja para los ahorradores de la sociedad de la construcción con un préstamo sin reembolso es que si el dinero acumulado se utiliza para fines residenciales, se pueden reclamar subsidios del estado. Esto incluye el subsidio de vivienda así como el subsidio de ahorro para empleados o el subsidio electoral residencial.
Para algunos de estos subsidios, la cantidad depende de las cantidades que el ahorrador de la sociedad de construcción paga mensualmente o durante el año. Dado que el prestatario tiene más libertad financiera con un préstamo tipo bala, puede depositar más y, por lo tanto, obtener el máximo apoyo posible del estado. La cantidad de financiación que se puede conseguir, por ejemplo, en forma de prima de construcción de viviendas, es fácil de determinar: así es como se calcula el monto de la prima de construcción de viviendas.
Préstamo final y financiación KfW
Si se construye, compra o reforma una propiedad que es elegible para la financiación del KfW, el préstamo concedido por KfW también se puede contratar como préstamo al vencimiento. Aquí también tiene sentido la combinación con un contrato de ahorro de la sociedad constructora, de modo que el monto del préstamo se pueda recaudar sin problemas a su vencimiento.
Préstamo Bullet: beneficios fiscales sobre la propiedad alquilada
Los préstamos Bullet también ofrecen la posibilidad de ahorrar impuestos: ¿Se obtiene un préstamo sin amortización para financiar la construcción de una propiedad que no se habita pero se alquila? Luego, los pagos de intereses mensuales se pueden incluir en la declaración de impuestos. Si, por el contrario, el inmueble está ocupado por el propio prestatario, los pagos de intereses no son deducibles de impuestos, por lo que suele ser más recomendable un préstamo de anualidades.
Un préstamo bullet es especialmente útil a la hora de financiar un apartamento de alquiler: ¡los pagos mensuales de intereses son deducibles de impuestos!
Préstamo Bullet: ventajas y desventajas de un vistazo
Si un préstamo al vencimiento es la mejor solución para el financiamiento de la vivienda en un caso individual, no se puede responder de forma generalizada. Una mirada a las ventajas y desventajas ayuda.
beneficios
- baja carga financiera y, por lo tanto, mayor flexibilidad debido al hecho de que las cuotas de reembolso no se pueden realizar en comparación con un préstamo de anualidad
- Solución provisional adecuada hasta que se asigne el préstamo de la sociedad inmobiliaria.
- estructura de tasa de interés fija o variable
- Es posible la combinación con los ahorros de la sociedad constructora y la financiación KfW
- Deducción fiscal del interés de la propiedad alquilada
desventaja
- tasas de interés significativamente más altas en comparación con un préstamo de anualidad
- en determinadas circunstancias, diferentes fechas de vencimiento para el reembolso del préstamo y la asignación del contrato de préstamo de la sociedad de construcción
- Invertir el dinero disponible con un rendimiento superior al costo de interés del préstamo solo es posible con un alto nivel de experiencia profesional
¿Cuándo se paga? Cálculos de ejemplo para préstamos bullet
Con dos ejemplos, se debe mostrar cómo son las obligaciones de pago de un préstamo Bullet y qué costos de interés se pueden esperar y cuándo.
Ejemplo 1 de préstamo Bullet
El Sr. Muster obtuvo un préstamo Bullet de 250.000 euros para financiar la compra de una propiedad. El plazo del préstamo es de siete años con una tasa de interés del cinco por ciento.
|
Año del |
Reembolso |
Intereses |
Tasa total |
|
1 |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
2 |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
3 |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
Cuarto |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
5 |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
Sexto |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
Séptimo |
250 000 € |
12 500 € |
262 500 € |
|
Total: |
250 000 € |
87.500 € |
337.500 € |
El Sr. Muster tiene que pagar 12.500 euros de intereses al banco financiador cada año. Esto se traduce en costes por intereses de la financiación de la construcción por un total de 87.500 euros. Además, el préstamo debe reembolsarse en el séptimo año. Al final del día, el Sr. Muster tiene que devolver al banco la cantidad del préstamo de 250.000 euros además del pago de intereses.
Ejemplo 2 de préstamo Bullet
A la Sra. Exempel le gustaría diseñar toda la casa de una manera apropiada para su edad y necesita financiación. Para un baño sin barreras, solicita un préstamo de 10.000 euros. Aquí, también, el plazo es de siete años a una tasa de interés del cinco por ciento.
|
Año del |
Reembolso |
interesar |
Tasa global |
|
1 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
2 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
3 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
Cuarto |
0 € |
500 € |
500 € |
|
5 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
Sexto |
0 € |
500 € |
500 € |
|
Séptimo |
10.000 € |
500 € |
10.500 € |
|
Total: |
10.000 € |
3.500 € |
13 500 € |
La Sra. Exempel tiene que pagar intereses de 500 EUR al año, por lo que tiene que aumentar el monto del préstamo de 10.000 EUR en el séptimo año. Al final, la financiación les cuesta un total de 3.500 euros.
