Campos de lavanda en flor, buena cocina, buenos vinos y una cultura viva: estas son solo algunas de las cosas que hacen de Francia un destino de vacaciones popular. No es raro que la gente piense en comprar una casa en Francia. Pero tenga cuidado: diferentes países, diferentes costumbres: en este artículo hemos resumido todo lo que necesita saber, incluidas direcciones y traducciones importantes.
Comprar una casa en Francia: cómo encontrar su propiedad
Para empezar, por supuesto, debería pensar dónde le gustaría vivir en Francia o dónde le gustaría tomar vacaciones regulares. Y: ¿debería ser una casa pequeña, un apartamento o una villa con piscina? Si le gusta pasar sus vacaciones en la Provenza, por ejemplo, entonces, por supuesto, tiene sentido comprar una casa allí también. En el mejor de los casos, ya conoce la zona y tal vez ya conozca a algunos de los lugareños; siempre son una buena ayuda cuando busca una propiedad.
Broker: El corretaje está sujeto a estrictas regulaciones en Francia: estudios en derecho o economía o de cuatro a diez años de experiencia en la industria. Sólo entonces la prefectura emite la "carta profesional".
Recomendado: Miembros de la asociación de corretaje FNAIM (Féderation Nationale des Agents immobiliers et Mandataires en vente de fonds de commerce). La comisión es una cuestión de negociación, pero generalmente es del siete al ocho por ciento del precio de compra más IVA.
Periódico: Si desea buscar por su cuenta, puede encontrar regularmente ofertas de inmuebles en el extranjero en la sección inmobiliaria de los diarios nacionales o en sus sitios web.
Notario:Los notarios tienen varias funciones en Francia: certificación notarial de contratos de compraventa, asesoramiento en materia inmobiliaria, inmobiliaria y sucesoria (importante para compradores extranjeros) y también la mediación de transacciones inmobiliarias. Debido a sus calificaciones, los notarios tienen un amplio conocimiento del mercado inmobiliario local y, por lo tanto, no solo lo ayudarán con la mediación, sino también con la preparación del contrato de compra.
Ayuntamiento: los ayuntamientos en Francia proporcionan información sobre áreas de construcción, planes de desarrollo, regulaciones urbanísticas, otras regulaciones de construcción y precios inmobiliarios actuales.
Arquitecto:Los arquitectos entran en duda al planificar y supervisar proyectos de construcción individuales y se organizan en la “Ordre des Architectes” (Cámara de Arquitectos).
Promotores inmobiliarios: ofrecemos viviendas y condominios llave en mano. La pertenencia a una asociación profesional por lo general habla de seriedad y competencia. Las asociaciones más conocidas son: "Fédération Nationale des Promotionurs Constructeurs" / FNPC y "Union Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelles" / UNCMI.
Vacaciones por encargo: esto es posible con su propia propiedad. La Provenza está en la parte superior de la lista para muchos.
Comprar una casa en Francia: tenga cuidado con los contratos preliminares
Atención: un contrato preliminar es legalmente válido en Francia. Allí cuenta como una promesa de venta mutua y, por lo tanto, es vinculante. Así que no haga compromisos precipitados por un estado de ánimo de vacaciones. Antes de firmar el llamado "Avant-Contrat" o "Compromis des Vente", es esencial que obtenga ayuda de un notario.
Una vez que haya encontrado la propiedad de su elección, si es posible, acuerde con el vendedor todos los detalles en el contrato preliminar. Sirve de base para el contrato de compraventa notarial. Debido a las consecuencias legales asociadas con la celebración de dicho contrato preliminar, se recomienda encarecidamente que lo redacte un notario y, si es posible, asegurar la financiación incluso antes de firmarlo.
Los notarios de la zona fronteriza entre Alemania y Francia (Alsacia / Lorena) suelen ofrecer asesoramiento bilingüe, por ejemplo, también sobre cuestiones de herencia, y pueden certificar contratos de compraventa y órdenes de hipoteca en toda Francia. Para los notarios del resto de Francia, se requeriría una traducción certificada del contrato de préstamo en alemán. Sin embargo, esto lleva mucho tiempo y es costoso.
Si desea evitar un viaje a Alsacia específicamente para solicitar la hipoteca, el notario alsaciano le enviará un poder notarial en alemán si lo solicita, que luego podrá firmar ante un notario alemán o en el consulado francés más cercano. Tienes que asumir los costes incurridos para ello.
De acuerdo con la ley de solidaridad y renovación urbana (loi relativas à la solidarité et au renouvellement urbain), un plazo de desistimiento de siete días después de la firma del contrato preliminar de compra también se aplica a las propiedades usadas . No se pueden realizar pagos iniciales dentro de este período y el contrato no puede ser notariado.
Según el Código del Consumidor francés, en el contrato preliminar debe especificarse si el precio de compra debe financiarse con fondos de crédito y, en caso afirmativo, en qué medida. La ley prevé un período de al menos cuatro semanas después de la celebración del contrato preliminar para la obtención del financiamiento. Si el banco rechaza una solicitud de préstamo correspondiente dentro de este período, normalmente puede retirarse del contrato preliminar sin cargo. Sin embargo, debe confirmarlo por escrito. Si es necesario, se puede acordar una extensión del plazo con el vendedor. Los anticipos acordados sobre el precio de compra solo deben hacerse a una cuenta del notario encargado de la compra.
También en Francia hay ciertas normas de construcción que deben observarse, como el plan de desarrollo (plan d'occupation des sols / POS) y la planificación urbana (documentada en el "Certificat d'Urbanisme" / CU). Los municipios emiten permisos de construcción .
la construcción de viviendas unifamiliares llave en mano sujetas a regulación legal especial (contrat de construction de maison individual / CCMI). los contratos de obra celebrados con los promotores sujetos a estrictas normas para la protección del comprador, el particular, emitidos para su proyecto de construcción garantía de finalización en forma de banco - o proporciona garantía de seguro.
El Registro de la Propiedadestá regulado de forma diferente en Francia. En Alsacia y Lorena existe el llamado “livre foncier”, que se mantiene como el catastro alemán (secciones I a III). En el resto de Francia, se mantienen registros hipotecarios regionales (Bureaux de Conservation des Hypothèques), que registran tanto los derechos de propiedad como las hipotecas.
Su propio paraíso vacacional: muchas personas cumplen este sueño comprando una casa en Francia.
Financiar la propiedad en Francia: crédito e impuestos
Desembolso del préstamo
Dado que el precio de compra acordado generalmente ya debería estar disponible en el notario en el momento de la certificación notarial de la transacción inmobiliaria, los prestamistas pagan el préstamo directamente al notario como parte de un mandato de fideicomiso.
Si ya es el dueño de la propiedad, el préstamo se puede pagar según sus instrucciones sin un mandato de fideicomiso tan pronto como la hipoteca se haya ingresado en la clasificación correcta. Sin embargo, esto puede llevar algunas semanas debido a los tiempos de tramitación relativamente largos en las oficinas de registro de la propiedad o las oficinas de registro de hipotecas francesas. En la medida en que los desembolsos anticipados del préstamo sean necesarios en tales casos (por ejemplo, para pagar las facturas del comerciante), generalmente se pueden realizar a través del notario responsable, como parte de su responsabilidad por el correcto registro de la hipoteca.
Entonces, si desea financiar una propiedad, debe tener en cuenta que el tiempo de procesamiento esperado, desde la presentación de la solicitud del préstamo hasta el desembolso del préstamo, es de alrededor de dos a tres meses.
Efectos del uso de fondos de la sociedad de construcción
La oficina de impuestos considera que el uso de préstamos hipotecarios y fondos de ahorro en el extranjero dentro del período de compromiso es perjudicial para las primas o los impuestos. Una excepción importante se aplica solo a los empleados de la Unión Europea: de acuerdo con las resoluciones de la BFH, pueden utilizar fondos de la sociedad de construcción para viviendas familiares en su país de residencia.
Los demás efectos fiscales de una propiedad en el extranjero, como el tratamiento de los ingresos / pérdidas derivados del alquiler y arrendamiento en el extranjero para el impuesto sobre la renta en Alemania, se basan en el acuerdo de doble imposición entre la República Federal de Alemania y Francia. Aquí debe intervenir la oficina tributaria responsable de gravar al contribuyente.
Correr cuesta
El impuesto predial es redefinido cada año por el municipio. Además del impuesto sobre la propiedad (taxe foncière), en Francia debe pagarse un impuesto sobre la vivienda (taxe d'habitation) . Todo el que tiene un apartamento, ya sea propietario o inquilino, tiene que pagarlo. El monto se basa en el valor catastral del alquiler y la tasa de tasación municipal. Los impuestos sobre la propiedad y la vivienda combinados son generalmente más altos que el impuesto sobre la propiedad alemán. Los gastos corrientes, como la recogida de basura, la limpieza de las calles, el agua y el alcantarillado, suelen ser más baratos que en Alemania. Configure una cuenta corriente francesa para los gastos corrientes.
Una casa de campo tradicional francesa con jardín en Burdeos.
Financiar la propiedad en Francia
Capital
Utilice siempre al menos un 40 a 50 por ciento de capital social al financiar una propiedad en el extranjero. Los bienes inmuebles u otros activos en Alemania, que pueden tomarse prestados si es necesario, también cuentan como sustitutos de acciones.
Costos de compra adicionales
Comisiones de intermediación: del siete al ocho por ciento, incluido el IVA del precio de compra. Quién paga esta tarifa es una cuestión de negociación, generalmente el comprador.
Para los terrenos edificables y los edificios que no tienen menos de cinco años y cambian de manos por primera vez, se debe pagar el impuesto al valor agregado (TVA) del 19.6 por ciento, que a menudo ya está incluido en el precio de compra: los impuestos de toutes comprenden (ttc).
Para la propiedad usada hay costos adicionales de alrededor del ocho por ciento:
- Impuesto departamental (taxe départementale) 3.6 por ciento
- Impuesto municipal (taxe communale) 1,2 por ciento
- Más una tarifa de recaudación del 2.5 por ciento sobre el impuesto departamental
- El registro de la propiedad cuesta 0.1 por ciento
- El notario y el tribunal cuestan del 2 al 3 por ciento.
La financiación
Los fondos de préstamos y ahorros para la vivienda también se pueden utilizar para financiar medidas de vivienda en Francia. El préstamo puede garantizarse mediante una hipoteca sobre la propiedad residencial francesa. Por supuesto, los objetos domésticos pignorados y los valores de sustitución también pueden utilizarse como garantía.
Documentos de financiación
- Comprobante de ingresos (los tres recibos de pago más recientes de cada prestatario, etc.)
- Última tasación del impuesto sobre la renta
- Prueba de otros ingresos (pagos de manutención, ingresos por alquiler, etc.)
- Confirmación de otros préstamos que se incluirán en la financiación (importe, duración, tipo de interés, cuotas de amortización)
- Prueba de equidad
- Comprobante de seguro de construcción
- Extracto actual del catastro / extracto del registro hipotecario
- Plano oficial del sitio
- Copia de cédula de identidad
- Extracto del FICP
3 consejos para reformar tu casa de campo
1. Haz realidad el sueño de la casa de campo
El patio abandonado en medio de los viñedos de la Provenza, la idílica casa de pueblo hecha de piedras naturales, casas de ensueño que parecen estar esperando a que las despierten. Las casas antiguas a menudo tienen una buena estructura y todavía son baratas en regiones remotas. Necesitas mucha sensibilidad y paciencia para lidiar con ellos. Incluso antes de comprar una casa, debe llamar a un profesional de la construcción. Un arquitecto francés que se especializa en renovaciones conoce mejor las normas de construcción regionales y también los requisitos de las casas de campo antiguas para una restauración elegante.
Primero, familiarícese con el tejido de su casa. Si no hay un plan de construcción disponible, el arquitecto debe registrar el estado actual en una encuesta. Es importante registrar y eliminar los daños por humedad o plagas en las piezas de madera que soportan la carga. Por lo general, estas piezas deben reemplazarse por completo. Si encuentra nidos de termitas, debe informarlos en Francia. Tendrá menos problemas con la mampostería. La piedra caliza, por ejemplo, casi no absorbe agua.
Hermosos frescos, incrustaciones o estucos se pueden esconder debajo del yeso de su casa. Puede ser emocionante y divertido buscar pistas aquí, fotografiar y describir los hallazgos.
Barrio de la Petite France en Estrasburgo
2. Renovar según las necesidades modernas
Después del inventario, comienza la renovación práctica: limpieza y limpieza, eliminación de capas viejas de pintura y yeso, adiciones y reubicación de los servicios del edificio.
Renovación de cubiertas: Las tejas de arcilla están muy extendidas en los países mediterráneos. Para restaurar el techo a la forma anterior, cubra cuidadosamente y reutilice las tejas en buenas condiciones. Si esto no es suficiente, puede encontrar distribuidores de materiales de construcción en la Provenza, por ejemplo, que se especializan en tejas viejas. Para protegerse del viento y la lluvia, debe colocar una película transpirable debajo del ladrillo.
Calefacción :Incluso en una casa en el sur de Francia, no prescindir de la calefacción central, incluso si el gran salón tiene, como suele ser el caso, una chimenea abierta atmosférica. Su capacidad de calefacción no es suficiente en invierno, que puede hacer un frío incómodo. La calefacción es fundamental, sobre todo en el baño. La calefacción central también ayuda a evitar que la humedad penetre en las vigas de madera.
3. Descubra lo típico
En lo que respecta al trabajo de interiores, hay formas deliciosas de crear ese estilo que percibes y amas como una forma de vida típicamente francesa.
Habitaciones, ventanas y puertas:El espacio habitable y la distribución de las habitaciones suelen ser suficientes en las antiguas granjas francesas. Si es necesaria una ampliación, la planta existente y las aberturas de la fachada deben adaptarse cuidadosamente. Si se instalan nuevas ventanas y puertas, los accesorios y manijas viejos pueden conservar el estilo de la casa. Debe pintar ventanas y contraventanas con los colores típicos del país. En la Provenza es el famoso azul grisáceo brillante. Cualquiera que compre una casa antigua en Francia debe renovarla y modernizarla con el debido respeto por su historia y cultura. Los cambios estructurales siempre están sujetos a la aprobación de la autoridad responsable de la construcción y la oficina del monumento. En algunas áreas existe el riesgo de sanciones severas e incluso órdenes de demolición si no se cumplen las regulaciones de construcción.
Revitaliza el ambiente : la terracota y la piedra natural son imprescindibles. La Provenza es todavía hoy un baluarte para la producción de tales tejas y tejas con patrones y colores tradicionales.
Al construir el interior, es mejor dejar su casa en un estado provisional sin terminar por un poco más de tiempo y amueblarla con moderación al principio. Porque vale la pena buscar piezas de artesanía regional y hermosos muebles antiguos individuales en los pueblos y en los mercadillos. Muchas casas antiguas renovadas deben su atmósfera única a estos tesoros.
Ventana de Provenza y campos de lavanda
Direcciones y traducciones importantes
| CCMI | Contrat de construction de maisons | contrato de trabajo individual para viviendas unifamiliares unifamiliares |
| CEA | Caisse d'Epargne d'Alsace | Caja de ahorros alsaciana con sede en Estrasburgo |
| CU | Certificat d'Urbanisme | Urbanismo |
| FNAIM | Fédération Nationale des Agents inmovilizadores | Asociación Francesa de Corredores |
| FNPC | Fédération nationale des promoters constructeurs | Asociación profesional de promotores inmobiliarios |
| POS | Plan d'occupation des sols | Plan de zonificación |
| TVA | Taxe sur la valeur ajoutée | IVA |
| UNCMI | Union nationale des constructeurs de maisons individuales | Asociación profesional de promotores inmobiliarios |
| Edificio viejo | Ancien inmenso |
| Apartamento / apartamento de 1 habitación | Estudio / F1 |
| Banque bancario | |
| Permiso de construcción | Permis de construcción |
| terreno de construcción | Terreno de construcción |
| Construyendo sociedad | Construcción Caisse d'Epargne |
| Tasa de interés efectiva | TEG - Taux Effectif Global |
| Condominio | Departamento |
| Impuesto sobre la renta | Impôt sur le revenu |
| Inscripción de valores en el catastro | Inscription des garanties au livre foncier |
| Autorización de domiciliación bancaria | Autorización de prélèvement |
| Registro de la Propiedad | Livre Foncier |
| Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias | Taxe sur la mutation de la propriété im-mobilière |
| Residencia principal | Principal de habitacion |
| Casa | Maison |
| Casa, independiente | Maison individual |
| Orden hipotecaria | Constitución de Hipoteca |
| Catastro | Catastro |
| Compradores | Acheteur |
| Objeto de compra | Objet |
| Precio de compra | Prix d'achat |
| Contrato de compra | Contrat de vente |
| estado de cuenta | Extrait de compte |
| Oferta de préstamo | Offre de pret |
| Garantía de préstamo | Garantías |
| Documentos de préstamo | Justificatifs |
| Agentes inmobiliarios | Agente inmovilizador / cortesano |
| Comisión de corretaje | Frais d'agence |
| IVA | TVA (Taxe à la Valeur Ajoutée) |
| Nuevo edificio | Construcción nouvelle |
| notario | Notaire |
| Contrato de compraventa notarial | Contrat notario |
| Honorarios de notario | Frais de notaire |
| casa adosada | Maison accolée |
| Seguro de término de vida | Assurance-vie |
| Colateral | Sûretés |
| Caja de Ahorros | Caisse d'épargne |
| Período de reembolso | Durée d'amortissement |
| Vendedor | Vendeur |
| Promesa de ventas | Promisse de vente |
| Valoración de mercado | Estimación de la valeur commerciale |
| Impuesto sobre salud | Impôt sur la fortune |
| Préstamo de prefinanciación | Crédito de anticipación |
| Impuesto de vivienda | Taxe d'habitation |
| Deducción de intereses de la obligación tributaria | Déduction fiscales des intérêts des emprunts |
| Segunda casa | Secundaria de residencia |
| Préstamo provisional | Relevo de crédito |
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