Comprar una casa de vacaciones en Dinamarca suena prometedor y es especialmente popular entre los alemanes. Pero a diferencia de otros países de Europa, Dinamarca tiene regulaciones especiales para comprar una casa de vacaciones. Te explicamos aquí qué requisitos tienes que cumplir como ciudadano extranjero si quieres comprar una propiedad vacacional.
Ser propietario de una casa de vacaciones en Dinamarca es atractivo para cada vez más alemanes. Largas costas, vastos paisajes y pocos días de lluvia son características inconfundibles del reino del norte. Sin embargo, sobre todo se valora la alta calidad de vida y la relajación en la naturaleza. Por tanto, Dinamarca es ideal como destino de viaje para toda la familia.
Sin embargo, comprar una casa de vacaciones en Dinamarca no es tan fácil. Cualquiera que todavía quiera cumplir su sueño notará rápidamente que el país tiene requisitos muy especiales para los interesados.
Regiones y ciudades populares
La región de vacaciones del sur de Jutlandia es particularmente popular entre los alemanes. Está ubicado directamente detrás de la frontera alemana, por lo que no es un viaje largo para los alemanes del norte. El este de Jutlandia del Sur se caracteriza por campos verdes, valles, bosques y fiordos, mientras que en el oeste puedes maravillarte con el Mar de Wadden. Pero también hay un sinfín de playas de arena blanca en el sur de Dinamarca que invitan a relajarse. Si está buscando un poco más de entretenimiento, puede buscar una casa de vacaciones cerca de las ciudades costeras de Skagen, Løkken, Blokhus, Øster Hurup y Fanø, o comprar un domicilio cerca de Copenhague.
Copenhague es la capital de Dinamarca y ha sido nombrada la ciudad más habitable tres veces.
clima
Las temperaturas en Dinamarca son bastante uniformes. Las temperaturas máximas en verano rara vez superan los 20 grados centígrados. Y los inviernos también siguen siendo en su mayoría suaves. Las tormentas azotan ocasionalmente todo el país en otoño. Pero relativamente poca lluvia y nieve cae durante todo el año.
Requisito para la compra de la propiedad
Los requisitos para comprar una propiedad en Dinamarca difieren fundamentalmente de las regulaciones en otros países europeos. Por lo general: cualquier persona que resida en Dinamarca o lo haya tenido durante un período de al menos cinco años no necesita obtener un permiso especial. Lo mismo se aplica a la herencia de una casa de vacaciones, incluso si no tiene su domicilio en Dinamarca.
Si estos criterios no se aplican a usted, necesitará una autorización expresa del Ministerio de Justicia danés. Esto depende principalmente de la relación especial que tenga con Dinamarca. Estas relaciones pueden ser comerciales, familiares o culturales. Entonces, si, por ejemplo, tiene familia en Dinamarca o habla el idioma, esto debe mencionarse en la solicitud. Una visita de estudio u otra estancia limitada no es suficiente para justificarse. Después de enviar la solicitud al Departamento de Justicia, necesita un poco de paciencia. El tiempo medio de procesamiento es de ocho a diez semanas.
Regulaciones especiales
Las casas de vacaciones en Dinamarca se denominan principalmente "casas de verano". Hay una razón específica para esto, porque generalmente no está permitido el uso de las casas como residencia durante todo el año. Las casas solo pueden ser habitadas durante el verano. Sin embargo, desde octubre hasta marzo inclusive, no podrá quedarse más de tres semanas. Muy rara vez se puede obtener un permiso anual del Ministerio de Justicia.
Los pensionistas que han tenido su casa de vacaciones durante ocho años estaban exentos de la regulación. Desde 2017, esta regulación se ha extendido a todos los pensionistas que han sido propietarios de una casa de vacaciones durante un año.
Encuentra bienes raíces
- Agentes inmobiliarios
En Dinamarca, los inmuebles se venden generalmente a través de corredores. El comprador paga la tarifa de intermediación. En Jutlandia, compradores y vendedores comparten la comisión.
- Empresa de vivienda
Además de las casas unifamiliares y los apartamentos ocupados por sus propietarios, también es posible comprar propiedades residenciales en Dinamarca a través de empresas cooperativas de vivienda. Hay dos tipos fundamentalmente diferentes de cooperativas de vivienda en Dinamarca: la sin fines de lucro ("almene andelsboligforeninger") y la cooperativa privada ("privada andelsboligforeninger"). Dichos apartamentos difieren de la propiedad residencial ocupada por el propietario en que el propietario del apartamento no tiene ningún derecho real sobre un apartamento en particular, sino que posee una parte de la propiedad completa de la empresa cooperativa de vivienda. En relación con esto, el propietario del apartamento tiene derecho a utilizar un apartamento específico, que, sin embargo, sigue siendo propiedad de la empresa cooperativa de vivienda.
Playas interminables de arena blanca adornan la costa de Dinamarca. La playa que se muestra aquí está en Dueodde en Bornholm. Es una de las playas más hermosas de Dinamarca y es ideal para familias con niños.
El contrato
Cuando el vendedor y el comprador han decidido realizar una transacción inmobiliaria, se redacta un contrato de compraventa de terrenos (slutseddel) que contiene todos los términos del trato. Este acuerdo de transferencia lo prepara un abogado que recibe una tarifa basada en el valor del precio de compra. Al este del Gran Cinturón (estrecho entre las islas danesas de Fionia en el oeste y Zelanda en el este) el comprador generalmente paga los honorarios legales, mientras que estos costos se comparten a partes iguales entre el vendedor y el comprador al oeste del Gran Cinturón. Sobre la base de este contrato, se prepara el contrato de transferencia (skode), que sirve al comprador como documento para acreditar su propiedad.
El comprador de la propiedad está obligado a asegurar la propiedad contra incendios mientras esté pignorada. En la práctica, todas las casas en Dinamarca están aseguradas contra incendios y, a menudo, se concluye un llamado "Husog-Grundjerforsikring". Además, a menudo existe la obligación de ser miembro de una asociación de propietarios.
La financiación
La mayoría de las propiedades en Dinamarca se financian mediante hipotecas, por lo que muchos compradores la contratan. Una mirada al registro de tierras digital, que es público, puede brindarle información sobre todas las servidumbres. Básicamente, sin embargo, es importante invertir al menos entre un 40 y un 50 por ciento del capital social. Los bienes inmuebles o activos en Alemania también se consideran un sustituto de la equidad.
Cuando solicite un préstamo, debe proporcionar al prestamista los siguientes documentos sobre una hipoteca danesa, si están disponibles o se pueden obtener.
- Contrato de compra, si aún no es el propietario (en Dinamarca no se requiere certificación notarial, pero la supervisión de un abogado es común)
- Comprobante de propiedad si ya es propietario (extracto catastral, extracto catastral)
- Designaciones
- Declaración de costos de construcción
- Cálculo del espacio habitable y del espacio cerrado.
- Mapa de localización
- Foto (s) del objeto
- Poder para todos los prestatarios y propietarios de la propiedad pignorada para una persona residente en Alemania
- Tarjeta de seguro contra incendios
- Acuerdo complementario para la financiación transfronteriza (para preparar el acuerdo de préstamo real)
Las casas de vacaciones se llaman casas de verano en Dinamarca, porque no puede permanecer en ellas durante más de tres semanas durante los meses de invierno.
- Valoración de la propiedad
El objeto de préstamo suele ser valorado por su prestamista. Calculan el valor de mercado a través de sus propios empleados o contratan a un experto en construcción externo e independiente. Los costos incurridos por la apreciación suelen ser asumidos por el prestatario. Los honorarios se determinarán caso por caso y se acordarán con usted por adelantado.
- Aprobación de préstamo y contrato de préstamo
Una vez que se hayan aclarado las opciones de seguridad para su préstamo, su prestamista preparará la carta de aprobación y el contrato de préstamo. Una vez que haya firmado el contrato de préstamo, se contactará con un abogado danés para tramitar la hipoteca.
- Orden hipotecaria
Por razones lingüísticas y técnicas, debe consultar a un abogado de confianza de su prestamista cuando solicite la hipoteca, ya que otros abogados pueden requerir una traducción certificada del contrato de préstamo. Sin embargo, esto requiere mucho tiempo y es costoso.
- Desembolso del préstamo
Dado que el precio de compra acordado generalmente ya debería estar disponible en el notario en el momento de la certificación notarial de la transacción inmobiliaria, normalmente su préstamo se hará directamente al abogado por adelantado como parte de un mandato de fideicomiso.
Si ya es el propietario de la propiedad, el préstamo puede pagarse según sus instrucciones sin un mandato de fideicomiso, siempre que la hipoteca se haya ingresado en la clasificación correcta y su prestamista tenga un extracto del registro de la propiedad que muestre la entrada correcta.
Impuestos y honorarios
- El abogado
El abogado que prepara el contrato de transferencia recibe una tarifa, independientemente del monto del precio de compra. Al este del Gran Cinturón, estos costos generalmente los paga el comprador, al oeste del Gran Cinturón se comparten entre el comprador y el vendedor.
- La solicitud de hipoteca
La orden de hipoteca debe ser realizada por un abogado de confianza de su prestamista, ya que esto le ahorra la traducción del contrato de préstamo, que requiere mucho tiempo y dinero.
- Honorarios de corretaje
El registro de la propiedad le cobrará el 0,6 por ciento del precio de compra de los edificios residenciales. Si necesita un Pfandbrief, hay costos adicionales por la tasación de la propiedad y las tarifas básicas más tarifas de sello del 1.5 por ciento. No se aplica un impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles.
Efectos del uso de fondos de la sociedad de construcción
La oficina de impuestos considera que el uso de préstamos hipotecarios y fondos de ahorro en el extranjero dentro del período de compromiso es perjudicial para las primas o los impuestos. Una excepción importante se aplica solo a los empleados de la Unión Europea: de acuerdo con las resoluciones de la BFH, pueden utilizar fondos de la sociedad de construcción para viviendas familiares en su país de residencia.
Los demás efectos fiscales de una propiedad en el extranjero se basan en el acuerdo de doble imposición entre la República Federal de Alemania y Dinamarca. Aquí debe intervenir la oficina tributaria responsable de gravar al contribuyente.
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