¿Está pensando en comprar una casa o apartamento de vacaciones en Holanda? No existen restricciones para la adquisición de inmuebles para extranjeros. El comprador no tiene que estar domiciliado o residente habitual en el país para adquirir una propiedad. Como en Alemania, no solo existe la propiedad de la tierra, sino también la institución de la “ley de apartamentos” (= condominio) y los derechos de construcción heredables.
Cómo encontrar una casa adecuada en los Países Bajos
Agentes
inmobiliarios Los agentes inmobiliarios tienen una buena reputación en los Países Bajos, pero deben estar inscritos en el Registro de Tasadores de Bienes Raíces (NRVT). La mayoría de las veces también son aprobados como peritos jurados, pero nunca prepararán impuestos para los inmuebles que ellos mismos ofrecen. En este caso tienen el título de “Registro de taxista vasto”. Puede obtener direcciones de agentes inmobiliarios en la Cámara de Comercio Alemán-Holandesa.
Periódicos
Todos los diarios nacionales alemanes cuentan con regularidad (sobre todo los fines de semana) una sección inmobiliaria en la que también se ofrecen a la venta inmuebles extranjeros. Los periódicos regionales holandeses contienen ofertas inmobiliarias de la región respectiva.
Casas de vacaciones Las
casas de vacaciones y los apartamentos de vacaciones se encuentran a menudo en "Vacantieparks" (asentamientos de vacaciones), que suelen ser ofrecidos por empresas especiales de casas de vacaciones, pero normalmente solo para alquiler. Debe contactar a un agente inmobiliario para comprar una casa de vacaciones. Cualquiera que compre una casa de vacaciones en Holanda debe tener en cuenta que a menudo no se permite que esté ocupada durante todo el año.
Procesamiento de contratos al comprar una casa en los Países Bajos
En Holanda, los compradores y vendedores celebran primero un "contrato preliminar" o "contrato de venta privado por escrito" (= koopovereenkomst). Cuidado, este contrato ya es legalmente vinculante. El comprador tiene un derecho de desistimiento de tres días del contrato de venta privado por escrito. Ahora existe la opción de ingresar una reserva en el registro de la propiedad, lo que significa que no será posible vender a terceros durante los próximos seis meses. Después de que un notario holandés haya autenticado el contrato de compra, el comprador se inscribe en el registro de la propiedad como propietario.
Comprar una casa en Holanda: ¿cuáles son los costos?
Honorarios del notario : Los honorarios del notario en los Países Bajos deben negociarse con el notario. El monto de los costos depende de la actuación del notario. El notario comisionado puede proporcionar más información al respecto.
Tarifas: También existen tarifas por el registro catastral de un contrato de compraventa de propiedad y los costos de registro. Se cobran costos un poco más altos por las parcelas que aún deben medirse. Los detalles se pueden obtener del notario.
Impuestos: A los impuestos se les aplica el llamado “Sobregiro-evasión” del seis por ciento del precio de compra, a menos que sea el primero en comprar un edificio nuevo. En este caso sólo se adeuda el IVA del 19 por ciento actual.
Los cálculos de espacio habitable son poco comunes en los Países Bajos. Los cálculos de cubo son normales.
Financiamiento y valoración inmobiliaria
Si tiene problemas con el idioma nacional y quiere evitar los imponderables de la financiación con una entidad de crédito extranjera, también puede ponerse en contacto con un instituto / sociedad de construcción “de origen”. Porque la sociedad de construcción también puede proporcionar fondos (provisionales o prefinanciados o préstamos de la sociedad de construcción) para una propiedad residencial extranjera. Ventaja: interés fijo y sin costos mensuales de transferencia de dinero. Recomendamos del 40 al 50 por ciento de los fondos propios para la propiedad extranjera. La garantía de los fondos prestados se puede hacer, por ejemplo, mediante la hipoteca de la propiedad en Holanda dentro del límite de préstamo especificado.
Para determinar el límite de préstamo, la Landesbausparkasse cuenta con un experto en construcción que elabora un informe de valoración. Sin embargo, el descuento por riesgo es mayor para los inmuebles extranjeros que cuando se presta una propiedad alemana. Los costes de la revalorización, cuyo importe depende del caso individual, correrán a cargo del ahorrador / prestatario de la sociedad de construcción (según declaración adicional). El resto puede ser reemplazado por otras garantías, como una propiedad nacional que todavía ofrece libertad de crédito, valores, saldos bancarios, reclamaciones de seguros de vida o la garantía del banco propio. Después de completar la verificación del préstamo hipotecario, su prestamista creará la carta de aprobación y el contrato de préstamo.
Documentos para un préstamo
Después de la decisión de crédito básica (verificación de crédito con comprobante de ingresos y divulgación, tipo de crédito, línea de crédito), los prestamistas necesitan todos los documentos de propiedad disponibles. Estos documentos deben constar de:
- el contrato de venta privado por escrito (koopovereenkomst) si aún no es el propietario. La sociedad constructora podrá solicitar el contrato notarial de compraventa al notario fiduciario.
- una tasación del objeto (informe de impuestos), si está disponible.
- el contrato de compraventa notarial (akte van levering) y el extracto catastral (kadastraaluittreksel), que acredita la transferencia de propiedad si ya eres el propietario.
- el "aannemingsovereenkomst", si un nuevo edificio se lleva a cabo con un contratista (comparable a un contrato de construcción).
- los planos de construcción y la declaración de costos de construcción, si es una construcción nueva.
- el cálculo del cubo (para nuevas construcciones): los cálculos del espacio habitable son poco comunes en los Países Bajos.
- un plano del sitio
- Foto (s) del objeto
- la dirección del notario que participará en el contrato de compraventa y / o la orden de hipoteca. Generalmente en los Países Bajos, el notario lo determina el comprador. Es recomendable involucrar a un notario local, pero cualquier otro notario autorizado en los Países Bajos también puede realizar la certificación.
- el certificado de seguro contra incendios
- la declaración adicional relativa a la financiación transfronteriza
Si los documentos individuales aún no están disponibles, su prestamista los solicitará durante el procesamiento del préstamo.
No es necesario ser residente en los Países Bajos para comprar una casa en Ámsterdam.
Solicitud y pago de hipotecas
De acuerdo con los requisitos de la carta de aprobación / contrato de préstamo, su prestamista se pondrá en contacto con el notario de los Países Bajos para solicitar una hipoteca en euros. Dado que el contrato de compra generalmente solo se certifica ante notario para adquisiciones si el notario tiene el precio de compra disponible al mismo tiempo, su prestamista entrega el monto del préstamo al notario en fideicomiso. Su prestamista también redactará la carta de fideicomiso requerida y supervisará el mandato de fideicomiso.
Si no se requiere mandato de fideicomiso (por ejemplo, si ya es propietario de una propiedad), el préstamo se puede pagar según sus instrucciones tan pronto como esté disponible el expediente de hipoteca notariado con el llamado "notarisverklaring", con el cual el notario declara que la hipoteca está correctamente registrada. . La prueba de esto se enviará al banco a través del notario después de que la oficina hipotecaria lo procese (generalmente unas pocas semanas).
Implicaciones fiscales
Los efectos fiscales de la residencia o de un objeto en Holanda se basan en el acuerdo de doble imposición entre la República Federal de Alemania y los Países Bajos. A partir de entonces, los impuestos por cualquier ingreso de alquiler o por una ganancia de la reventa de su propiedad se gravan en el estado en el que se encuentra. Debe intervenir la oficina tributaria responsable de la tributación del contribuyente.
Efectos del uso de préstamos hipotecarios y fondos de ahorro
La oficina de impuestos considera que el uso de préstamos hipotecarios y fondos de ahorro en el extranjero dentro del período de compromiso es perjudicial para las primas o los impuestos. Una excepción importante se aplica solo a los empleados de la Unión Europea: de acuerdo con las resoluciones de la BFH, pueden usar fondos de la sociedad de construcción para viviendas familiares en su país de residencia.
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