La reunión de propietarios es un evento regular que es muy importante para todos los propietarios. Entre otras cosas, la reunión de propietarios decide qué, cuándo y cómo construir. La reunión de propietarios está regulada por la Ley de Propiedad de Vivienda. Debe realizarse al menos una vez al año.
Reunión de propietarios
Cuanta más gente se involucre en las decisiones, más problemático será encontrar una solución. Todos tienen diferentes deseos y quieren ser tomados en cuenta. Lo mismo ocurre con los propietarios de viviendas. Requiere una reunión de propietarios y una votación. La reunión es como una excursión en barco: todos están en el mismo barco, el gerente controla el barco, pero los propietarios tienen diferentes ideas sobre los hitos, como la renovación de los balcones y la ruta: dinero de la reserva o tasa especial. Algunos incluso quieren discutir la interpretación de la ley.
Los más comprometidos se sientan al lado del gerente y critican cada maniobra del patrón de manera verbosa y detallada. En el medio se sientan aquellos que solo se preocupan por su propio beneficio. Hacia el final de la reunión, de repente expresan sus propios intereses e intentan, por ejemplo, sacar dinero de los bolsillos de sus vecinos para una bonita casa de basurero para que el sentido estético ya no se vea perturbado al mirar por la ventana. En la última fila se sientan aquellos que solo se presentan al evento por puro sentido del deber y realmente solo quieren irse a casa lo antes posible. Casi te quedas dormido todo el circo y confías en el grupo engreído que rodea al gerente.
La comunidad determina en la junta de propietarios
Independientemente de si un propietario quiere acristalar su balcón, poner cemento en la entrada de su garaje, montar una antena o construir un jardín de invierno, es necesario el consentimiento de los otros propietarios del complejo residencial. Dependiendo de la medida, la construcción solo es posible si se aprobó en la reunión de propietarios. La comunidad de propietarios también decide las medidas de modernización por mayoría de votos.
Votación y mayorías en la junta de propietarios
En la reunión, todos votan por deseos individuales. Se requiere una mayoría diferente según el tipo de resolución a tomar. La mayoría simple es necesaria para la toma de decisiones de la mayoría de resoluciones, como el plan de negocio, para otras medidas más complejas, mayoría cualificada, doble mayoría cualificada o incluso unanimidad. Según la ley, cada propietario tiene un voto, incluso si posee varios apartamentos (principio de la cabeza). Si está en la declaración de división, la comunidad podrá votar según las acciones de copropiedad. Durante unos diez años (2007), las normas de la declaración de división han podido modificarse si el cumplimiento de la normativa anterior parece ser "injusto" por "razones graves".Antes de eso, esto solo era posible a través de un acuerdo entre todos los propietarios de apartamentos.
En la reunión de propietarios, todos los propietarios votan sobre los deseos de las personas.
Mayoría simple - dependiendo de la declaración de división, más de la mitad de los presentes o la mayoría de las acciones de copropiedad.
- Cuentas anuales, alta del administrador, plan de negocios, mantenimiento de la propiedad común, monto e inversión de la reserva, gravámenes especiales, cuestiones legales, reglas de procedimiento para la junta de propietarios, empleo del cuidador y todas las demás medidas que sirvan para administrar la propiedad común y mantener su valor.
Mayoría calificada : al menos el 51 por ciento de los propietarios deben votar.
- Retirada de la propiedad de la vivienda, por ejemplo, con pagos atrasados o comportamiento inadecuado.
Doble mayoría cualificada : deben votar al menos dos tercios de todos los propietarios y al menos la mitad de las acciones de propiedad en alquiler.
- Principalmente para medidas de modernización.
Unanimidad : todos los propietarios inscritos en el registro de la propiedad.
- Todo aquello que vaya más allá del uso adecuado, especialmente en el caso de cambios estructurales. Las resoluciones escritas deben tomarse siempre por unanimidad.
Invitación a la reunión de propietarios
El gerente está invitado a la reunión de propietarios. Invita al menos una vez al año y tiene que prestar atención a algunas cosas. Por un lado, el momento debe ser el adecuado, lo que significa que se deben tener en cuenta todos los deseos de los propietarios, por otro lado, la fecha debe ser “normal y razonable”. El tribunal regional superior de Frankfurt prohíbe las reuniones de propietarios: por las mañanas durante la semana, durante el horario de la iglesia los domingos, durante la temporada de vacaciones y durante los partidos de fútbol importantes. La invitación también debe contener la agenda y debe estar disponible para todos los propietarios al menos dos semanas antes de la fecha. Los puntos del orden del día deben estar claramente formulados, es decir, cada propietario debe poder comprenderlos. En casos excepcionales, los propietarios individuales pueden solicitar sus propios puntos de agenda para objeciones importantes.
Representación en la junta de propietarios
Un propietario puede ser representado otorgando a otra persona un poder notarial por escrito, siempre que no haya restricciones de representación en la orden comunitaria. Si aparecen muy pocos propietarios en la reunión, el administrador debe establecer una nueva fecha. Esta reunión repetida tiene quórum, independientemente de cuántas acciones estén representadas.
Resoluciones de la junta de propietarios
Sólo se podrán tomar decisiones efectivas en la junta de propietarios si los presentes representan más de la mitad de las acciones de copropiedad en la declaración de división o reglamento comunitario. Por lo tanto, es de suma importancia para el propietario individual que el vecino o los vecinos lo apoyen en situaciones explosivas sin excepción. Es recomendable hacer amigos desde el principio y conocerlos como aliados. Otra buena estrategia para hacer valer sus propios intereses es apoyar a los demás. Si el individuo ha defendido los intereses legítimos de otros propietarios en varias ocasiones, puede ser más fácil para ellos estar de acuerdo.
Resoluciones inválidas
Puede oponerse a las resoluciones dentro de un mes.
Las decisiones tomadas son vinculantes si nadie se ha opuesto en el plazo de un mes. También es posible presentar una solicitud al tribunal local para una declaración de nulidad. Por ejemplo, por errores formales en la invitación, violaciones de las reglas de la casa o de la asamblea o porque una resolución fue aprobada por mayoría aunque hubiera sido necesario un acuerdo unánime. Sin embargo, si el plazo ha expirado, se aplican todas las resoluciones, incluidas las incorrectas, siempre que no infrinjan las leyes indispensables.
Acta de la reunión de propietarios
El presidente de la junta debe mantener un registro detallado de las decisiones tomadas por la junta de propietarios. Tampoco es inusual que los resultados de la votación y otras explicaciones se incluyan en estas actas. El administrador mantiene los registros en una colección de resoluciones y son accesibles para todos los propietarios. Esto significa que los compradores potenciales de viviendas pueden ayudar con su decisión: los registros antiguos muestran si hay conductores cruzados en la comunidad de propietarios y qué reparaciones se planean.
Consejo de lectura: como puede ver, mucho depende del gerente. Cómo encontrar el administrador de propiedades adecuado para su WEG, lea aquí.
Conclusión
¡La reunión de propietarios puede ser una tensión para todos los involucrados! Ante las horas de discusión sobre un aumento de la prestación de vivienda de tres euros al mes a cincuenta euros, no todo el mundo nació con eso. Por otro lado: cualquiera que quiera opinar en la dirección del viaje puede obtener más información en la agenda y opinar. ¡No debes ceder el timón por completo!
Consejo : Si ha decidido comprar un apartamento en un complejo residencial, infórmese con antelación sobre los demás copropietarios. Es posible que ya pueda asistir a una reunión de propietarios y hacerse una idea de sus posibles vecinos.
Bueno saber: Si no se ha informado de antemano, pero el vendedor no le ha informado de ninguna perturbación entre los propietarios, puede impugnar el contrato de compra posteriormente. Puede estar seguro si obtiene una garantía en el contrato de venta de que no hay tensión ni problemas importantes en la comunidad de propietarios en el momento de la venta.