Comprar una casa de vacaciones o un apartamento en Suiza: un sueño no solo para los montañistas. Suiza también hechiza a muchas personas con sus numerosos lagos. Aquí puede averiguar qué esperar cuando desee comprar una casa o un apartamento de vacaciones en Suiza.
Para comprar bienes raíces en Suiza, los extranjeros generalmente necesitan un permiso de compra de la autoridad cantonal responsable. También existen restricciones importantes que varían de un cantón a otro. Esto también se aplica a los apartamentos de vacaciones y las unidades residenciales en los denominados apartahoteles.
Excepciones:
- La adquisición de un terreno sirve como residencia principal para fines residenciales privados y, de hecho, está habitada por el propio comprador (en ese caso, no se permite el alquiler). La propiedad tiene menos de 3.000 metros cuadrados y el propietario tiene un permiso de residencia o de asentamiento válido.
- La ocurrencia de la herencia en una línea ascendente o descendente (recta).
- El intercambio de condominios en la misma propiedad.
- Los ciudadanos de la UE / AELC que trabajan como viajeros transfronterizos en Suiza (es decir, continúan residiendo en países vecinos) pueden adquirir una segunda residencia en la región de su lugar de trabajo sin un permiso, en el que deben vivir mientras trabajen como viajeros transfronterizos.
Sin embargo, la adquisición de una segunda vivienda por parte de extranjeros domiciliados en el extranjero que no sean viajeros transfronterizos todavía requiere un permiso. Los cantones conceden permisos para casas de vacaciones en el marco de determinadas cuotas. Como regla general, la superficie habitable neta de los apartamentos de vacaciones no debe superar los 100 metros cuadrados. Actualmente se está discutiendo un aumento a 200 metros cuadrados. La adquisición también está vinculada a la condición de que el apartamento solo se utilice con fines vacacionales y que se venda de nuevo cuando ya no se utilice como vivienda vacacional. Se permite el alquiler periódico de la casa de vacaciones. Se prohíbe la adquisición de inmuebles como inversión de capital. Ocasionalmente se hacen excepciones para las inversiones en vivienda social.
Encuentre la casa de sus sueños en Suiza
Es imperativo obtener más información sobre las oportunidades de compra de la autoridad competente y, si es necesario, obtener el permiso para la compra de su propiedad residencial a tiempo. Las transacciones legales sobre una adquisición para las que el comprador requiere un permiso siguen siendo ineficaces sin un permiso legalmente vinculante.
También debe preguntar a la autoridad cantonal responsable sobre la posibilidad de una posible reventa, porque la venta de objetos que han sido adquiridos por personas en el extranjero puede estar sujeta a un período de bloqueo que difiere de un cantón a otro. Una reventa a otra persona en el extranjero puede no ser factible en la práctica porque se requiere un permiso individual para esto (no existe un "permiso de extranjero" de suma global relacionado con la propiedad) y esto solo puede otorgarse dentro del alcance de contingentes aún no agotados .
Puede encontrar la propiedad adecuada a través de un corredor o de los periódicos. La ayuda de un corredor puede resultar muy útil. Los corredores pueden establecerse libremente en Suiza. La mejor manera de encontrar un corredor de confianza es a través de la Asociación de Fideicomisarios de Bienes Raíces de Suiza. Los periódicos nacionales alemanes van acompañados regularmente de una sección inmobiliaria que también contiene anuncios sobre ofertas inmobiliarias extranjeras. Las propiedades de la región respectiva se ofrecen en los periódicos regionales suizos.
Al igual que en Alemania, el contrato de compra también debe estar notariado en Suiza.
Contrato de compra
Al igual que en Alemania, el contrato de compra también debe estar notariado en Suiza. Para ello, entre otras cosas, son necesarios el extracto catastral, un mapa, un certificado de seguro de obra y posiblemente un permiso de obra. Quién realiza la notarización depende de la legislación cantonal. En la mayoría de los cantones, los notarios locales son los responsables.
Capital
Utilice siempre al menos un 40 a 50 por ciento de capital social al financiar una propiedad en el extranjero. Los inmuebles u otros activos en Alemania también se consideran un sustituto de la equidad.
Financiamiento en Suiza
Los fondos de préstamos y ahorros para la vivienda también se pueden utilizar para financiar medidas residenciales en Suiza. Además de las promesas nacionales y las garantías suplementarias, las hipotecas sobre una propiedad residencial en Suiza también se pueden utilizar como garantía para dicha financiación.
Para la verificación de crédito, su prestamista necesita un comprobante de ingresos adecuado y actual y todos los documentos de propiedad disponibles junto con su solicitud de préstamo:
- Contrato de compra (borrador o notariado)
- Extracto catastral
- Descripción de ubicación e instalaciones
- Planos
- Cálculo del espacio habitable y del espacio cerrado.
- Declaración de división (para condominios)
- Copia de contratos de alquiler (solo para propiedades de alquiler)
- Comprobante de seguro de construcción
- fotografías actuales.
Adicionalmente para edificios nuevos: - Contrato de trabajo
- Permiso de construcción
- Lista de costos de construcción, si es necesario por el arquitecto
- Declaración adicional de financiación transfronteriza con poder
- Dirección de contacto para ver la propiedad financiada
- Nombre y dirección del notario responsable.
Puede enviar cualquier documento que aún no esté disponible inmediatamente después de recibirlo. Los prestamistas requieren documentos adicionales en casos individuales.
Evaluación de valor de mercado y prueba de préstamos hipotecarios
Sobre la base de la estimación del valor de mercado, su prestamista verifica si es posible asegurar la cantidad deseada mediante la colocación de una hipoteca o si es posible que se requiera una garantía adicional. Un socio bancario suizo suele participar in situ para esta evaluación. Este último realiza la tasación del valor de mercado por parte de sus propios empleados o encarga a un experto en construcción externo competente. Los costos incurridos por la apreciación generalmente son asumidos por el prestatario.
Impuestos
Los costos y tarifas varían de un cantón a otro.
Los costos y tarifas para la compra de bienes raíces en Suiza varían de un cantón a otro.
Costos adicionales para una casa en Suiza
En principio, le recomendamos que obtenga más información sobre los costos y tarifas individuales en las respectivas oficinas y autoridades del municipio y / o cantón.
Tarifas aproximadas:
- Transferencia de propiedad: tasas de registro de la propiedad (alrededor del dos por ciento del precio de compra)
- Impuesto de transferencia (impuesto a la transferencia de bienes raíces): regionalmente diferente, entre uno por ciento y cuatro por ciento del precio de compra (lo común es una división entre el vendedor y el comprador a la mitad)
- Impuesto sobre la propiedad: se aplica en aproximadamente la mitad de todos los cantones y asciende a entre el 0,3 y el 3 por ciento del valor de mercado.
- Valoración de mercado por instituto colaborador: unos 700 euros, por expertos externos: unos 1.400 euros.
- Compromiso de bienes raíces: Para el notario, el registro de la propiedad y el impuesto de timbre, generalmente se debe un total del 1 al 2.5 por ciento del monto de Pfandbrief.
- Comisión de intermediación: Se puede acordar libremente. Por regla general, se encuentra entre el dos y el cinco por ciento del precio de compra.
- Impuesto sobre las ganancias de la propiedad: tenga cuidado al revender su propiedad: según el cantón, es posible que se requiera un impuesto de hasta el 40 por ciento de la ganancia de capital (si se revende en el primer año después de la adquisición). Si el período entre la compra y la venta es más largo, el impuesto sobre las ganancias de la propiedad será menor.
- Algunos cantones cobran un gravamen.
- Si el notario local también es abogado y puede actuar en esta capacidad (correspondencia, asesoramiento, traducciones), también se pueden aplicar los honorarios de abogado correspondientes.
- Gastos por el apoyo de un instituto colaborador con la fianza inmobiliaria: Dependiendo del tipo y esfuerzo, alrededor de 35 a 100 euros la hora.
Efectos del uso de fondos de la sociedad de construcción
La oficina de impuestos considera que el uso de préstamos hipotecarios y fondos de ahorro en el extranjero dentro del período de compromiso es perjudicial para las primas o los impuestos. Una excepción importante se aplica solo a los empleados de la Unión Europea: de acuerdo con las resoluciones de la BFH, pueden utilizar fondos de la sociedad de construcción para viviendas familiares en su país de residencia. Los demás efectos fiscales se basan en el acuerdo de doble imposición entre la República Federal de Alemania y Suiza. Aquí debe intervenir la oficina tributaria responsable de gravar al contribuyente.
Toda la información proporcionada aquí se proporciona a nuestro leal saber y entender. Sin embargo, no se puede garantizar la exactitud o integridad de la información.