Una casa o un apartamento de vacaciones en Grecia es un sueño para muchos. La tierra de dioses y eruditos impresiona por su clima mediterráneo, vino resinoso y la alegría de vivir de sus habitantes. Si también está pensando en comprar una casa o un apartamento de vacaciones en Grecia, aquí encontrará consejos útiles.
Requisitos para una casa en Grecia
El artículo 17 de la Constitución griega concede una protección especial a la propiedad privada, especialmente a los inmuebles. En principio, cualquier persona nacional o extranjera (física o jurídica) puede adquirir propiedades e inmuebles en Grecia. Sin embargo, la ley griega prohíbe a los extranjeros comprar o arrendar bienes raíces en áreas fronterizas legalmente definidas. Un área fronteriza también incluye áreas que no forman una frontera geográfica directa con otro estado. Las posibles razones de tales restricciones son los derechos de preventa o reventa del estado o la ubicación de la propiedad en un área fronteriza o de protección del paisaje.
La tierra en Grecia no está registrada por un catastro, y los bienes raíces se evidencian mediante un plano del sitio (topographiko) firmado por un ingeniero. Antes de comprar, también se debe verificar si existe un certificado de la autoridad competente (Poleodomia) para el potencial de construcción. Esto es especialmente cierto para las propiedades que están fuera del planeamiento urbano.
Cómo encontrar una casa adecuada en Grecia
No existe una asociación de corredores en Grecia. Tiene sentido ponerse en contacto con una oficina de corretaje en el lugar. Precaución: como en muchos otros países, también hay algunas "ovejas negras" en Grecia junto con muchos corredores honestos . Así que convénzase de la seriedad de su corredor. Los notarios no trabajan en Grecia. Si contrata a un corredor para buscar una propiedad, paga alrededor del dos al tres por ciento del precio de compra como comisión. Casi todos los periódicos nacionales alemanes contienen una sección inmobiliaria internacional, que también incluye ofertas sobre bienes raíces griegas. Los periódicos regionales griegos contienen ofertas de bienes raíces de la región respectiva.
Permiso de construcción
Antes de comprar un terreno para construir, compruebe si está autorizado a construir una casa en él. Lejos de la ciudad o el pueblo, las autoridades permiten la construcción si el sitio tiene al menos 2.000 metros cuadrados y se encuentra en una vía pública. No recibirá permisos de construcción en bosques o reservas naturales o en sitios arqueológicos. Dado que la tierra en Grecia no está registrada en un registro de propiedad oficial, solo se puede verificar un plano del sitio (topographico).
El mercado inmobiliario griego es diferente al alemán.
Desarrollo y precios
Si decide construir en un área abierta, considere el desarrollo. Las parcelas dentro de una ciudad o aldea suelen desarrollarse. Si la propiedad está fuera del plan de desarrollo, el propietario debe encargarse él mismo de la conexión de luz, agua y teléfono. Si su propiedad limita con el mar, una franja de playa de 30 metros de ancho debe ser generalmente accesible. Los precios inmobiliarios fluctúan muy fuertemente en Grecia.
Contrato de compraventa notarial
Los siguientes pasos son necesarios para comprar una propiedad o un terreno en Grecia:
- Conclusión de un contrato de compraventa notarial
- acuerdo real sobre la transferencia de propiedad
- Inscripción en el catastro.
El notario que certifica el contrato de compra no aconseja. Por lo tanto, es fundamental que cuente con un abogado para preparar y tramitar el contrato de compraventa. Él le aclarará las siguientes preguntas antes de comprar:
- ¿Se ha adquirido legalmente la propiedad del vendedor?
En Grecia, la inscripción en el registro de la propiedad no es garantía suficiente de que el vendedor sea realmente el propietario de la propiedad. Se gestiona por persona (deslizamiento de personal). Sin embargo, no existe una creencia pública sobre los registros. Para usted, esto significa que no puede confiar en la exactitud de las entradas en el registro de la propiedad. La compra de propiedad u otros derechos reales sobre la tierra de buena fe está excluida por la ley griega. Por lo tanto, las transferencias de propiedad dentro de los últimos 20 años deben verificarse con el registro correspondiente. También compruebe si los registros de propiedad, gravámenes o confiscaciones (griego: Ola ta pistopiitika Metagrafis, Hypothikon, Waron, Diekdikiseon, Kataschesseon) están inscritos en el registro de la propiedad. - ¿Existe un permiso de construcción confirmado por las autoridades de construcción para su propiedad? ¿Está realmente permitido construir en un terreno baldío? ¿Existe un certificado de la autoridad competente (Poleodomia)?
Se aconseja precaución, sobre todo, con terrenos fuera de la planificación urbana, por ejemplo porque el terreno en cuestión se caracteriza como zona forestal o se encuentra en una denominada zona fronteriza, donde la adquisición solo es posible con una autorización especial del Estado. Lejos de la ciudad o el pueblo, generalmente solo se le permite construir en su propiedad si el sitio tiene al menos 2,000 metros cuadrados y está en una vía pública. Asegúrese de preguntar sobre las circunstancias antes de comprar.
Después de la inspección legal de la propiedad, se concluye un contrato notarial con el comprador. El borrador lo redacta el abogado encargado. La transferencia de propiedad solo es válida si está inscrito en el registro de la propiedad (el llamado libro de transcripción) del distrito en el que se encuentra la propiedad. La copia notariada del contrato de compra se archiva aquí con un número de registro.
Nuevo sistema de catastro
En 1995 se aprobó una ley en Grecia que prevé la introducción de un sistema moderno de registro de la propiedad. Esto debería simplificar la estructura de propiedad y el procedimiento para registrar los derechos de propiedad inmobiliaria y garantizar una mayor seguridad jurídica. Todos los derechos de propiedad registrados deben registrarse regional y gradualmente y transferirse al nuevo sistema.
En 1995 se aprobó una ley en Grecia que prevé la introducción de un sistema moderno de registro de la propiedad.
La autoridad competente para ello es el OKXE (Organismos Ktimato-Logion Chartographisseon Ellados). Las áreas incluidas en la tramitación de los nuevos catastros son publicadas por el OKXE. Cualquier persona que posea o tenga otros derechos sobre la tierra ubicada en estas áreas debe registrar sus derechos ante las autoridades locales, que son designadas por OKXE como responsables de esto, dentro de un período específico.
Se aconseja a los afectados que se informen a tiempo sobre la introducción del nuevo sistema de catastro. El incumplimiento del plazo conlleva la pérdida de los derechos de propiedad registrados. No existe un procedimiento para la notificación individual de la inclusión en el nuevo sistema de registro de la propiedad o el riesgo de pérdida de derechos. Por estos motivos, los plazos legales son manejados con generosidad por las autoridades a favor de los afectados. Sin embargo, se requiere vigilancia para evitar cualquier menoscabo de los derechos registrados.
Financiamiento de una casa en Grecia
En principio, los fondos de ahorro y préstamos para la vivienda también pueden utilizarse para financiar medidas residenciales en Grecia. Además de los objetos nacionales pignorados y las garantías de sustitución, las hipotecas o las reservas hipotecarias sobre una propiedad residencial en Grecia también pueden considerarse como garantía para dicha financiación. Al financiar una propiedad en el extranjero, generalmente debe utilizar al menos entre un 40 y un 50 por ciento de capital. Los inmuebles u otros activos en Alemania también se consideran un sustituto de la equidad. Pregunte a su asesor de clientes si su sociedad inmobiliaria puede realizar este tipo de financiación exterior. También puede indicarle qué documentos debe presentar.
Tasas e impuestos en Grecia
La tarifa de registro es aproximadamente el 0,4 por ciento del precio de compra, calcula aproximadamente el dos por ciento para el notario, la tarifa del fondo legal y la tarifa del colegio de abogados. El abogado y el corredor también obtienen alrededor del dos por ciento. Además, existe el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Dependiendo del valor de la propiedad y la ubicación de la propiedad, es del siete al once por ciento. El porcentaje más alto se utiliza si Your-Best-Home.net está ubicado en un municipio con su propio departamento de bomberos. El notario calculará el monto adeudado por usted, o la oficina de impuestos del municipio respectivo establecerá el impuesto de transferencia de propiedad. Puede apelar contra esto. Surgen costos adicionales por la posible participación de un ingeniero que asesora sobre preguntas sobre viabilidad de construcción y permisos de construcción antes de comprar una propiedad.
En principio, los fondos de ahorro y préstamos para la vivienda también pueden utilizarse para financiar medidas residenciales en Grecia.
Correr cuesta
Impuesto sobre el capital (TAP = Telos Akinitis Perioussias): alrededor del 0,04 por ciento del
impuesto sobre la renta de la propiedad .
a) en caso de alquiler
b) en caso de uso propio, siempre que la superficie habitable o útil sea superior a 200 metros cuadrados.
Las tasas impositivas oscilan entre el 18 y el 50 por ciento según los ingresos. Consulte con su abogado griego de antemano.
Efectos del uso de fondos de la sociedad de construcción
La oficina de impuestos considera que el uso de préstamos hipotecarios y fondos de ahorro en el extranjero dentro del período de compromiso es perjudicial para las primas o los impuestos. Una excepción importante se aplica solo a los empleados de la Unión Europea: de acuerdo con las resoluciones de la BFH, pueden usar fondos de la sociedad de construcción para viviendas familiares en su país de residencia. Los demás efectos fiscales de una propiedad en el extranjero se basan en el acuerdo de doble imposición entre la República Federal de Alemania y Grecia. La oficina de impuestos responsable de gravar al contribuyente debe estar involucrada aquí.
Consejos
- Si está importando grandes sumas de dinero a Grecia, obtenga un certificado de importación de divisas de las autoridades. Esta es la única forma de asegurarse de que puede exportar el dinero nuevamente si vende más tarde.
- Los terrenos fuera de los planes de desarrollo deben tener generalmente al menos 2,000 metros cuadrados (en el área del ático incluso 20,000 metros cuadrados) para poder desarrollarse. Asegúrese de consultar las circunstancias antes de concluir el contrato de compra.
términos importantes
| Contrato de compra | simwoleo agorapolissias |
| Extracto catastral | Pistopiitika Ipothikafilakiou |
| Registro de la Propiedad | Ipothikafilakio |
| estimar | Ektimissi Akinitou |
| hipoteca | pothiki |
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