¿Propiedad individual, propiedad conjunta? Cualquiera que compre un condominio debe aclarar qué derechos de uso adicionales tiene. Algunas cosas le pertenecen completamente a usted como propietario de la casa, otras solo parcialmente.
¿Ser propietario es divertido? Karl Schmidt se queja de sus compañeros de cuarto: Él es dueño de un condominio que incluye un espacio de estacionamiento para su automóvil, pero vehículos extraños constantemente estacionan allí. Quería construir una cerca para evitar esto, los vecinos de la casa se lo prohibieron, el estacionamiento se considera propiedad comunitaria.
En principio, la legislatura regula quién es dueño de qué en un complejo de condominios. Sin embargo, lo que el estado no tiene en cuenta lo determina el cliente en la declaración de división. Los compradores deben conocerlos. Describe cómo se divide una propiedad en condominios y propiedad comunal. Y existe la posibilidad de un conflicto al acecho, como muestra el ejemplo de Karl Schmidt.
Declaración de división
La declaración de división establece qué habitaciones le pertenecen y qué partes de la casa pertenecen a todos los residentes. El nombre de su apartamento en la declaración de división debe coincidir con el del contrato de compra. Su apartamento y las habitaciones que adquiera, posiblemente un sótano o sala de pasatiempos, son una propiedad especial. La propiedad y todo lo que garantice la continuidad y seguridad de la casa, por ejemplo las instalaciones, son de propiedad conjunta. Pero también incluye las estancias utilizadas por todos, como el lavadero o el cuarto de secado. La declaración de división también da lugar a derechos especiales de uso de plazas de aparcamiento de vehículos o zonas ajardinadas. Precaución: incluso si el contrato de compra declara una habitación en el sótano como propiedad separada, el comprador no tiene derecho al uso exclusivo,si esta habitación del sótano no está designada como propiedad separada con el mismo número en la declaración de división y plan de división.
Propiedad privada
La propiedad privada le pertenece solo a usted y usted mismo puede determinarla. Esto incluye su apartamento y las habitaciones que ha adquirido de acuerdo con la declaración de división. El color de las ventanas y la puerta de entrada del apartamento también son parte de la propiedad separada, pero no del exterior. En principio, solo los apartamentos o habitaciones independientes pueden clasificarse como propiedad independiente. Las plazas de aparcamiento marcadas en un aparcamiento subterráneo cumplen este criterio, pero las plazas de aparcamiento en espacios abiertos no. Si la propiedad privada no está destinada a fines residenciales, se habla de propiedad parcial . Esto incluye tienda y espacio comercial.
Ejemplos de propiedad privada:
- Mobiliario de baño
- Ropa de techo
- Calefacción por suelo
- Alféizar de la ventana en el interior
- Pavimentos interiores
- Plazas de aparcamiento señalizadas en garajes colectivos
- Fondo de pantalla
- Puertas de habitaciones
- Radiador (se permite la asignación a propiedad comunal porque el sistema de calefacción general forma una relación funcional).
- chimeneas abiertas (chimenea como parte de la chimenea en propiedad comunal)
- muros no portantes dentro del apartamento
- Revestimientos de pared
- Guarniciones
- Sistema de alarma (si se limita al área de propiedad privada)
Propiedad de la comunidad
La propiedad común es todo lo que se usa colectivamente. Esto también incluye la propiedad en sí y el área del edificio y todo lo que sea necesario para la existencia de la casa. Los servicios de construcción también pertenecen a la propiedad común. Solo puede realizar cambios aquí con el permiso de la comunidad de propietarios. Porque estos influirían en la impresión externa de la casa. Por ejemplo, la instalación de antenas parabólicas es una medida estructural y no debe hacerse sin más preámbulos (OLG Celle, Az. 4 W 89/06). La propiedad comunitaria también incluye paredes exteriores y ventanas, escalera, techo y calefacción. A menudo, partes de la propiedad común se asignan a propietarios individuales para su uso, por ejemplo, un espacio de estacionamiento para un automóvil o áreas en el jardín. Entonces se habla de un derecho de uso especial.
Ejemplos de propiedad común:
- Válvulas de cierre
- Ascensores
- Instalaciones al aire libre
- Balcón (todos los componentes fijos son de propiedad conjunta, el espacio en el propio balcón y los objetos adjuntos a él son de propiedad separada)
- Sistema de buzón
- Claraboya
- Capas aislantes / aislantes
- Cubrir
- Facilidades de estacionamiento dobles (porque no son áreas cerradas)
- Maestra
- Ventanas (porque son parte de la envolvente del edificio; pintura interior en propiedad separada)
- Persianas, persianas enrollables, persianas exteriores (dispositivos de tracción, correas y revestimiento interior de las cajas de persianas enrollables pero propiedad separada)
- Pisos
- Calefacción por suelo radiante
- Plazas de aparcamiento exteriores
- Antenas comunitarias
- Líneas principales de agua, gas y electricidad
- Parque infantil
- Sistema de eliminación de basura
- Intercomunicadores de casa
- Muros de carga
- Puerta exterior del apartamento
- terrazas a nivel del suelo
Solo puede realizar cambios en la propiedad común de su condominio con el permiso de la comunidad de propietarios.
Sandra Weeger-Elsner, abogada en Colonia y asesora legal de la asociación de protección al consumidor “Wohnen im Eigen”, advierte: "Cualquiera que planifique medidas que intervengan en la propiedad comunal debe informarse de antemano sobre sus derechos de rediseño. Si el cambio no corresponde al plan de distribución, la comunidad de propietarios puede exigir que el propietario del apartamento lo retire, dictaminó el Tribunal Regional de Dessau-Roßlau (Az. 5 S 237/13). “Incluso años después, los copropietarios pueden insistir”, enfatiza el experto. Independientemente de si existen solicitudes especiales para la construcción del condominio o cambios estructurales en el complejo residencial existente: "Aclarar si las medidas planeadas afectan la propiedad común y si están permitidas", recomienda Weeger-Elsner.A veces, los límites entre la propiedad especial y comunitaria son indefinidos: los tribunales deben resolver las disputas.
Acciones de copropiedad
Las acciones de copropiedad describen la participación aritmética (no real) en la propiedad conjunta. Esto no está regulado por la ley, pero generalmente se mide por el espacio habitable. Un apartamento pequeño tiene menos acciones de copropiedad que uno grande. De acuerdo con este valor, ahora se distribuye la carga de la propiedad común, así como los costos de mantenimiento, reparación y otra administración. Están indisolublemente vinculados con la propiedad individual de un condominio.
Derechos especiales de uso
Quien compra un apartamento adquiere una propiedad privada que le pertenece únicamente y comparte la propiedad común. Además, existen derechos especiales de uso para que las personas compartan la propiedad. Los derechos especiales de uso se incluyen a menudo en la declaración de división. Están relacionados con la propiedad de la vivienda y no se pueden vender a nadie que no posea una propiedad en la comunidad. Sin embargo, se pueden alquilar a personas ajenas. Estos derechos especiales a menudo se otorgan para terrazas o áreas de jardín en terrenos comunales, terrazas en la azotea, sótanos, partes del pasillo que otros no usan, espacios de estacionamiento al aire libre o en el garaje subterráneo abierto, almacenamiento bajo el techo o salas de pasatiempos en el sótano. Aunque es de propiedad conjunta, los otros propietarios no tienen derecho a utilizar estas piezas.Pero todos los propietarios de apartamentos deben pagar conjuntamente los costos de mantenimiento de las áreas y habitaciones correspondientes, siempre que no se regule nada más.
Los derechos especiales de uso aumentan el valor del apartamento. Pueden dar lugar a que se asignen más acciones de copropiedad al apartamento de las habituales basadas en metros cuadrados. Como resultado, el propietario paga un impuesto más alto como compensación por el derecho a usar cosas que pertenecen a todos. Si se va a cancelar o cambiar un derecho de uso especial, se requiere el consentimiento de todos los propietarios. Una excepción es una gran inequidad determinada judicialmente.
Orden de la comunidad
Las reglas de la comunidad te dicen si practicas tu trabajo en el apartamento y si puedes vender o alquilar tus cuatro paredes sin más preámbulos, hasta qué punto se permiten animales o si hay una prohibición de tocar música. Además, puede contener una gran cantidad de otras regulaciones que se desvían de la ley, por ejemplo, sobre distribución de cargas y costos, mantenimiento y reparaciones, seguros o llamadas, derechos de voto y aprobación de resoluciones en la junta de propietarios de apartamentos.
Los registros pueden contener información importante
Asegúrese de consultar las resoluciones anteriores de la comunidad de propietarios. Entonces sabrá a tiempo dónde hay puntos de discordia en la comunidad, qué restricciones de uso existen, qué costos tendrá que enfrentar porque el sistema de calefacción o el techo deben renovarse, qué tan alta es la reserva de mantenimiento, etc. Pídale al vendedor que le entregue las actas de las dos o tres reuniones de propietarios anteriores o véalas con el administrador de la propiedad con un poder notarial del vendedor. Esto debe liderar la recopilación de resoluciones para todas las resoluciones que se hayan aprobado desde julio de 2007. Contiene las resoluciones de la comunidad de propietarios con su redacción, el lugar y fecha de la resolución así como las decisiones judiciales con su fórmula de sentencia.Puede encontrar los pasivos corrientes en el último estado de cuenta anual y el plan de negocios actual.