Alquilar su propio apartamento de vacaciones o casa de vacaciones es más fácil que hace un tiempo gracias a los portales de corretaje en línea con anuncios. Pero incluso en la era de Internet, todavía hay cierta información que le ayudará a tener éxito en la oferta de casas de vacaciones. Si también desea alquilar una casa de vacaciones, aquí recibirá consejos útiles sobre la publicidad, los precios y el equipamiento de un alojamiento. También conocerá sus obligaciones como arrendador.
¿Cuál es la mejor ubicación para un alquiler vacacional?
Los apartamentos de vacaciones en las costas del norte y del mar Báltico, los lagos bávaros y el lago de Constanza con vistas al mar y al lago ofrecen ingresos seguros para el propietario. Pero son significativamente más caros que los objetos de la segunda fila. Sugerencia: para ahorrar costos con éxito, puede cambiar a lugares menos conocidos en regiones populares que tengan buenas conexiones de transporte, restaurantes, tiendas y actividades de ocio.
¡La información confiable en el anuncio es importante! No se exceda con la publicidad o solo proporcione información veraz sobre su casa de vacaciones. Por ejemplo, no seas inventivo con la ruta a la playa o no escondas el basurero en la calle. El (los) inquilino (s) verifican sus datos con mucho cuidado (después de todo, ellos también pagan) y usted, como propietario, es responsable de ciertas promesas falsas sobre su casa de vacaciones. Tenga en cuenta que las personas insatisfechas dan malas críticas en línea y pueden desanimar a otros posibles inquilinos.
Ya sea en Internet o en el periódico, de acuerdo con la ley, usted, como propietario, también debe proporcionar sus datos personales (dirección, número de teléfono, dirección de correo electrónico) en forma de impresión en el anuncio.
Anuncie casas de vacaciones: ¿Cuál es la mejor manera de anunciar una casa de vacaciones como propietario?
Internet ofrece una gran ventaja para el alquiler de apartamentos vacacionales. Tiene la oportunidad de proporcionar bellas imágenes como parte de un anuncio, para presentar su casa de vacaciones con éxito y así llegar a un gran número de partes interesadas. La publicidad de su alojamiento de vacaciones a través de anuncios en periódicos o en revistas especiales de vacaciones también tiene potencial. También se recomiendan folletos en su casa de vacaciones: los huéspedes satisfechos se los llevarán y, si es necesario, los distribuirán a sus amigos y conocidos.
Someter el objeto a una inspección de calidad
Para atraer a más inquilinos, también existe la opción de realizar inspecciones periódicas de calidad de los apartamentos de vacaciones además de la publicidad. En Alemania, la Asociación Alemana de Turismo lleva a cabo estos exámenes de propiedad y otorga estrellas en consecuencia. Según la asociación, una clasificación cuesta una tarifa de licencia única de 30 euros (más IVA durante tres años, la organización de turismo autorizada determina la tarifa de procesamiento única para la investigación in situ). Puede encontrar la calificación de estrellas de DTV en la página de inicio de la Asociación Alemana de Turismo.
Nuevamente, debes ceñirte a la verdad y en ningún caso no te des las estrellas. Tal comportamiento le daría ventajas sobre otros propietarios: está actuando de manera anticompetitiva y puede ser castigado.
¿Importa el tamaño de la casa de vacaciones?
Si desea alquilar una casa de vacaciones con fines de lucro, tenga en cuenta: el 85 por ciento de los inquilinos viajan con sus familias, a veces con un perro, y necesitan el espacio correspondiente. Los apartamentos con una superficie entre 50 y 70 metros cuadrados y dos dormitorios y las casas de vacaciones de 80 a 100 metros cuadrados y tres dormitorios tienen una demanda especial. Dependiendo de la ubicación, estos se pueden alquilar rentablemente durante todo el año.
El 85 por ciento de los inquilinos viajan con sus familias, a veces con un perro, y por lo tanto necesitan espacio: por lo tanto, una sala de estar espaciosa con jardín es a menudo una necesidad.
Precios del alojamiento vacacional
Fijar el precio de su propiedad de alquiler es sin duda uno de los puntos más difíciles cuando se trata de alquilar: si pide demasiado dinero, es posible que no se realicen reservas. Si ofrece su apartamento a un precio demasiado bajo, probablemente no podrá pagar los costos. Las siguientes pautas lo ayudarán con los precios:
- Realice una verificación detallada con casas de vacaciones con equipamiento similar en su área: ¿Qué tan alto establecen el precio estos propietarios? En regiones populares con ubicaciones fantásticas, los costos son significativamente más altos que en ubicaciones remotas.
- Si su alojamiento es considerablemente más amplio y cómodo, puede aumentar los costos de alquiler.
- ¡No olvides ajustar el precio según la temporada! Para la temporada baja, también se pueden considerar otros grupos objetivo, por ejemplo, viajeros de negocios.
Además de estas condiciones, debe prestar atención a la Ordenanza de Indicación de Precios (PAngV): Según esta ordenanza, los propietarios están obligados a revelar los precios finales del alquiler de su alojamiento vacacional, incluidos los costes adicionales de luz, gas, etc., así como los pagos por ropa de cama y limpieza final. así como el impuesto sobre las ventas (si se requiere el impuesto sobre las ventas).
¿Se permiten pagos iniciales?
Sí, siempre que transcurran cuatro semanas entre la fecha de reserva y el inicio del contrato de alquiler. Luego, el arrendador puede solicitar un primer pago inicial sobre el precio total acordado. No hay límite legal. En general, sin embargo, se supone que el pago inicial no debe exceder un tercio del monto total. Los primeros pagos iniciales de alrededor del 10 al 20 por ciento son comunes.
¿Qué debe contener el contrato de alquiler?
El contrato de alquiler escrito siempre debe contener los siguientes puntos:
- Datos personales: nombre y dirección del propietario y el inquilino
- Datos de alquiler: fecha, número de personas, detalles de check-in y check-out, servicios opcionales, información sobre limpieza final
- Mascotas
- Precios: los propietarios deben enumerar legalmente los precios finales, incluido el IVA (importes brutos y netos, IVA, precio básico, recargos)
- Condiciones de viaje: por ejemplo, entrega de llaves, uso de sauna o piscina, períodos de descanso, etc.
- Condiciones de pago: ¿Cuándo se paga el alquiler? ¿Existe la obligación de pagar un depósito? (Indique el porcentaje) Si es así, ¿para cuándo se debe? ¿Cuándo vence el pago final?
- Cancelación: Los propietarios especifican en el contrato de alquiler hasta qué fecha es posible una cancelación. Es mejor anotar los costos de cancelar su viaje de manera oportuna
Tan pronto como el huésped potencial haya hecho su reserva, le debe una confirmación de reserva en forma breve por escrito con la duración del viaje, los tiempos de llegada y salida y el número de personas. El huésped recibe esta confirmación incluso si no tiene que pagar un depósito. No lo olvide: pídale al inquilino que firme el documento legalmente vinculante y lo envíe por correo.
¿Qué instalaciones valoran los inquilinos de casas de vacaciones o casas de vacaciones?
Al amueblar el apartamento de vacaciones, el propietario debe centrarse en un estilo uniforme y un concepto de color armonioso: los colores claros y los detalles cariñosos son particularmente atractivos y amigables. Los muebles modernos deben ser robustos y al mismo tiempo fáciles de cuidar para que los huéspedes que cambian de un año a otro no los desgasten demasiado rápido. Especialmente las personas alérgicas están felices con los siguientes pisos: baldosas, parquet o laminado. También debes dar importancia a las telas de tapicería para los muebles de asiento que puedas limpiar en la lavadora para eliminar rápidamente las manchas y garantizar a tus invitados un hogar higiénico. Por supuesto, las camas también deben tener un cierto nivel de comodidad. Consejo: elija colchones con un grado medio de firmeza para complacer a las masas.
Muchos huéspedes prefieren propiedades con extras como WiFi, una cocina totalmente equipada o una chimenea. Si conoce a su principal grupo objetivo, ¡considere sus requisitos!
Palabra clave: cocina: en las casas de vacaciones a menudo cocina usted mismo, por lo que una cocina bien equipada es imprescindible. No solo debe haber disponible una máquina de café, lavavajillas o microondas, sino también suficientes platos y utensilios de cocina. Los ayudantes compactos y prácticos, como abrebotellas o abrelatas, también son una adición importante. Como propietario, piense en paños de cocina y proporcione a sus invitados suministros y herramientas de limpieza.
El baño también debe estar limpio y ordenado, las toallas limpias siempre deben estar disponibles en abundancia. Los elegantes extras de bienestar, como una gran bañera, una sauna exclusiva o una hermosa bañera de hidromasaje, son especialmente atractivos para los inquilinos: ¡definitivamente se destacará entre la amplia gama de apartamentos de vacaciones! Se recomienda una chimenea para un ambiente romántico y acogedor, ¡pura relajación! Tenga en cuenta que los visitantes que quieran disfrutar de más de una semana de vacaciones darán prioridad a las casas de vacaciones con lavadoras.
Además, ciertos dispositivos eléctricos, como un televisor de pantalla plana y un sistema estéreo, son estándar en los apartamentos de vacaciones de hoy en día; el WiFi es realmente esencial para poder mantenerse al día con el mercado como propietario. Si anuncia una casa de vacaciones con jardín, atraerá a más turistas gracias a una acogedora terraza. Una gran piscina también es muy lucrativa.
Si conoce a su grupo objetivo principal, tenga en cuenta sus requisitos al diseñar su casa de vacaciones: las familias con niños pequeños necesitan una silla alta o una cuna, los ciclistas están felices de tener un cobertizo para bicicletas. Si permite mascotas en la propiedad de alquiler, proporcione una cómoda canasta para perros y cuencos para agua y comida.
¿Quién se ocupa de los huéspedes y la propiedad?
Si desea alquilar su casa de vacaciones con éxito, debe tener en cuenta que es un trabajo a tiempo completo durante todo el año. Si no vive en el lugar, debe contratar a un proveedor de servicios local para comercializar el alojamiento de vacaciones y ocuparse de los asuntos organizativos, como consultas de reserva sobre el anuncio, entrega de llaves, pago inicial (costos), limpieza y equipo. El servicio completo cuesta alrededor del 20 por ciento de los ingresos por alquiler.
¿Existen reglas especiales para las casas de vacaciones en el extranjero?
Si. En muchos países del sur de Europa, un contrato de venta ya es vinculante sin certificación notarial; en España, una confirmación oral es suficiente. Por lo tanto, nunca realice negociaciones sin un intérprete independiente y haga que los contratos de venta se redacten en dos idiomas. En el caso de edificios nuevos, asegúrese de verificar el permiso de construcción y consultar a un experto.
Se aplican normas especiales a los apartamentos y casas de vacaciones en el extranjero. En España, basta con una promesa verbal de un contrato de compraventa vinculante.
¿El arrendador tiene que registrar oficialmente a sus invitados?
Sí, de acuerdo con la Ley de Registro Federal (BMG), cada cambio de residencia y espacio vital debe informarse a las autoridades; esto también incluye los feriados que duran varios días. El arrendador está obligado a registrar a sus inquilinos en la oficina de registro de residentes (nombre y apellido, fecha de nacimiento, dirección de registro oficial, información sobre la llegada y la salida).
¿Cuándo se produce el registro de empresas?
Básicamente, se aplica la siguiente regla general: los propietarios actúan comercialmente si su alquiler se asemeja a un negocio hotelero, es decir, si hay un alquiler permanente con fines de lucro, el propietario ofrece a sus huéspedes desayuno o atracciones turísticas o emplea a sus propios empleados (por ejemplo, personal de limpieza). Sin embargo, los puntos individuales no están definidos legalmente con precisión. Para estar seguro, regístrese como arrendador en la oficina de comercio, que a su vez tiene un cortocircuito con la oficina de impuestos. En principio, el impuesto comercial se debe a un beneficio anual de 24.500 euros. Si este es el caso, el propietario debe presentar las ganancias en una declaración de impuestos. Hay un formulario separado para esto: “Ingresos por alquiler y arrendamiento”.
Si la facturación anual supera el límite de la pequeña empresa de 17.500 euros, el arrendador será responsable del impuesto sobre las ventas en el próximo año.
Casa de vacaciones como pensión adicional: las propiedades de inversión ahorran impuestos
Cualquiera que compre una propiedad de alquiler deduce los intereses de la deuda, los intereses de compromiso, las tarifas de procesamiento de préstamos, un descuento y las tarifas de notario como gastos relacionados con los ingresos.
Los propietarios deducen el dos por ciento del costo de su propiedad a efectos fiscales durante 50 años como depreciación por uso y desgaste. Para un apartamento con un precio de compra de 150.000 euros, son 3.000 euros al año.
La oficina de impuestos también reconoce los costos de renovación. Los gastos de mantenimiento son gastos relacionados con los ingresos y, por lo tanto, son deducibles de impuestos en el año actual. Esto puede ser muy interesante desde el punto de vista fiscal: cuanto más alto es el impuesto sobre la renta, más se amortiza. Cualquiera que gaste más del 15 por ciento del precio de compra en reparaciones dentro de los tres años posteriores a la compra de una propiedad debe cancelar el monto como costos de adquisición durante 50 años.
Los beneficios fiscales se aplican durante todo el período de alquiler. Solo pierden propietarios cuando usan principalmente su apartamento para ellos mismos, pero nunca retrospectivamente.