Cualquiera que compre una casa o apartamento en una venta de ejecución hipotecaria puede ahorrar entre el 10 y el 30 por ciento del precio de mercado habitual, pero también corre ciertos riesgos. Para que la subasta de viviendas tenga éxito, debe familiarizarse con los procesos con anticipación. Hemos resumido las reglas y los consejos más importantes para usted aquí.
Subasta de ejecución hipotecaria: así es como obtiene la oferta
Los postores presentes en la subasta de ejecución hipotecaria tienen al menos 30 minutos para presentar sus ofertas. Si nadie gana la licitación, se establecerá una fecha de repetición. En la primera cita, la oferta debe alcanzar al menos el 50 por ciento del valor de mercado. Los acreedores tienen derecho a oponerse a la oferta en la primera cita si no se ofrece al menos el 70 por ciento del valor de mercado. A menudo, ya no hay límites para la segunda cita y las siguientes. Se recomienda el contacto temprano con el acreedor para que no haya averías durante la subasta.
Con la oferta más alta, tiene buenas posibilidades de ganar. El postor paga la propiedad inmediatamente al diez por ciento del valor de mercado si el acreedor lo solicita, generalmente en forma de una garantía bancaria o un cheque cruzado emitido por un banco. También es posible una transferencia bancaria: En este caso, el importe debe haber sido transferido a la cuenta del tribunal competente en la fecha de la subasta y debe estar disponible prueba de ello. Actúa como fideicomisario y devuelve el dinero si la subasta de la propiedad no tiene éxito.
En el caso de una subasta de ejecución hipotecaria, el diez por ciento del precio de compra debe pagarse inmediatamente en efectivo o como cheque.
Tus derechos y obligaciones como comprador
Con la adjudicación, usted se convierte en propietario de la propiedad y debe contratar inmediatamente el seguro de vivienda necesario. Sin embargo, en la mayoría de los casos aún no puede utilizar libremente Your-Best-Home.net. Por tanto, debería planificar una fase de transición más larga. Si el dueño anterior o su inquilino se niega a abandonar la propiedad, un abogado especialista le ayudará a fijar los plazos adecuados, a emitir despidos y, si es necesario, a iniciar una acción de desalojo.
La inscripción en el registro de la propiedad se realiza tan pronto como haya transferido el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias y haya tenido lugar la fecha de distribución. También paga la entrada en el registro de la propiedad y, en lugar de los costos de notario para un contrato de venta, un recargo al tribunal.
Comparación de costos: ejecución hipotecaria versus compra regular de vivienda
Margareta M. adquirió una casa unifamiliar con jardín y garaje de una venta de ejecución hipotecaria en Düren. La propiedad es de 539 metros cuadrados y la superficie habitable es de 180 metros cuadrados. Un perito jurado ha fijado el valor de mercado en 220.000 euros. Margareta M. compra el inmueble por 170.000 euros.
Costo de una casa de una subasta de ejecución hipotecaria
| costos | cantidad en euros |
| Valor de mercado: 220.000 euros, incluida la subida de precio | 170.000 |
| Sin comisión de intermediación | - |
| Honorarios de notario | - |
| Impuesto de transferencia de tierras 3,5%, calculado a partir del precio de aumento | 6.000 |
| Perito designado oficialmente, pagado por el tribunal local | - |
| Adjudicación y transferencia en el tribunal | 1,190 |
| Precio total | 177.190 |
Costos al comprar una casa de forma convencional
| costos | cantidad en euros |
| Precio de compra | 220.000 |
| Comisión del corredor: 5,8% del precio de compra | 13,100 |
| Tasas de notario y registro de la propiedad: 1,5% | 3.400 |
| Impuesto de transferencia de bienes inmuebles: 3,5% | 7900 |
| Tasación aprox.2% del precio de compra | 4.500 |
| Precio total de compra | 248,900 |
Teniendo en cuenta los costes adicionales más importantes, existe una diferencia de precio de 71.710 euros respecto a una compra. Ahorro: casi el 30 por ciento. Por lo tanto, la subasta ofrece dos grandes ventajas sobre la compra: en primer lugar, se ahorra los gastos de intermediación y los gastos de notario en los que se incurre al comprar una casa.
Venta de ejecución hipotecaria: los problemas y riesgos más comunes
En una subasta de ejecución hipotecaria, los postores compran un cerdo en un golpe, por así decirlo, porque antes de la subasta de la casa no tienen derecho legal a ver la propiedad desde adentro. Si se le ha adjudicado el contrato y hay defectos, no puede hacer valer un reclamo de garantía contra el tribunal, el tasador o el propietario anterior. Por lo tanto, verifique si la decisión de valor de mercado y la tasación son realistas. Debe prestar especial atención a la fecha de valoración: ¿Cuánto tiempo hace? De lo contrario, corre el riesgo de que el valor de mercado estimado en el informe sea excesivo.
Se vuelve incómodo si los deudores no quieren mudarse de la propiedad después de la subasta de ejecución hipotecaria. Entonces amenaza la demanda de desalojo.
Si desea ofertar por un condominio, debe comunicarse con el gerente de la comunidad de propietarios. ¿Hay algún trabajo de construcción costoso planeado en un futuro cercano y cuál es la reserva de mantenimiento? ¿Hay uno o más copropietarios que se encuentran en dificultades económicas y no pueden pagar la prestación de vivienda? Siempre existe un riesgo residual, pero el precio de oferta es atractivo.
Nueve consejos para una mejora del hogar exitosa
1. Consejo:
Vea el archivo de la subasta. Vea el archivo de la subasta en el tribunal local. Contiene una opinión experta con planos de planta y fotos de la propiedad.
Consejo 2: inspeccione el registro de la propiedad
El archivo de la subasta generalmente contiene un extracto del registro de la propiedad. A partir de esto, puede ver cuánto pesa económicamente la propiedad.
3. Consejo: Pregúntele a la compañía de administración de la propiedad.
Si la propiedad está ocupada por el propietario o es de propiedad parcial, pregunte a la administración de la propiedad si hay atrasos en los beneficios de vivienda y en qué medida.
4. Consejo: visite la propiedad
En el caso de ejecuciones hipotecarias, esto generalmente solo es posible desde el exterior. Es recomendable llevar a un experto con usted e inspeccionar el informe de valoración de mercado en el tribunal.
Consejo 5: financiación segura
El diez por ciento del precio de compra debe depositarse en efectivo o con un cheque certificado al presentar una oferta. El saldo generalmente se paga unas semanas después. Aclare el financiamiento con su banco de antemano.
6. Adquirir experiencia
Asista a algunas fechas de la subasta como espectador con anticipación para que pueda mantener los nervios cuando se trata de la casa de sus sueños.
7. Esté atento a la cita
A veces, una cita se cancela poco antes de la subasta. Pregunte de antemano en el tribunal local si la cita aún está abierta o si se ha hecho una cita alternativa. Puede valer la pena seguir el destino de la propiedad, a menudo se trata de una subasta de ejecución hipotecaria más tarde, con la correspondiente menor competencia.
8. Cumplir con el límite de precio
Es suficiente si realiza su oferta en los últimos minutos. Tenga cuidado de no caer en un frenesí de pujas. Determine de antemano la cantidad máxima que desea ofertar y cúmplala estrictamente.
9. Rescisión del deudor
Si el deudor vive él mismo en el inmueble, haga uso de su derecho especial de rescisión después del derribo, posiblemente incluso un desalojo pendiente. Puede dar aviso a los inquilinos bajo ciertas condiciones debido al uso personal.
