Los costos de compra adicionales pueden nublar la alegría de comprar una casa. A menudo se olvidan durante la planificación y luego se sorprenden. Puede averiguar cómo puede reducir los costos de compra adicionales aquí.
Las tasas de interés son bajas, los alquileres altos y una ganancia inesperada lo sorprende: un buen momento para comprar una casa. Se revisan los periódicos e Internet, se inspeccionan las ofertas obtenidas de los corredores y se inspeccionan las propiedades. En algún momento, la casa de sus sueños se encontrará en una buena ubicación y a un precio razonable. Dado que la equidad no es suficiente para pagar por completo Your-Best-Home.net, se solicita un préstamo. El precio de compra menos el capital es igual al monto del préstamo. El interés anual y los porcentajes de reembolso, divididos por doce, dan como resultado la cuota mensual.
Pero comprar una casa conlleva costos de compra adicionales que no todos los compradores de vivienda esperan:
- Gastos de adquisición complementarios obligatorios: impuesto sobre la transferencia de tierras, honorarios notariales, gastos de registro de la propiedad
- Costos de compra complementarios flexibles: comisión del corredor, costos de modernización, costos de financiamiento complementario, costos de reubicación
- Posibles costos adicionales, por ejemplo, para la nueva cocina equipada y muebles adicionales
Tomados solos, los costos de compra auxiliares son bastante manejables, pero en conjunto pueden ser una carga pesada y, al final, la casa de sus sueños es un porcentaje de dos dígitos más cara de lo que se pensaba originalmente.
Cualquiera que compre una propiedad debe tener en cuenta entre un 10 y un 15 por ciento de costos de compra adicionales en su presupuesto; esta es la regla general. Se pueden ahorrar algunos puntos porcentuales si no hay ningún corredor involucrado. Pero ningún comprador puede evitar el impuesto a la transferencia de bienes inmuebles. Y dependiendo del estado federal, esto es hasta el 6.5 por ciento del precio de la propiedad. Pero hay formas legales de ahorrar.
Por cierto: dicho sea de paso, los costos auxiliares de la construcción de una casa no son los mismos que los gastos auxiliares de la vivienda. Estos son adicionales a la cuota mensual del préstamo.
Menos costes de compra auxiliares gracias al inventario
Los compradores de propiedades existentes pueden ahorrar bastantes costos de compra auxiliares si el propietario anterior vende el inventario. La base de tasación para el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias es el valor de la propiedad. No se incluyen muebles móviles como cocinas empotradas, muebles, toldos, saunas o herramientas de jardín. Por lo tanto, el precio de compra del inventario debe mostrarse por separado en el contrato notarial. Entonces puede ahorrar el impuesto de transferencia de bienes raíces para estas cosas y, a menudo, pagar cientos o miles de euros menos. La reserva de mantenimiento que asume como futuro copropietario de un edificio de apartamentos también se puede mostrar por separado.
Costos de compra adicionales al comprar una casa: un ejemplo de cálculo.
Los honorarios del notario
El notario redacta el contrato de compra y certifica ante notario la compra de la propiedad. Señala riesgos y asegura la transacción. Sus tarifas están reguladas a nivel nacional en la Ley de Tarifas de Notarios y Tribunales (GNotKG) y se escalonan según el precio de compra. En nuestra factura de muestra (gráfico anterior), los costos del contrato de compra notariado son un poco menos del 0,8 por ciento del precio de compra. También hay tarifas para el registro de la propiedad. Puede reducir el tamaño de estos artículos celebrando un contrato de inventario por separado con el vendedor. Sin embargo, esto es arriesgado: si elude al notario con esto, todo el contrato de venta puede volverse ineficaz.
Reducir los costos de compra auxiliares: use el alcance para la negociación
Los propietarios suelen utilizar un corredor para vender su propiedad existente. Luego, el comprador debe incluir una comisión de corredor en su presupuesto. El monto del corretaje varía según el estado federal: los compradores en Renania del Norte-Westfalia generalmente pagan una comisión del 3.57 por ciento sobre el precio de compra, en Brandeburgo generalmente se adeuda el 7.14 por ciento. A diferencia de los honorarios del notario, no existe un programa de tarifas para los corredores. Esto significa que la tarifa de intermediación es negociable. Antes de comprar, puede averiguar si se puede hablar con el corredor. Para prepararse para la negociación de corretaje, debe averiguar cuánto tiempo ha estado a la venta la casa de sus sueños. Si se trata de un supuesto "movimiento lento", el margen de maniobra suele ser mucho mayor. Sin embargo, los tiempos de oferta largos también son sospechosos:Para estar seguro, vuelva a visitar Your-Best-Home.net con un experto en construcción antes de comprar para asegurarse de no haber pasado por alto ningún defecto grave, como el crecimiento de moho o la pudrición seca.
Los costos de producción no son costos de compra auxiliares
Cualquiera que adquiera un nuevo edificio del desarrollador debe esperar costos de compra adicionales, los costos de construcción auxiliares. “Muchos promotores inmobiliarios y contratistas generales catalogan conexiones, movimientos de tierra o instalaciones exteriores como costes de compra auxiliares, aunque en sentido estricto son costes de producción que deberían incluirse en el precio fijo”, critica Volker Wittmann, experto de la Asociación de Constructores Privados. Aquí, también, vale la pena que un experto revise el contrato de desarrollador. Si resulta que el desarrollador quiere pasarle muchos costos a usted, solicite una mejora.
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Quienes financian su propia vivienda a través de Wohn-Riester no solo reciben subvenciones estatales. Los ahorradores de vivienda también disfrutan de ventajas fiscales: todos los años puedes reclamar devoluciones de hasta 2.100 euros como gastos especiales en tu declaración de renta.
El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias de un vistazo
Desde 2006, los estados federales pueden fijar individualmente el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Hasta la fecha, ha sido del 7 por ciento en el llamado "caso normal", y las propiedades residenciales ocupadas por sus propietarios generalmente están exentas del impuesto a la transferencia de bienes raíces. Desde el cambio de ley, el impuesto se ha convertido en una importante fuente de ingresos para los estados federales. Consejo para los cazadores de gangas: si vive en una región fronteriza entre dos estados federales, puede ahorrar hasta un 3 por ciento, por ejemplo, si compra una casa en la vecina Baviera en lugar de Turingia.
|
estado |
Tipo impositivo antiguo |
Tasa impositiva nueva |
|
Baden-Wuerttemberg |
3,5% |
5,0% |
|
Baviera |
3,5% |
ningún cambio |
|
Berlina |
4,5% |
6,0% |
|
Brandeburgo |
5,0% |
6,5% |
|
Bremen |
4,5% |
5,0% |
|
Hamburgo |
3,5% |
4,5% |
|
Hesse |
5,0% |
6,0% |
|
Mecklemburgo-Pomerania Occidental |
3,5% |
5,0% |
|
Baja sajonia |
4,5% |
5,0% |
|
Norte de Rhine-Westphalia |
5,0% |
6,5% |
|
Renania-Palatinado |
3,5% |
5,0% |
|
Sarre |
5,5% |
6,5% |
|
Sajonia |
3,5% |
ningún cambio |
|
Sajonia-Anhalt |
3,5% |
5,0% |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
6,5% |
|
Turingia |
5,0% |
6,5% |
| Estado: 2018 |
¿Para quién vale la pena comprar sus propias cuatro paredes?
La mayoría de las personas se benefician de la propiedad de una vivienda. Especialmente si desea utilizar una propiedad durante mucho tiempo, su propia casa es financieramente mucho más atractiva que un apartamento de alquiler. El Instituto de Economía Alemana pudo demostrarlo. Para este propósito, los expertos en bienes raíces compararon los costos de vivienda de los inquilinos, es decir, el alquiler básico, con los costos financieros de los propietarios. El resultado habla claramente a favor de la propiedad de la vivienda: los costos de compra de una propiedad, incluidos todos los costos de compra auxiliares y el mantenimiento regular, son más bajos (durante un período de tiempo más largo) que el alquiler de una propiedad comparable.
¿Cómo se pueden utilizar mejor las bajas tasas de interés?
La cuenta de ahorros clásica casi no paga intereses. Por otro lado, financiar la propiedad de una vivienda nunca ha sido más asequible para muchas personas. Un contrato de préstamo de sociedad de construcción asegura el interés de préstamo históricamente bajo a largo plazo. Las condiciones del préstamo se fijan desde el principio para todo el plazo. Tanto los compradores como los constructores de propiedades se benefician de esto. Siempre se pueden calcular sus costos de financiamiento. Y en lugar de depositar dinero en la cuenta del propietario todos los meses, la cantidad fluye hacia sus propias cuatro paredes. Con un contrato de ahorro y préstamo hipotecario Riester, también se beneficia de las bonificaciones del gobierno y las ventajas fiscales. Esto hace que saltar a su propia casa sea más fácil que nunca.
¿La propiedad también se amortiza como inversión de capital?
Sí, si presta atención a un aumento de valor y una buena rentabilidad del alquiler. Para los compradores de propiedades, la rentabilidad neta inicial del alquiler es importante. Indica qué porcentaje de los costos de inversión ganará del alquiler anual. Si también tiene en cuenta los costos de compra auxiliares para corredores, notarios y registro de la propiedad, debe obtener un rendimiento neto de alquiler superior al cuatro por ciento. Los expertos de LBS y Sparkasse lo ayudarán a calcular cuidadosamente su inversión.