Quien compra un apartamento alquilado entra en la relación contractual existente. Esto puede ser útil para los inversores de alguna manera, pero también conlleva riesgos legales.
Hay muchas razones para que los inversores compren una propiedad alquilada. Los apartamentos usados suelen ser mucho más baratos que las propiedades comparables de nueva construcción. A menudo hay un descuento adicional por el hecho de que el comprador no puede mudarse inmediatamente. Además, la tediosa búsqueda de un inquilino adecuado ya no es necesaria, y los ingresos por alquiler fluyen directamente después de la transferencia de propiedad (consulte el asesoramiento de un experto). Básicamente, comprar un arrendamiento existente también puede generar problemas. "El nuevo propietario apenas tiene posibilidades de cambiar el contrato de arrendamiento existente", advierte Carsten Hoth, abogado de la Landlord Protection Association de Alemania. Por lo tanto, los posibles compradores deben saber en qué se están metiendo.
Informar sobre el inquilino antes de comprar una propiedad alquilada
Como regla general, los inversores de capital calculan que los ingresos por alquileres representan una gran parte de su financiación. Por tanto, es fundamental que el alquiler llegue a tiempo. “Pregúntele al propietario actual específicamente si el alquiler no ha tenido problemas en los últimos años”, aconseja el abogado Hoth. Si el vendedor no responde con sinceridad, el comprador tiene derecho a una compensación. Vale la pena abordar las regulaciones de compensación. Puede resultar que el inquilino haya colocado el hermoso parquet por su propia cuenta y el propietario le haya asegurado el pago al mudarse. Este deber se aplicaría luego al nuevo propietario.
Aclarar dónde está el depósito
Es imprescindible comprobar minuciosamente el contrato de alquiler. No se trata solo del precio del alquiler. El depósito también es un punto clave. Los propietarios tienen derecho a un depósito de seguridad de hasta tres alquileres básicos, siempre que esto esté realmente regulado en el contrato de alquiler. Sin embargo, los compradores no deben estar satisfechos con una cláusula correspondiente en el contrato. "Sucede con bastante frecuencia que se acordó un depósito, pero no se pagó en su totalidad o no se pagó en absoluto", advierte el abogado Hoth. Es necesario aclararlo aquí. Si el depósito se ha pagado correctamente, el inquilino puede solicitar un reembolso después de la finalización del contrato, al nuevo propietario. Por lo tanto, es importante acordar en el contrato de compra del condominio que el nuevo propietario reciba el depósito.
¿El inquilino paga por el cuidador y compañía?
Hay mucho dinero involucrado en los costos operativos. Idealmente, el contrato de arrendamiento está formulado de tal manera que el inquilino paga todos los costos operativos que el propietario tiene el derecho legal de traspasarle. De lo contrario, el propietario podría quedarse con gastos que beneficien a su inquilino, por ejemplo, tarifas de limpieza de calles o servicio de limpieza. Los contratos de alquiler más antiguos, en particular, a menudo se formulan de manera imprecisa a este respecto. Sin embargo: los costos operativos que el inquilino ha pagado realmente durante varios años deben continuar siendo asumidos, independientemente de lo que esté en el contrato. Por lo tanto, los posibles compradores no solo deben inspeccionar cuidadosamente el contrato de arrendamiento.
"Permítanos mostrarle todos los documentos relacionados con la factura de servicios públicos y leer toda la correspondencia entre inquilinos y propietarios", aconseja el experto legal Hoth de la Landlord Protection Association. Los inversores con visión de futuro optan por una propiedad con un arrendamiento sin problemas, es decir, con un inquilino que paga las reclamaciones justificadas a tiempo y sin dudarlo. Después de todo, los argumentos innecesarios no deberían estropear el placer de invertir.
Transferir los costos operativos
Los propietarios pueden pasar muchos gastos a sus inquilinos. El requisito previo es que esto esté correctamente regulado en el contrato de alquiler o que un inquilino ya haya asumido regularmente los gastos.
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Tipo de costo operativo |
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calefacción y agua tibia |
1,07 euros |
85,60 euros |
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Agua y alcantarillado |
0,34 euros |
27,20 euros |
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Impuesto a la propiedad |
0,18 euros |
14,40 euros |
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gerente de la instalación |
0,12 euros |
9,60 euros |
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Basurero |
0,18 euros |
14,40 euros |
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Ascensor |
0,16 euros |
12,80 euros |
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Limpieza de edificios |
0,16 euros |
12,80 euros |
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Seguro de propiedad y responsabilidad |
0,17 euros |
13,60 euros |
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Antena comunitaria |
0,13 euros |
10,40 euros |
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Mantenimiento de jardines |
0,10 euros |
8,00 euros |
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Electricidad general |
0,05 euros |
4,00 euros |
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Limpieza de calles |
0,03 euros |
2,40 euros |
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Limpieza de chimeneas |
0,04 euros |
3,20 euros |
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otros costes, |
0,04 euros |
3,20 euros |
Fuente: Índice de costos operativos de DMB 2018
Consejo de expertos: ¿cuándo paga el inquilino al nuevo propietario?
Carsten Hoth, abogado de la Landlord Protection Association Germany.
“Cualquiera que compre una propiedad alquilada le gustaría ver el alquiler en su cuenta lo antes posible. Preferiblemente tan pronto como se firme el contrato con el notario. Después de todo, no es tan rápido. En el contrato de compraventa se acuerda una fecha para la transferencia económica, en la cual se transfieren al comprador los beneficios y cargas de la propiedad. El comprador tiene derecho a todos los pagos de alquiler a partir de este momento. Sin embargo, a menudo solo puede exigirlo al inquilino mucho más tarde.
Inscripción en el catastro
El comprador solo tiene derecho a que el inquilino transfiera directamente a su cuenta una vez que se haya completado la transferencia legal de propiedad. Esto sucede con la entrada en el catastro. Un acto burocrático que puede llevar algunas semanas. Tan pronto como el comprador recibe el aviso de registro del registro de la propiedad, es oficialmente el propietario. Ahora puede, con copia de dicha carta, solicitar por escrito a su inquilino que dirija los servicios solo a él, el nuevo propietario.
El vendedor transfiere el alquiler
Se debe incluir una cláusula de compensación en el contrato de venta de una propiedad alquilada, que regula: Desde el momento de la transición económica, el vendedor transfiere los pagos del alquiler al nuevo propietario.
