Al comprar una propiedad de inversión, incluso el inversor más inteligente debe considerar algunas cosas, incluso si el nivel de tasa de interés persistentemente bajo lo tienta a comprar.
El espacio para vivir asequible en este país es escaso, y no solo porque la gente ha buscado protección contra la guerra, la violencia o similares con nosotros. El Instituto Pestel de Hannover estima la necesidad nacional de nuevas construcciones para 2020 en 400.000 apartamentos por año. En 2015, sin embargo, solo se construyeron alrededor de 270.000 unidades.
Inversión inmobiliaria: la falta de vivienda eleva los alquileres. Por lo tanto, muchos inversores se preguntan si deberían invertir en condominios para alquilar para generar atractivos rendimientos inmobiliarios. Para muchos, las acciones parecen demasiado riesgosas para eso. Los valores de renta fija, en cambio, apenas generan ingresos. El rendimiento de los bonos del gobierno a diez años solo compensa la inflación con un cero antes del punto decimal. ¿Pero vale la pena comprar una propiedad de alquiler? ¿O el mercado está demasiado sobrecalentado? Los argumentos a favor y en contra de la compra deben sopesarse cuidadosamente. El nivel de tipos de interés históricamente bajo habla claramente a favor de la financiación inmobiliaria. En última instancia, el costo de la deuda se reducirá significativamente. Los clientes de LBS pueden incluso protegerse contra el riesgo de un aumento de las tasas de interés a largo plazo con un préstamo hipotecario y un contrato de ahorro.
Ingresos por alquiler: una cuestión crucial es si la propiedad tiene valor y obtiene una rentabilidad adecuada en relación con el precio de compra. Si el inversionista tiene una oferta, LBS puede ayudar a calcular el alquiler requerido. Observando las ofertas en portales inmobiliarios y la previsión de población para la región, es posible estimar si este alquiler será alcanzable en el mercado.
Ubicaciones: La fuga de inversores hacia el “oro de hormigón”, la escasez de terrenos para construir y los elevados requisitos de ahorro de energía han provocado que los precios suban drásticamente en algunos lugares. En algunos casos, los precios de compra se han alejado de los alquileres y existe una creciente preocupación por las burbujas especulativas. Pero la caída de los precios de compra también es una señal de advertencia. Indican una población menguante y una futura disminución de los ingresos por alquiler. Por lo tanto, es más probable que las propiedades con altos rendimientos se encuentren en regiones con perspectivas económicas favorables, una población en crecimiento y una evolución de los precios aún moderada. Las ciudades de tamaño medio en particular se consideran actualmente interesantes para los inversores.
Ventaja monetaria Además de la ubicación y las respectivas condiciones del mercado, se deben tener en cuenta los costos de financiamiento. Las reglas de depreciación, las posibles medidas de subsidio para la vivienda en alquiler y la tasa impositiva individual juegan un papel importante. En términos de impuestos, el gobierno federal ahora quiere promover más la construcción de viviendas de alquiler. El plan es aumentar significativamente las tasas de depreciación de los nuevos edificios económicos en las áreas metropolitanas en los primeros tres años.
Cambio en los precios de compra.
¿Qué propiedad aporta muchos beneficios?
Es cierto que las propiedades de inversión han pasado de moda. Se solía decir que el condominio alquilado era indispensable para los inversionistas de capital porque se financiaba a sí mismo como un objeto de depreciación, mediante rentas y altos ahorros fiscales, por así decirlo. Mientras tanto, la legislatura ha reducido significativamente la depreciación. La inversión sigue mereciendo la pena: las tasas hipotecarias son más baratas que nunca y los precios inmobiliarios se mantienen estables. Si compra un apartamento alquilado, también ahorrará un pequeño porcentaje del precio de compra. Los puntos de partida importantes para una buena rentabilidad son: el estado de la propiedad, la situación del precio de alquiler regional y, sobre todo, un buen consejo con antelación.
Verifique el sistema:Si alquila una propiedad y desea deducir impuestos, el apartamento o Your-Best-Home.net no solo debe complacerlo, sino también ser atractivo para los inquilinos. Deje tiempo suficiente para el recorrido. Nunca tome decisiones bajo presión de tiempo o porque un trato requiere que actúe rápidamente. Antes de comprar, compruebe el tamaño, la planta, el equipamiento y la comodidad, y sobre todo la situación residencial y del tráfico. Una buena ubicación se caracteriza por una infraestructura animada y buenas conexiones con la red de transporte público. ¿Hay paradas de autobús cercanas, jardines de infancia, escuelas y espacios verdes? ¿Hay tiendas y consultorios médicos en el barrio? Las ciudades con oportunidades laborales estables y un fuerte poder adquisitivo aumentan las posibilidades de aumento de los precios y de la rentabilidad inmobiliaria. Si el mercado tiene muchas vacantes,cambiar a otra región. Las empresas inmobiliarias de LBS (LBSI) con su mercado inmobiliario, que aparece una vez al año, brindan buenas pistas sobre las estructuras regionales de precios.
Las asociaciones de inquilinos proporcionan información sobre la evolución de los alquileres en las regiones individuales. Además, preste atención al período de especulación. Solo después de diez años, el beneficio de la venta de un apartamento que no usa está libre de impuestos. Si ha decidido alquilar una propiedad, asegúrese de discutir sus planes con su asesor fiscal o asociación de impuestos sobre la renta.
Llame a un tasador: antes de comprar, asegúrese de mostrar su propiedad a un tasador que examinará a fondo la calidad del edificio. Él puede decirle exactamente qué trabajo de renovación es adecuado para la propiedad y cómo se puede coordinar mejor. Una inspección cuesta (según la región) entre 80 y 100 euros la hora. Asegúrese de preguntar sobre el precio antes de visitar; También se puede acordar una tarifa plana. La Asociación Federal de Expertos Independientes nombra a un especialista en la región. O puede ponerse en contacto con la Asociación de Constructores Privados. Incluso si decide no comprar basándose en la tasación, la inversión le ahorrará muchas veces dinero y problemas.
El rendimiento del alquiler indica qué porcentaje de los costos de inversión puede recuperar a través del alquiler anual. Si también tiene en cuenta todos los costos de compra incidentales, recibirá una devolución neta de alquiler que debería superar el cuatro por ciento. Si no, ¡manos fuera!
También verifique:
- ¿Hay un administrador, se cuida, tiene la confianza de los copropietarios e inquilinos?
- ¿Cómo está la comunidad de propietarios? ¿Hay partidos divididos?
- ¿Existen amortiguadores económicos para las renovaciones?
- ¿Qué reparaciones cosméticas y trabajos de renovación se realizarán próximamente?
- ¿Son suficientes las reservas o están previstas asignaciones especiales?
- ¿Qué tan altas son las reservas de mantenimiento de la comunidad de propietarios?
Tómese el tiempo suficiente para ver la propiedad que desea alquilar. Después de todo, el apartamento también debe complacer al futuro inquilino.
Financia la propiedad hábilmente
Los compradores inteligentes que buscan altos rendimientos inmobiliarios saben: un apartamento alquilado tiene que pagar sin ahorros de impuestos. Por lo tanto, dan importancia a la apreciación y la buena rentabilidad de los alquileres.
- Financia de forma inteligente: con un préstamo hipotecario y un contrato de ahorro, puedes apuntar a la propiedad y conseguir un préstamo a bajo interés. Los inversores de capital astutos invierten entre el 10 y el 20 por ciento del capital social, reduciendo así los volúmenes de financiación y las obligaciones mensuales. Un préstamo para sociedades de construcción LBS ofrece buenas condiciones de financiación, ya que tiene tasas de interés bajas y estables. Puede verificar en línea qué plan de ahorro para préstamos hipotecarios se adapta mejor a sus necesidades y luego concluir el contrato de ahorro y préstamo hipotecario en línea.
- Con previsión: con una propiedad alquilada, asegura su independencia financiera en la vejez. Ahora se beneficia de las ventajas fiscales y luego mejora su pensión con los ingresos del alquiler. Alternativa: Usted mismo se muda al apartamento cuando sea mayor, disfrute de una vida libre de alquiler en sus propias cuatro paredes. O vende la propiedad de inversión nuevamente y usa el dinero para hacer realidad nuevos deseos.
Ser propietario de una propiedad puede generar mucho dinero. Deje que su asesor de LBS lo ayude.
Consejos de expertos sobre propiedades de inversión
Erich Nöll, director gerente de la Asociación Federal de Asociaciones de Asistencia con el Impuesto sobre la Renta, advierte: "Como propietario, ahorra impuestos si sus costos de publicidad exceden los ingresos por alquiler. Gastos menos alquiler: usted compensa esta pérdida con sus ingresos".
Gastos comerciales: La oficina de impuestos acepta intereses para préstamos de sociedades constructoras y préstamos hipotecarios, anuncios para la búsqueda de inquilinos, contribuciones a la casa y la propiedad. Asimismo, el dinero de la vivienda y el impuesto a la propiedad, las contribuciones al seguro y los gastos de mantenimiento: costos de reparación o reemplazo de partes del edificio.
Depreciación: deduce los costos de fabricación de su antiguo edificio durante 50 años, al dos por ciento de los costos de construcción por año (construcción antes de 1925: 40 años, 2,5 por ciento). De acuerdo con la Ley Complementaria del Hogar de 2004, la oficina de impuestos puede aplicar cuatro por ciento por año para edificios nuevos durante los primeros diez años, 2.5 por ciento por otros ocho años y 1.25 por ciento por año durante 32 años. Los procedimientos están pendientes ante el Tribunal Constitucional Federal que impugna Your-Best-Home.nethaltsbegleitgesetz como inconstitucional. Preste atención a la nota provisional en su evaluación fiscal. Si falta, asegúrese de presentar una objeción.
Así es como el estado te releva cada año
Gracias al rendimiento inmobiliario de un apartamento alquilado, ahorra impuestos y garantiza la independencia financiera para la vejez.
Base del cálculo: Apartamento nuevo, ubicación en la ciudad
Precio de compra: 1.750 euros por metro cuadrado
Ingresos por alquiler: 7,50 euros por metro cuadrado más costos auxiliares
Financiamiento: 25 por ciento de capital social, 25 por ciento de préstamo para sociedades de construcción (tipo de interés efectivo 4,29 por ciento), 50 por ciento de préstamo hipotecario (tipo de interés efectivo 4,39 por ciento) Por ciento)
Ejemplo 1
El empleado es soltero.
A la izquierda puede ver el precio de la propiedad *. A la derecha de este se encuentra la renta imponible incluyendo los respectivos ahorros fiscales por año.
| Precio de la propiedad * | 35.000 euros | 40.000 euros | 45.000 euros | 50.000 euros | 55.000 euros |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 euros, 28m 2 | 256 euros | 273 euros | 290 euros | 308 euros | 317 euros |
| 100.000 euros, 57 m 2 | 478 euros | 511 euros | 572 euros | 575 euros | 593 euros |
| 150.000 euros, 85 m 2 | 729 euros | 779 euros | 828 euros | 878 euros | 909 euros |
| 200.000 euros, 115 m 2 | 916 euros | 978 euros | 1.040 euros | 1,113 euros | 1.146 euros |
Ejemplo 2
El empleado está casado y tiene dos hijos.
A la izquierda puede ver el precio de la propiedad *. A la derecha de esta se encuentra la renta imponible, incluyendo los respectivos ahorros fiscales por año.
| Precio de la propiedad * | 35.000 euros | 40.000 euros | 45.000 euros | 50.000 euros | 55.000 euros |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 euros, 28 m 2 | 186 euros | 231 euros | 212 euros | 221 euros | 229 euros |
| 100.000 euros, 57 m 2 | 348 euros | 429 euros | 397 euros | 414 euros | 429 euros |
| 150.000 euros, 85 m 2 | 532 euros | 656 euros | 607 euros | 632 euros | 657 euros |
| 200.000 euros, 115 m 2 | 670 euros | 826 euros | 764 euros | 794 euros | 825 euros |
* Nuevo edificio: 1.750 euros por m 2
Fuente: Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine / LBS Bayern
Una propiedad alquilada ayuda con la optimización fiscal.
Alquile la propiedad y elimine la carga fiscal
Lo siguiente se aplica a la devolución de la propiedad alquilada: Solo se gravan los excedentes. Si los costos de publicidad exceden sus ingresos por alquiler, surgen pérdidas que puede compensar con sus ingresos positivos. El efecto: su base imponible disminuye.
Aclarar la estructura de propiedad : si solo uno de los cónyuges es el propietario de una propiedad alquilada, se deben observar detalles importantes para que las autoridades fiscales reconozcan plenamente la deducción de los intereses de la deuda. Si puede probar en la oficina de impuestos que el propietario-cónyuge pagó los intereses de la deuda con sus propios recursos, por ejemplo, de los ingresos por alquiler, aún es posible una deducción fiscal.
Costos para el propietario : los costos continuos de administración y mantenimiento de una propiedad deben ser asumidos por el propietario. Por tanto, es aconsejable acumular reservas desde el principio. Los propietarios cancelan los costos de renovación y modernización durante uno a cinco años. Pero tenga cuidado: si compra una propiedad e invierte más del 15 por ciento del precio de compra neto del edificio en la reparación dentro de los tres años, debe esperar que tenga que amortizar los costos junto con los costos de construcción durante 40 a 50 años.
Los gastos para renovaciones extensas, por ejemplo para extensiones, son evaluados por las autoridades fiscales como costos de fabricación, porque se crea algo nuevo, se mejora Your-Best-Home.net y se aumenta el valor de la propiedad. Solo puede reclamar los costos de producción mediante depreciación (deducción por desgaste).
La renta de la propiedad como modelo de ahorro fiscal: un ejemplo de cálculo
Una familia compra un condominio y lo alquila. ¿A cuánto ascienden sus ahorros fiscales? Con este ejemplo, le mostraremos cómo calcular el rendimiento de su propiedad:
una pareja casada con dos hijos (renta imponible 2007: 50.000 euros) compró un condominio en Rheda-Wiedenbrück (construido en 2001), de 70 metros cuadrados, a finales de diciembre de 2006 para cubrir la vejez. (Participación de la propiedad: 20 por ciento) por 127.000 euros (115.500 euros más 11.500 euros por gastos accesorios). A partir de enero de 2007 el apartamento se alquila por 6,80 euros el metro cuadrado más gastos adicionales.
La familia puede financiar la propiedad alquilada con un pago adicional de 199,48 EUR al mes.
Hazte cargo de los antiguos inquilinos
Tan pronto como se inscribe en el registro de la propiedad como comprador del apartamento, ingresa en el arrendamiento existente. Se aplica el contrato que se acordó una vez entre el inquilino y el ex propietario, con todas las cláusulas y regulaciones especiales.
Atención: Ni el comprador ni el inquilino pueden forzar la celebración de un nuevo contrato. Ni siquiera si hasta ahora solo había un contrato oral. Haga arreglos para que se le pague el alquiler en el futuro y asegúrese de tener acceso al depósito, incluso si el propietario anterior es legalmente responsable.
Monto del alquiler : La oficina de impuestos le permite ahorrar impuestos si alquila el apartamento al alquiler local. Usted exige menos a sus familiares, pero no menos del 75 por ciento del alquiler comparable en el lugar.
Familiares como inquilinos: El alquiler con descuento a familiares es un modelo de ahorro de impuestos. Cualquiera que exija al menos el 75 por ciento del alquiler local a sus familiares reclama la totalidad de los gastos relacionados con los ingresos. Si el alquiler es inferior al 56 por ciento, los costos de publicidad solo se pueden deducir proporcionalmente. Si el alquiler está entre el 56 y el 75 por ciento, las autoridades fiscales verificarán si generará ingresos a largo plazo de la propiedad: como propietario, debe estimar los ingresos y gastos esperados durante un período de 30 años. Solo puede deducir los gastos comerciales si el alquiler se realiza como de costumbre entre desconocidos. Por lo tanto, se requiere un contrato de alquiler por escrito y el pago real del alquiler y los costos adicionales.
Los contratos celebrados entre el inquilino y el antiguo propietario también se aplican a los nuevos propietarios de una casa alquilada.
Terminación de antiguos inquilinos
Según la ley, el arrendador sólo puede despedir a su inquilino si tiene un "interés legítimo". Este es el caso si necesita el apartamento para él, una persona del hogar o para miembros de la familia.
Intereses del inquilino protegidos: Sin embargo, el inquilino no está indefenso. El Tribunal Constitucional Federal decidió que el derecho de propiedad del inquilino era tan importante como el derecho de propiedad del propietario (decisión de 16.1.2004, 1 BvR 2285/03).
Dar motivos: El arrendador debe indicar en su carta de despido para quién necesita el apartamento y con qué interés. El inquilino debe poder comprobar si una defensa contra la rescisión es posible y razonable (Tribunal Constitucional Federal, decisión de 3.2.2003, 1 BvR 619/02). El motivo de la rescisión debe estar disponible al final del período de notificación.
Ofrezca un reemplazo: Si otro apartamento está vacío en la casa de alquiler, el propietario debe ser referido a este apartamento. Puede verse obligado a ofrecer al inquilino otro apartamento desocupado en la casa (BGH, expediente número VIII ZR 311/02). Según la Corte Federal de Justicia, el arrendador paga daños y perjuicios si después de la terminación y mudanza del inquilino resulta que el motivo de la terminación es ineficaz (BGH, expediente número VIII ZR 368/03).
Comprar una propiedad de inversión: consejos sobre libros
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Alquile de forma segura y rentable
Los propietarios de casas o apartamentos que desean alquilar su propiedad se enfrentan a tareas exigentes. La “Guía del propietario: Alquile de forma segura y rentable” le ayudará a dominarlos. Descubra cómo puede encontrar un inquilino adecuado, qué debe estar en el contrato de arrendamiento, qué costos adicionales puede transferir y cómo facturar correctamente. Se incluyen ejemplos de cartas y contratos de alquiler en formato de CD.
Matthias Nöllke: "Guía del propietario: Alquilar de forma segura y rentable", 198 páginas. 19,95 euros. Editorial Rudolf Haufe.
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Inmobiliaria como inversión
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