Construir en una comunidad se está volviendo cada vez más popular en todo el país. Construir su propia casa en una empresa conjunta es a menudo más barato que comprar un apartamento llave en mano a un inversor. Es posible un alivio del presupuesto de construcción de hasta un 20 por ciento. Requisito previo: planificación cuidadosa, reglas claras y transparencia. Lea cómo los interesados en un montaje pueden averiguar cómo gestionar su proyecto y qué requisitos legales se aplican.
La experiencia muestra que las cooperativas de construcción generalmente se mantienen entre un 10 y un 20 por ciento por debajo de los costos de construcción locales habituales. No se aplica el margen de beneficio del constructor para una propiedad llave en mano. Además, los honorarios del notario y el impuesto a la transferencia de bienes raíces generalmente se pagan solo por el área no urbanizada, no por la propiedad y el edificio. El grupo comparte los costos de desarrollo, arquitecto, empresas constructoras y artesanos y puede ahorrar comprando materiales y servicios juntos.
Estudio de caso 1
“Nunca nos hubiéramos atrevido a construir por nuestra cuenta”, recuerda Alexander Truhlar. En el verano de 2000 se unió a otras tres familias en Landshut en la comunidad de construcción "Der Bauigel". Las familias se encontraron a través de un anuncio en la prensa local. Para cuando se mudaron en diciembre de 2002, se construyó un pulcro asentamiento de casas adosadas en madera. No fue un camino fácil hasta entonces. "A menudo era difícil tener las fechas de las reuniones bajo un mismo techo", informa Truhlar. La conclusión, sin embargo, es que está extremadamente satisfecho: el grupo ahorró costos al licitar y emplear conjuntamente empresas artesanales. También hubo efectos de sinergia al instalar sistemas de calefacción, por ejemplo.
Estudio de caso 2
El grupo de construcción Giovanna de Braunschweig pagó poco menos de 2.000 euros en lugar de los 2.400 a 2.600 euros locales por metro cuadrado de espacio habitable, incluido el espacio común. Bajo la dirección de los arquitectos Ruth Scheurer y Gerold Perler, los nueve miembros planearon y construyeron un edificio de apartamentos con una casa unifamiliar integrada en el área de desarrollo de St. Leonhards Garten. "Todo el mundo financiaba su apartamento de forma independiente porque la distribución, el tamaño y el mobiliario variaban", explica Scheurer. "La propiedad y las áreas comunes se financiaron proporcionalmente".
La cuenta del proyecto le permite actuar
Para poder actuar, el grupo de montaje de Braunschweig abrió una cuenta de proyecto en la fase de planificación. “Todos pagaron un depósito de 5.000 euros al principio”, informa Scheurer. El grupo acordó por escrito: Aquellos que se vayan recibirán su contribución menos la parte de la tarifa de planificación. En la fase de construcción, las transferencias a las empresas constructoras fluyeron de la cuenta del proyecto.
Así es como funcionó la financiación
Después de que los arquitectos hubieran hecho un cálculo de costos inicial, cada miembro fue al banco de su casa. Unas semanas más tarde, todos tenían una confirmación de financiación en mano. El grupo calculó y decidió: Si un miembro falla durante la fase de construcción, el grupo financiará el apartamento y lo venderá más tarde. Pero todo salió bien. Después de dos años de planificación y construcción, Your-Best-Home.net se mudó en 2011, y ese mismo año recibió el sello de calidad “Vivienda Sostenible” por parte del Ministerio Federal de Construcción. Un éxito que busca imitadores.
Un apartamento que se construye en la comunidad de una asamblea cuesta significativamente menos que el de un promotor inmobiliario convencional.
Definición: ¿que es una comunidad constructora?
Una comunidad constructora es una asociación legal de personas dispuestas a construir que realizan conjuntamente un proyecto. Al menos dos hogares están involucrados. La comunidad de construcción generalmente se funda como una sociedad de derecho civil (GbR). Para ello, debe firmar un acuerdo de colaboración e, idealmente, designar a una persona que represente a la empresa en el exterior. La mudanza puede demorar hasta dos años. Razón: Al grupo le toma tiempo encontrar una línea para el terreno y los edificios.
Los ensamblajes comparten costos y, por lo tanto, ahorran
¿La principal ventaja de la comunidad de edificios? El apartamento cuesta significativamente menos que el de un promotor inmobiliario convencional o con un supervisor de construcción neutral que actúa como representante del grupo, pero no es el propietario mismo. La razón: las parcelas edificables no se venden pieza a pieza, sino como un área completa; No hay márgenes de desarrollador. Los honorarios del notario y el impuesto a la transferencia de bienes raíces solo se deben pagar por el área sin desarrollar y no (como con la compra al desarrollador) por la propiedad más el edificio. A menos que el desarrollo esté específicamente planeado, el impuesto a la transferencia de bienes raíces también se aplica al edificio. La financiación privada también es mucho más barata que la financiación comercial, que puede pagar el promotor. Los costos para el arquitecto y el contratista de la construcción se pueden compartir, al igual que los costos de desarrollo.El tamaño del proyecto también reduce los costos de artesanía. La construcción se vuelve aún más barata si los constructores echan una mano, por ejemplo, con trabajos de interior.
La propiedad se divide de acuerdo con el desarrollo planificado. Una clave de distribución regula quién debe asumir qué costes. El arquitecto especifica qué componentes serán creados por la comunidad: cáscara, techo, instalación en bruto, servicios de construcción, fachada. El trabajo interior se realiza de forma conjunta o individual. Todos deben proporcionar a la comunidad una confirmación del financiamiento del banco.
Construir juntos es mucho más barato, un ejemplo:
Un grupo de montaje crea cinco casas adosadas en una comunidad de edificios. Aquí está la compilación de sus costos usando el ejemplo de una casa con terraza media sin sótano con un desván. El espacio habitable es de alrededor de 135 metros cuadrados por cada casa adosada. Los costos también se calcularon para la compra de una casa adosada comparable al desarrollador o con la ayuda de un supervisor de construcción neutral. Conclusión: La construcción en la comunidad resultó ser significativamente más barata.
| costos para | Promotor inmobiliario | Supervisor de construcción | Comunidad |
| Parcela de precio de compra | 62 000 EUR | 62 000 EUR | 62 000 EUR |
| Adquisición de costes adicionales | 9.000 EUR | 3,100 EUR | 3,100 EUR |
| Adquisición de costos de construcción | 121 000 EUR | 121 000 EUR | 121 000 EUR |
| Costos de financiamiento durante el período de construcción | 2000 EUR | 2000 EUR | 2000 EUR |
| Costos de arquitecto | 10,000 EUR | 14 000 EUR | 14 000 EUR |
| Costes adicionales | 10,000 EUR | 10,000 EUR | 10,000 EUR |
| Marketing, supervisión de obra, riesgo | 30 000 EUR | EUR 16.408 | 2000 EUR |
| Precio final para compradores | 244 000 EUR | 228.508 EUR | 214 100 EUR |
Fuente: agplus | red de arquitectura y diseño, a abril de 2008
Para los compradores de la misma casa adosada en la comunidad, Your-Best-Home.net es 29.900 euros más barato que comprar al promotor y 14.408 euros menos que comprar en la comunidad con un supervisor de obra.
Busque personas de ideas afines, organícese, encuentre una parcela de tierra
Puede encontrar camaradas de armas dirigiéndose a amigos, colocando anuncios en periódicos, preguntando a las autoridades de construcción u oficinas de planificación de la ciudad, o arquitectos y supervisores de construcción que se especializan en grupos.
La comunidad constructora puede organizarse por sí misma. O un arquitecto o supervisor de construcción coordina el proyecto. En las reuniones, reúne los deseos de los involucrados bajo un mismo techo y modera la fase de preparación y construcción. El asesor especializado vigila los gastos y los plazos y ayuda al grupo a implementar sus ideas complejas dentro del presupuesto presupuestado. Apoya al grupo para sopesar los deseos y tomar decisiones con las que cada miembro pueda vivir. Cuanto más cerca trabaja el grupo, más importante es regular, por ejemplo, cómo administran el financiamiento si un miembro se debe ir. El director del proyecto también se encarga de los contratos necesarios y, si es necesario, llama a un abogado. Empresas correspondientes que se han especializado en la construcción de cooperativas,se puede encontrar en el directorio de empresas bajo “Supervisión de obra” o en la prensa diaria. Por supuesto, un arquitecto especializado en la construcción de cooperativas también puede asumir esta tarea. La Cámara de Arquitectos le ayudará con su búsqueda.
Debe definir objetivos comunes y las piedras angulares de su concepto desde el principio. Por ejemplo, el parque infantil compartido, el patio sin coches, etcétera. Ponga todos los acuerdos por escrito y ponga su firma en ellos. Esto evitará problemas más adelante. La moderación profesional puede resultar útil. Pruebe de antemano si encajan como grupo. Cuanto mejor sepa lo que quieren otras personas, mejor. Plantee problemas y considere si es adecuado para una comunidad constructora. Requisito previo: voluntad de compromiso y trabajo en equipo.
Cualquiera que quiera formar una comunidad constructora necesita un terreno para el proyecto. Vale la pena preguntar a la administración de la ciudad si están habilitando terrenos para tales conceptos. Los expertos inmobiliarios de LBSi y Sparkasse también le apoyarán en su búsqueda. O tu arquitecto. Crea un borrador preliminar para el edificio y las instalaciones al aire libre y estima los costos en base a la descripción del edificio.
El supervisor de construcción coordina el proyecto de la comunidad de construcción, reúne los deseos de los involucrados bajo un mismo techo en las reuniones y modera en la fase de preparación y construcción.
La entrada del catastro para la construcción de comunidades
El grupo concluye el contrato de compraventa de la propiedad ante notario. A partir de entonces, se lleva a cabo el contrato de división para el establecimiento del apartamento y la propiedad parcial, de modo que el registro de la propiedad crea hojas de registro de la propiedad para los apartamentos individuales y registra los gastos de la tierra de los constructores individuales. La declaración de división estipula las proporciones en las que los compradores utilizan la propiedad. La copropiedad se adquiere en las zonas comunes. Las regulaciones de uso, por ejemplo para el jardín, también deben ingresarse en el registro de la propiedad.
En el caso de una asamblea, la declaración de división estipula las proporciones del uso de la propiedad por parte del comprador.
Prueba: ¿Eres del tipo para un montaje?
Responda estas preguntas y luego lea la respuesta: Revela si formar un grupo podría ser una alternativa para usted.
1. ¿Puede comprometerse con una región por un período de tiempo más largo?
- Sí, queremos echar raíces aquí.
- No, es muy posible que haya un cambio de trabajo en los próximos años.
2. ¿Tiene amigos y conocidos de ideas afines?
- Sí, los amigos construirían con nosotros. También buscamos clientes potenciales a través de Internet y anuncios en periódicos.
- No, realmente no sé a quién preguntar.
3. ¿Tiene ideas específicas sobre arquitectura, costes, ecología?
- Sí, tengo las primeras ideas sobre los conceptos de vida y energía en mi cabeza.
- No, prefiero dejar eso a los expertos.
4. ¿Tiene una propiedad adecuada en perspectiva?
- Sí, le pregunté al municipio sobre terrenos para tal proyecto de construcción.
- No, hasta ahora ninguna situación me ha convencido.
5. ¿Conoce arquitectos, expertos en construcción, supervisores de construcción a quienes consultaría o contrataría?
- Sí, he encontrado un arquitecto con experiencia en montajes.
- No, por el momento no tengo tiempo para buscar y elegir.
6. ¿Tiene la paciencia de entrar en sus propias cuatro paredes?
- Sí, me tomo el tiempo para ocuparme intensamente de la planificación y la ejecución.
- No, prefiero mudarme hoy que mañana.
7. ¿Tiene el tiempo y está interesado en intercambiar ideas regularmente con los socios de construcción del grupo?
- Sí, el espíritu de equipo y la voluntad de compromiso son algunos de mis puntos fuertes.
- No, evito, por ejemplo, las veladas de padres que están llenas de discusiones para ahorrarme los nervios.
resolución
Ahora sume la frecuencia con la que ha decidido “sí” o “no”:
más sí que no.
Construir en grupo podría ser una alternativa para que usted cumpla su sueño de tener su propia propiedad. Disfrutas hacer despegar un proyecto, ayudar a darle forma y verlo crecer, incluso si a veces es difícil llegar a un consenso en el grupo.
Más no que sí
Para usted, comprar una propiedad ya planificada o terminada es la mejor solución. Probablemente esté muy involucrado en su vida laboral y familiar y, por lo tanto, no esté listo para invertir tiempo. Te gusta poner las cosas en manos de profesionales y aceptar gastar dinero en ellas.