Microdepartamentos como inversión de capital - Your-Best-Home.net

Tabla de contenido

La demanda de microdepartamentos está aumentando
Los micro apartamentos son pequeños y asequibles
Microdepartamentos como inversión de capital
Que buscar al comprar
Microdepartamentos: equipamiento y proveedores

Los microapartamentos son cada vez más populares en las grandes ciudades. Te explicamos aquí por qué los pequeños apartamentos no solo son aptos para estudiantes y en qué casos merecen la pena como inversión.

La demanda de microdepartamentos está aumentando

El mercado de la vivienda en las principales ciudades alemanas está tenso. "En gran parte del país hay una falta de apartamentos pequeños y asequibles", confirma Ulrich Ropertz, director gerente de la Asociación de inquilinos de Alemania. La demanda de microapartamentos ha aumentado de manera constante durante varios años, pero los apartamentos de una a dos habitaciones actualmente representan solo el diez por ciento de la oferta total de propiedades. Como en Londres y Nueva York, el mercado inmobiliario alemán debe adaptarse a la creciente demanda de microapartamentos.
La demanda también aumentará en los próximos años. Por un lado, porque hay cada vez más hogares unipersonales (ahora representan el 40% de todos los hogares en Alemania) y, por otro lado, porque el número de estudiantes está creciendo. Actualmente, 2,87 millones de personas estudian en Alemania (semestre de invierno 2018/19), un 50% más que en 1999. Además, no solo los estudiantes alemanes buscan un apartamento pequeño. Además, hay cada vez más estudiantes universitarios extranjeros: mientras tanto, más de 300.000 estudiantes invitados en este país completan un curso completo de estudios o al menos un semestre en el extranjero. Eso es aproximadamente uno de cada nueve matriculados en Alemania.

Los micro apartamentos son pequeños y asequibles

Dondequiera que el espacio para vivir sea escaso y caro, los apartamentos de una habitación muestran una salida a los problemas. Ofrecen alojamiento a precios moderados en lugares atractivos. "Vivir en las grandes ciudades se ha vuelto tan caro que cada vez más inquilinos buscan espacios más pequeños y más baratos", dice Michael Voigtländer, economista inmobiliario del Instituto de Economía Alemana en Colonia. Solo en Múnich hay 7.500 personas que buscan alojamiento en lista de espera. La alta demanda está provocando que los precios de alquiler se disparen. En Múnich, un sencillo apartamento de estudiantes cuesta una media de 615 euros de alquiler mensual, en Berlín 407 euros. Los estudiantes de Leipzig aún pagan 316 euros por 30 metros cuadrados.
Pero no solo muchos estudiantes buscan específicamente microapartamentos. Cada vez más jubilados y viajeros con contratos laborales de duración determinada también se están dando cuenta de los pequeños apartamentos. Para estos últimos, los microapartamentos resultan interesantes como segunda residencia en el lugar de trabajo, que ya están totalmente equipados y por lo tanto generan poco trabajo. Pero también los profesionales que en ocasiones tienen que viajar para la empresa están reservando cada vez más microapartamentos, que también se alquilan a través de Airbnb, por ejemplo. Suele ser más barato que un hotel, pero ofrece casi el mismo nivel de comodidad.

Cada vez más personas que tienen que viajar por motivos de negocios están reservando microapartamentos.

Microdepartamentos como inversión de capital

Los microdepartamentos son una inversión lucrativa. Los inversores están ansiosos por hacerse con él, ya sea en Berlín, Frankfurt o Ingolstadt. Las propiedades pequeñas son adecuadas para inversores privados que buscan una inversión segura, pero para quienes el clásico apartamento de tres habitaciones es demasiado caro. Las perspectivas de poder alquilar un Mini-Butze de forma sólida a largo plazo son buenas. Los microdepartamentos generalmente ofrecen muchas ventajas para un inversor. Por ejemplo, la suma de inversión para microdepartamentos es menor que para otras propiedades. Pero la alta demanda también garantiza un ingreso adicional seguro del alquiler a largo plazo.
Además, los apartamentos pequeños son una inversión rentable, ya que los ingresos por alquiler y el rendimiento del alquiler son mucho más altos que con los apartamentos nuevos tradicionales. Dependiendo de la ubicación, los ingresos por alquiler por metro cuadrado son entre un 50 y un 80 por ciento más altos que los alquileres locales comparables. Además, puede aumentar los precios de alquiler con más frecuencia, ya que los períodos de alquiler son significativamente más cortos que con otras propiedades.
Es bueno saber: si el micro-apartamento está amueblado o parcialmente amueblado y se alquila por tiempo limitado, no se aplica el índice de alquiler ni el freno de alquiler. Cualquiera que decida comprar un microapartamento debe esperar entre 150.000 y 300.000 euros, dependiendo de la ubicación y el equipamiento. Aquellos que renuevan un apartamento de forma energéticamente eficiente pueden contar con préstamos económicos y subvenciones a la inversión de KfW.

Si el micro apartamento está amueblado y solo se alquila por tiempo limitado, no se aplica el índice de alquiler ni el freno de alquiler.

Que buscar al comprar

Debe considerar el siguiente plan de diez puntos al comprar un micro apartamento:

1. Utilice la equidad

Si desea comprar una propiedad, siempre debe asegurarse de poder pagar una gran parte con equidad. El dinero no solo está bien invertido, el banco también recompensa una gran parte del capital con condiciones de préstamo más favorables.

2. Planifique reservas de dinero

Como propietario de un apartamento, siempre debe apartar algo de dinero para cubrir reparaciones u otros pagos adicionales. Aparte alrededor del 20 por ciento de la inversión total como retención de activos.

3. Ubicación del apartamento

La mejor forma de alquilar apartamentos es en el corazón de una gran ciudad. Sin embargo, si no tiene experiencia como propietario, debe asegurarse de que el apartamento no esté demasiado lejos de su lugar de residencia. Esto no solo ahorra costos de viaje al cambiar de inquilino, sino que también permite una mejor evaluación del mercado inmobiliario local.

4. Conexión a la red de transporte público

Dado que muchas personas prescinden de un automóvil en las grandes ciudades, su micro apartamento debe estar cerca del transporte público. Si desea alquilar principalmente a viajeros y gente de negocios, también debe proporcionar una plaza de aparcamiento, ya que estos suelen llegar en coche.

Mucha gente no tiene coche en la ciudad. Por tanto, el microapartamento también debería ser fácilmente accesible en autobús o tren.

5. Calcule el rendimiento del alquiler

En cualquier caso, calcule con precisión el rendimiento del alquiler. Las empresas inmobiliarias y las empresas a menudo prometen un rendimiento de hasta el ocho por ciento anual para los microdepartamentos. Aquí se aplica lo siguiente: un alto rendimiento significa un alto riesgo. Así que mire detenidamente y piense detenidamente sobre la compra.

6. Estado del edificio

¿Es un edificio antiguo que ha tenido que ser reformado durante mucho tiempo o un edificio nuevo que cumple con la Ordenanza de Ahorro de Energía? Las reparaciones u otros daños pueden ocurrir rápidamente en edificios antiguos. Además, los costos auxiliares suelen ser más altos, lo que a su vez reduce los ingresos por alquiler alcanzables.

7. Subsidio para la vivienda

La mayoría de las veces, los anticipos mensuales los paga el propietario del apartamento al administrador del complejo residencial. Aclare si tiene que pagar y cuánto dinero de la casa.

8. Infraestructura

Además de una conexión a la red de transporte público, también debe prestar atención a las instituciones públicas y privadas que se encuentran en el lugar. Por ejemplo, ¿a qué distancia está la universidad, dónde están los comercios y dónde están las administraciones públicas?

9. Ver el acta de la reunión de propietarios

Solicite las últimas actas de la reunión de propietarios. Entonces sabrá qué medidas están previstas en un futuro próximo y qué costes podría afrontar.

10. Desarrollo de la población

Es mejor invertir en un apartamento en un distrito popular o en un distrito que se está poniendo de moda, que alguna vez fue un vecindario rebelde, ahora también es popular entre familias jóvenes y estudiantes. También debe vigilar la gentrificación en ciertas ciudades e invertir en el momento adecuado.

Microdepartamentos: equipamiento y proveedores

Actualmente existen varios proveedores como “GBI”, “My Apart” o “Campus Viva” que ofrecen micro apartamentos para diferentes necesidades en las ciudades más importantes de Alemania. Por regla general, los pequeños apartamentos están equipados con una pequeña cocina y un baño. Se utiliza una mesa pequeña para comer y trabajar y hay una cama en la esquina: lo esencial y suficiente. El proveedor GBI ofrece tres tamaños diferentes con sus "smartments" y, por lo tanto, es ideal para viajeros de negocios o personas que todavía buscan un lugar permanente para quedarse.

modelo	Estudio	Estudio XL	Departamento
precio	Desde 61, - euros / noche	Desde 73 euros / noche	Desde 93, -Euro / noche

El proveedor "ipartment" también tiene varias ofertas para elegir y actualmente está representado en siete ciudades alemanas. Desde pequeñas habitaciones de 20 metros cuadrados hasta un apartamento de 100 metros cuadrados, hay algo para todos los gustos.
Los siguientes precios se aplican a los microapartamentos en Colonia:

modelo	XS	S.	METRO.	L.
precio	Desde 1.190 euros / mes	Desde 1.390 euros / mes	Desde 1.590 euros / mes	Desde 1.890 euros / mes

“Campus Viva” se centra en microapartamentos para estudiantes en Munich, Berlín, Heidelberg y Bremen. Además de los apartamentos, casi todos los edificios ofrecen zonas y habitaciones comunes, gimnasio, centro de lavandería y terraza para residentes.
Los microapartamentos son mucho más agradables para los estudiantes porque no tienen que ocuparse de todo ellos mismos. Por lo general, ya hay acceso a Internet; un servicio de conserjería ayuda con los problemas técnicos y, a veces, incluso hay un servicio de bicicletas. Sin embargo, una gran ventaja es que no tienes que compartir la cocina y el baño con nadie. Eso evita el conflicto.