El sueño de tener una casa propia puede resultar muy caro. Aquellos que aún no tienen suficiente capital social deben buscar alternativas. Uno de ellos es la compra a plazos. Pasar de inquilino a propietario con poco esfuerzo y pocos ahorros suena bien. Pero el modelo de alquiler con opción a compra también conlleva algunos riesgos. En esta guía descubrirás lo que debes saber de antemano como comprador de alquiler.
Las cosas más importantes de un vistazo
¿Cómo funciona una compra a plazos?
Una compra de arrendamiento generalmente funciona de tal manera que la parte interesada y el comprador potencial primero alquilan la propiedad y la compran en un momento posterior. El precio de compra del apartamento ya está acordado con la celebración del contrato de alquiler.
¿Qué debo tener en cuenta al alquilar?
Por lo general, se acuerdan dos contratos en una compra a plazos: un contrato de arrendamiento y un contrato de compra. Ambos contratos deben ser certificados por notario. Puede suceder que tenga que pagar un anticipo que pudo haber sido acordado antes de esta certificación.
¿Se tiene en cuenta el alquiler en el caso de compra a plazos?
El contrato de alquiler también especifica el monto del alquiler y el precio de compra de la propiedad. El alquiler mensual que paga el inquilino se compensa con el precio de compra.
¿La compra a plazos es un préstamo?
En sentido figurado, una compra a plazos es un préstamo, porque usa Your-Best-Home.net o el apartamento inmediatamente después de firmar el contrato, pero no tiene que pagar el monto total del precio de compra hasta más tarde.
¿Cómo funciona la compra a plazos?
El comprador y el vendedor celebran un alquiler y al mismo tiempo un contrato de compra para Your-Best-Home.net. El comprador primero se muda a alquilar y se compromete a adquirir Your-Best-Home.net en cinco, diez o veinte años, a un precio de compra ya determinado. El alquiler pagado hasta ese momento más un cierto anticipo se compensará completamente con el precio de compra. También es habitual que el comprador de alquiler realice un pago inicial único de hasta el 20 por ciento antes de la certificación notarial de los contratos. Si faltan los medios económicos para ello, a menudo existe la opción de pagar a plazos, pero esto aumenta significativamente la carga mensual total. Pasado el plazo, vence la deuda restante y el notario realiza la transferencia de propiedad. Ocasionalmente, se requiere una tarifa de finalización.
Bueno saber: La adquisición paso a paso de la propiedad a través del pago a plazos acordado está garantizada por un contrato notarial. Además, ningún banco o sociedad de crédito hipotecario participa como intermediario.
Al alquilar, debe sopesar cuidadosamente las ventajas y desventajas y protegerse contractualmente contra los riesgos.
Alternativa a la compra a plazos: la opción de compra
Si aún no está seguro de si realmente desea comprar Your-Best-Home.net, también puede optar por una opción de compra. En este caso, no se concluye ningún contrato de compraventa además del contrato de alquiler, pero el propietario, generalmente una asociación de viviendas o un promotor inmobiliario, crea un derecho de opción a favor del inquilino mediante una inscripción en el registro de la propiedad. El inquilino puede, pero no está obligado a, adquirir la propiedad en los términos ahora establecidos.
También con este modelo de alquiler con opción a compra, el inquilino paga al propietario una suma mensual. Sin embargo, a diferencia del alquiler con opción a compra normal, este es un modelo de pago inicial que se acerca al clásico contrato de préstamo de la sociedad de construcción: además del alquiler mensual, ahorra la cantidad X, que la cooperativa cuida y está lista para su asignación después de Y años. Solo entonces podrá comprar la propiedad, o no.
Los modelos de compra de opciones cooperativas generalmente tienen una duración de 25 años, lo que deja al inquilino mucho tiempo para ahorrar la suma requerida mientras ya vive en su futuro hogar.
Bueno saber:La opción la ingresa el notario como un aviso de transmisión en el registro de la propiedad, por lo que es legalmente segura. Sin embargo, como regla general, el alquiler mensual de una opción de compra es significativamente mayor que el alquiler local comparable. Esto se debe a que los propietarios esperan que el aumento de la contribución motive a los inquilinos a comprar, de lo contrario se perderán los alquileres pagados.
Propiedad legal y beneficiariaEn el caso de una compra a plazos, la propiedad legal solo se transfiere al comprador después de que se haya pagado el precio de compra. |
Ventajas y desventajas de la compra a plazos
beneficios
- No es necesario contratar ningún préstamo para la compra a plazos, por lo que no surgen deudas.
- Dado que el vendedor difiere el precio total de compra de la casa durante un período determinado, no hay costos de intereses bancarios.
- Los empresarios de la industria de la restauración o el textil o los jóvenes autónomos tienen más dificultades para obtener un préstamo del banco debido a sus ingresos irregulares; para ellos, la compra a plazos es una opción realista.
- Si realmente desea comprar una propiedad determinada, pero aún no tiene capital, la compra a plazos le ofrece la oportunidad de reservar la casa de sus sueños y comprarla más tarde.
- El alquiler mensual va a su propia casa en lugar de al bolsillo del propietario.
- Los compradores de alquiler pueden diseñar inmediatamente su casa y su jardín de acuerdo con sus deseos, porque luego les pertenecerá.
Asegúrese de que el contrato de arrendamiento sea notariado por un notario; de lo contrario, no tendrá derechos sobre el apartamento o la casa.
desventaja
- El alquiler con opción a compra suena tentador para los jóvenes sin capital social, pero es posible que aquellos que no pueden ahorrar capital no puedan cubrir los costos de mantenimiento de la casa.
- Suele ser más económico conseguir financiación a través de un banco. Las familias jóvenes, en particular, se benefician de las subvenciones estatales, como las prestaciones por hijos a la construcción o las subvenciones para la vivienda, así como de préstamos con descuento.
- En algunos casos, se ofrecen casas sobrevaloradas o inadecuadas como modelos de alquiler con opción a compra que no han encontrado compradores en el mercado inmobiliario.
- La opción de compra le da al comprador la oportunidad de retirarse de la compra de la propiedad, pero es más cara: el alquiler suele ser significativamente más alto que el alquiler local comparable.
- Si la asociación de vivienda, el promotor inmobiliario o el propietario quiebra mientras tanto, el alquiler pagado hasta ese momento puede perderse, al igual que la casa potencial.
Estos son los riesgos asociados con la compra a plazos
¡La compra a plazos implica riesgos! Porque el pago del alquiler, que no es insignificante según la zona residencial, viene con una parte de la financiación y el ahorro. Muchas familias no pueden afrontar esta doble carga. Si la deuda restante debe pagarse y las tasas de interés han subido inesperadamente en este punto, un posible préstamo será más caro de lo esperado.
Aunque a primera vista parece ser una manera fácil de vender o comprar una casa, el modelo de alquiler con opción a compra no quiere realmente establecerse en Alemania, ni siquiera la idea de la compra a plazos subvencionada por el Estado. Por un lado, esto se debe a los riesgos mencionados, pero por otro lado, también se debe al hecho de que los contratos de alquiler con opción a compra difieren mucho entre sí y deben diseñarse individualmente. Sin embargo, existen algunas dificultades para el profano.
Prueba las oportunidades de financiaciónNo se apresure a hacer nada cuando se trata de la compra a plazos. Es mejor averiguar de antemano en un banco si |
El alquiler con opción a compra no suele ser la mejor solución para las familias jóvenes.
Contrato de arrendamiento: debe prestar atención a este
Qué debe contener el contrato de compra a plazos
- En el contrato de alquiler con opción a compra, el arrendador y el contratante determinan conjuntamente el monto del alquiler neto que se compensa con el precio de compra.
- Como comprador de alquiler, debe preguntarse cuánto tiempo desea estar destinado.
- Al comprar opciones, la cooperativa considera durante cuánto tiempo otorgará al interesado un derecho de compra vinculante. A cambio, el inquilino puede renunciar a la rescisión del contrato de alquiler por el mismo período.
- Establezca en el contrato lo que sucede si reduce el alquiler durante el arrendamiento. ¿Se compensará el alquiler acordado o el importe reducido con el precio de compra?
- ¿Quién paga los impuestos sobre la propiedad o el seguro? ¿Quién paga los costos de mantenimiento? Es concebible que el arrendador pague durante el período de alquiler y que se le reembolsen los costos después de ejercer la opción de compra.
Normas complementarias del contrato de compraventa a plazos
- Antes de firmar el contrato de compra a plazos, aclare cómo puede salir del modelo antes de tiempo.
- Y lo que suceda con los ahorros que ha ahorrado debería decidir en última instancia en contra de las opciones de compra al comprar opciones, o una cooperativa o un promotor inmobiliario debería declararse en quiebra.
- Tenga cuidado si el proveedor invierte su financiamiento en acciones o fondos inmobiliarios; en el peor de los casos, el dinero se perderá más tarde.
- Acuerde un derecho de reembolso especial en el contrato de alquiler. Si, por ejemplo, obtiene dinero de una herencia, tiene la opción de utilizarlo durante el período de amortización para devolver el precio de compra y así reducir la deuda más rápidamente.
Estudio de caso para una compra a plazos
A la familia Meier le gustaría vivir en sus propias cuatro paredes. Se pregunta si vale la pena comprar a plazos para ella. Encontrará una oferta correspondiente para una vivienda unifamiliar. Debería costar 157.500 euros. Para ello, los Meiers deben realizar un pago único de 15.750 euros. El alquiler mensual es de 836,87 euros, la parte de ahorro de 144,38 euros, por lo que un total de 981,25 euros. El componente de ahorro genera un interés del tres por ciento. Después de diez años tienen que comprar la propiedad. El profesional hace los cálculos: comprar de inmediato sería mucho más barato para Meiers.
Adquisición mediante compra a plazos
|
Precio de compra: |
157.500,00 euros |
|
Cantidad de ahorro en 10 años, incluido un pago único |
41.301,67 euros |
|
Precio de compra restante después de 10 años: |
116.198,33 euros |
|
Tasa de interés: |
5,5 por ciento |
|
Tasa mensual: |
981,25 euros |
|
La propiedad es |
libre de deudas después de 24 años |
Compra clásica por préstamo
|
Precio de compra: |
157.500 euros |
|
Contribución propia: |
15.750 euros |
|
Finanzas: |
141.750 euros |
|
Tasa de interés: |
4,75% |
|
Tasa de interés fija: |
diez años |
|
Tasa mensual: |
981,25 euros |
|
Reembolso: |
2% |
|
Deuda restante después de la expiración de la tasa de interés fija: |
77.372,47 euros |
|
Your-Best-Home.net tiene una tasa de interés de conexión del 5.5% y la tasa mensual se mantiene |
libre de deudas después de 18 años |
Fuente: Centro de asesoramiento al consumidor de Turingia
Conclusión: Con el modelo de alquiler con opción a compra, la familia Meier tiene que pagar el precio de compra seis años más. Esto significa que el modelo de alquiler con opción a compra es 70.650 euros más caro.
Propiedad de vivienda: estas reformas se aplican
La reforma de la Ley de Condominios (WEGesetz) acordada en el acuerdo de coalición de 2017 fue iniciada y presentada al Gabinete Federal el 25 de marzo de 2020. Si el Bundestag sigue estando de acuerdo, los siguientes cambios para los propietarios de apartamentos entrarán en vigor en otoño:
Cambio de poder: los administradores de una comunidad inmobiliaria deberían tener en el futuro una libertad de acción significativamente mayor. Según el anteproyecto, "tendrán derecho y obligación de tomar las debidas medidas de administración que no requieran que los propietarios de los apartamentos aprueben una resolución o si existe riesgo de plazos o desventajas". Sin embargo, los poderes del administrador se pueden restringir o ampliar mediante resolución.
Sin límites:De acuerdo con la nueva ley, el administrador representa a la comunidad dentro y fuera de los tribunales. Por lo tanto, puede celebrar contratos que ya no pueden ser revocados por la comunidad de propietarios o por un propietario individual.
Responsabilidad: Los propietarios individuales deben asumir los costes de las medidas encargadas.
Nuevas reglas de resolución: Anteriormente, al menos la mitad de las acciones de copropiedad tenían que estar representadas para poder llegar a una resolución. Ahora es posible tomar una decisión independientemente del número de propietarios presentes. También se implementará la participación en línea.
Facturación:Con los costos de facturación anual del gerente, cada artículo individual ya no tiene que ser aprobado por el propietario. Solo la facturación pico necesita un permiso, porque esto también debe ser pagado por los propietarios.
Asignación de costos: el nuevo borrador debería permitir que las asociaciones de propietarios cambien la asignación de costos por mayoría simple. Esto se aplica tanto a los costes de funcionamiento como a los gastos únicos.
Estación de carga para coches eléctricos:En el futuro, el equipamiento de una plaza de aparcamiento con una instalación de carga para coches eléctricos debe ser aprobado por los propietarios y los inquilinos por la comunidad, siempre que usted pague los costes. El derecho de consentimiento para cambios estructurales, por ejemplo, tener una conexión rápida a Internet a través de fibra óptica en el apartamento, todavía está disponible solo para los propietarios.
