No solo debe determinar el valor de mercado de una propiedad cuando desee venderla. Hay otros casos en los que es importante conocer el valor de una casa o apartamento. Lea aquí cómo se valora la propiedad y cómo se puede calcular un valor realista.
Determinar el valor de mercado de la propiedad es particularmente difícil para los laicos. Pero con los conocimientos básicos adecuados y un proceso sensato, la valoración inmobiliaria se puede lograr muy rápidamente. Hemos resumido los puntos esenciales para usted aquí.
Valor de mercado y valor de mercado: ¿cuál es la diferencia?
Cuando una propiedad se evalúa en términos de su valor, a menudo se usan dos términos diferentes que parecen usarse de manera arbitraria:
- valor de mercado
- Valor de mercado
De hecho, ambos términos denotan lo mismo y, por tanto, pueden utilizarse como sinónimos. Ambos términos también se utilizan en derecho de la construcción.
¿Cuál es la definición de "valor de mercado"?
La definición exacta del valor de mercado o el valor de mercado se establece en § 194 BauGB:
"El valor de mercado (valor de mercado) está determinado por el precio que, en el momento al que se refiere la determinación, en las transacciones comerciales normales de acuerdo con las condiciones legales y las propiedades reales, la otra condición y la ubicación de la propiedad o el otro objeto de la valoración se lograría independientemente de circunstancias inusuales o personales ".
Esto significa que el valor de mercado de una propiedad solo indica el precio que se puede alcanzar en el mercado en el momento en que se determina el valor de mercado. Esta referencia al momento es fundamental, ya que en determinadas circunstancias un precio más alto o más bajo de la propiedad puede ser realista después de poco tiempo.
La referencia a los tratos comerciales normales y la falta de consideración por circunstancias inusuales o personales significa que aquí se asume una venta en el mercado libre: no es una venta por ejecución hipotecaria ni una venta de emergencia o una venta a familiares o amigos que Posiblemente adquiriría la propiedad a un precio de amistad.
Determinar el valor de mercado de una propiedad: ¿cómo funciona?
No existe una fórmula fija para determinar el valor de mercado de una propiedad. Más bien, su valor se calcula mediante una tasación. Hay tres métodos diferentes que, en última instancia, conducen a una valoración de la propiedad realista:
- Método de valor de comparación
- Método de activos reales
- Método de ingresos
Cuál de estos métodos se utiliza para calcular el valor de mercado de una propiedad depende principalmente del tipo de propiedad.
Determinar el valor de mercado de una propiedad: ¿qué procedimiento es útil?
Por lo general, se utilizan dos métodos diferentes para determinar el valor de mercado de una propiedad con el fin de obtener el resultado más confiable y realista posible. Puede leer sobre cómo estos difieren en los siguientes párrafos. Estas combinaciones de los diferentes enfoques han demostrado ser útiles:
| Propiedad | 1. Procedimiento de tasación | 2. Procedimiento de tasación |
|---|---|---|
| plano | Método de valor de comparación | Método de valor de ganancias y valor material |
| Apartamento, alquilado | Método de ganancias capitalizadas | Método de valor real y valor de comparación |
| Casa | Método de activos reales | Método de ganancias capitalizadas |
| Casa alquilada | Método de ganancias capitalizadas | Método de activos reales |
| Propiedad | Método de valor de comparación | --- |
| Terreno alquilado | Método de valor de comparación | Método de ganancias capitalizadas |
1. ¿Qué es el método del valor de comparación?
Si el valor de mercado de una propiedad se va a determinar utilizando el método de valor comparativo, se consideran los precios de venta logrados en el pasado reciente para propiedades comparables en la misma área. Se aplica lo siguiente: cuantas más propiedades comparables se puedan utilizar, con mayor precisión se puede calcular el valor de mercado de una propiedad. Los últimos precios de venta alcanzados están generalmente disponibles para el comité de expertos local y se pueden ver allí.
El método de referencia es una forma bastante conveniente de calcular el valor de una propiedad. Sin embargo, no es adecuado para todo tipo de objetos. Es particularmente fácil determinar el valor de las casas adosadas de esta manera, que son similares en número en las cercanías, así como para los apartamentos ocupados por el propietario en complejos residenciales más grandes, porque generalmente hay numerosos apartamentos comparables allí. El procedimiento también es adecuado para propiedades no desarrolladas para las que se debe calcular el precio de la propiedad.
Tan pronto como se trata de un terreno con una casa individual en él, se vuelve más difícil determinar el valor de mercado de una propiedad, ya que en este caso numerosos factores dentro y fuera de la casa (como el año de construcción, el tamaño, el mobiliario) influyen en el valor de la propiedad. Encontrar una mayor cantidad de objetos comparables que serían útiles para el método del valor de comparación se vuelve mucho más difícil. Por tanto, aquí se utiliza principalmente el método del valor real.
2. ¿Cuál es el método del activo real?
El método del valor real determina el valor de mercado de una propiedad de una manera diferente: aquí, por un lado, se considera el valor del edificio en la propiedad y, por otro lado, qué precio es el adecuado para la propiedad.
Para determinar el valor de la propiedad, el llamado valor de la tierra, se usa nuevamente el método del valor comparativo. En el caso del edificio en sí, sin embargo, se considera en qué costos se incurrió durante la construcción. De este valor, se deduce el monto que se debe tener en cuenta para la depreciación por antigüedad, incluidos los signos de desgaste (como daños en la fachada, defectos en el techo). El valor resultante, el valor de la construcción, se agrega al valor del terreno y da como resultado el valor de mercado de la propiedad.
3. ¿Cuál es el método de utilidades capitalizadas?
Si se va a vender una propiedad alquilada o una propiedad comercial, el método de ganancias capitalizadas es la opción más probable para determinar el valor de mercado actual. En este caso especial, también se habla del valor de las ganancias capitalizadas de una propiedad.
Primero, se calcula el valor del terreno, es decir, el valor de mercado de la propiedad, luego se considera el edificio. Aquí, los ingresos por alquiler juegan un papel tan importante como los costos que deben aumentarse para la administración de la propiedad. Si el monto de los ingresos futuros por alquiler está limitado, por ejemplo, por un freno de alquiler, esto se tiene en cuenta. La cantidad de riesgo de pérdida de alquiler también es importante aquí. Porque si la propiedad generalmente genera buenos ingresos, el riesgo de vacantes aún puede reducir su valor.
La experiencia es esencial en este proceso. Por lo tanto, la tasación inmobiliaria de esta manera solo debe ser realizada por especialistas con experiencia, como tasadores o expertos en construcción.
Valor de mercado de una propiedad: ¿cuándo se debe determinar?
El valor de mercado de una propiedad debe determinarse a más tardar cuando lo solicite un organismo oficial o el propietario de la propiedad cambie. Esto se aplica en estos casos:
- Vender la propiedad
- patrimonio
- divorcio
- Juicio hipotecario
- Determinación fiscal por las autoridades fiscales
- Financiamiento de la propiedad a través de un banco
¿Quién puede determinar el valor de mercado de una propiedad?
Si el valor actual de la propiedad es solicitado por un organismo oficial, como las autoridades fiscales o un banco, la tasación de la propiedad debe ser realizada por un tasador experto e independiente que esté familiarizado con las condiciones locales. Si la propiedad se va a vender, un agente de bienes raíces también puede determinar el valor.
La valoración inmobiliaria se realiza, por ejemplo, por un tasador experto.
Calcule el valor de mercado de una propiedad: ¿cuáles son los costos?
Si encarga a un tasador o corredor que calcule el valor de mercado de su propiedad, definitivamente debe negociar los costos involucrados con anticipación. Porque en lo que respecta al monto, no existe una regulación legal.
Los costes reales de cálculo del valor de mercado de la propiedad dependen en gran medida del método de valoración elegido y del esfuerzo que implica. El método del valor comparativo, que requiere mucho menos tiempo, es generalmente mucho más económico que un método del valor de los ingresos que requiere mucha investigación.
Como una guía aproximada, debe comenzar con alrededor del uno por ciento del valor de la propiedad que se adeuda para la valoración.
¿Qué factores influyen en el valor de mercado de una propiedad?
- Ubicación
Cuanto más atractiva sea la ubicación de la propiedad, mayor será el valor de mercado de la propiedad. - Año de construcción
Por regla general, se consiguen precios más elevados para los edificios más jóvenes, ya que su estado de conservación es mejor que el de los edificios antiguos. - Espacio habitable y área utilizable
Cuanto más popular es el espacio habitable o el área utilizable de una propiedad, mayor es la demanda y el precio alcanzable.
Tamaño de la propiedad Lo mismo se aplica al tamaño de la propiedad que al espacio habitable / utilizable: cuanto antes llegue al gusto de las masas, más cara puede ser la propiedad.- Sección y orientación
del terreno Una parcela de terreno con un diseño atractivo y una orientación favorable tiene un valor más alto que una parcela muy larga y estrecha, por ejemplo. - El equipo y su estado
Las características del equipo en el edificio o dentro del mismo también se tienen en cuenta en la valoración. Un balcón, ascensor o aparcamiento subterráneo, por ejemplo, son un plus. - Estado del edificio
Cuanto más cuidado esté el edificio y mejor se haya mantenido, mayor será el precio que se puede alcanzar por la propiedad. - Eficiencia energética
No solo los costes de adquisición son importantes, los costes de funcionamiento también determinan el valor de una propiedad: una clase de eficiencia energética baja conduce a un valor de mercado más alto de una propiedad. - Sitios contaminados (como asbesto incorporado)
durmiendo en la propiedad Peligros que tienen que ser eliminados a un gran costo, esto reduce el valor de la propiedad. - Cuestiones legales como la protección de monumentos
Si existen restricciones legales o requisitos como la protección de monumentos para la propiedad, esto también puede reducir el precio a alcanzar. - Proyectos de construcción planificados en el área
Si ya se conocen proyectos de construcción en el área inmediata en el momento de la venta de la propiedad, pueden aumentar su valor (por ejemplo, la construcción de una carretera de circunvalación para que haya menos ruido en el futuro) o incluso reducirlos (la carretera de circunvalación estará en las inmediaciones en el futuro). más allá de la casa). - Para apartamentos: Ubicación en el edificio (piso)
Cuanto más alto está un apartamento en la casa, más valioso es. - Perspectivas de ganancias de la propiedad
Si se prevén altos ingresos por alquiler para las propiedades alquiladas, esta perspectiva de ganancias positivas también aumenta el valor de la propiedad. - Demanda del mercado
En última instancia, sin embargo, el factor más importante es siempre la demanda del mercado. Si el poder adquisitivo en la región es demasiado bajo o la oferta de propiedades comparables es demasiado grande, esto reduce el precio que se puede lograr.
¿Qué documentos son necesarios para la tasación de la propiedad?
Los documentos que necesita para determinar el valor de mercado de una propiedad dependen del tipo de propiedad:
- Casa
- Apartamento / casa adosada (propiedad parcial)
- Propiedad alquilada
1. ¿Qué documentos son necesarios para la evaluación de una casa?
Para poder calcular el valor de mercado de una casa, debe poder presentar estos documentos:
- Extracto catastral
- Diseño
- Descripción del edificio
- Planos
- Cálculo del espacio habitable
- Certificado energético
- Plano del terreno y plano del sitio
- Comprobante de reparaciones y modernizaciones
- Prueba de instalaciones adicionales (por ejemplo, sistema de alarma, sistema solar)
2. ¿Qué documentos se requieren para la tasación de un apartamento o propiedad parcial?
Si el inmueble a valorar es un apartamento o un chalet adosado, estos documentos son imprescindibles además de los anteriores:
- Plan de asignación
- Declaración de división y orden comunitario
- Plan económico
- Documentos sobre el monto de la reserva de mantenimiento.
- Declaraciones de subsidios para vivienda y vivienda de los últimos cinco años
- Actas de las reuniones de propietarios de los últimos cinco años
3. ¿Qué documentos se requieren para la valoración de propiedades alquiladas?
Si se va a determinar el valor de una propiedad alquilada, también debe poder presentar estos documentos:
- Contratos de alquiler y composición del alquiler
- Lista de inquilinos existentes
- Declaraciones de costos operativos de los últimos tres años
¿Qué otros documentos se requieren para la valoración?
Para evaluar de manera realista los derechos y cargas existentes de una propiedad, estos documentos pueden ser esenciales:
- Entradas sobre derecho de paso y derecho de residencia
- más escrituras notariales
Los documentos que necesita para determinar el valor de mercado dependen del tipo de propiedad.
Valor de mercado y precio de oferta
Si se determina el valor de mercado de una propiedad, esto no significa que también se calcule el precio de oferta ideal para el mercado. Aquí es importante proceder con tacto. Idealmente, el precio de oferta lo establece un corredor que puede evaluar el estado de ánimo actual en el mercado, así como las oportunidades de venta de la propiedad.
Además, el tipo de venta decide si el precio de oferta debe estar por encima o por debajo del valor de mercado determinado: en un proceso de licitación, generalmente vale la pena comenzar con un precio de oferta más bajo para interesar al mayor número posible de postores en la propiedad. En el caso de una venta sin un proceso de licitación, también puede tener sentido elegir un precio de oferta ligeramente más alto. De esta manera, quizás se pueda lograr un precio más alto o se pueda acomodar al comprador en la negociación del precio. Al vender una propiedad, generalmente hay tres precios involucrados: el valor de mercado de la propiedad, el precio de oferta y finalmente el precio de venta real.
