Una nueva ley de arrendamiento ha estado en vigor en Alemania desde principios de este año. Se ha mejorado el freno de alquiler, después de la modernización, ya no se permite que los alquileres aumenten tan bruscamente. Los propietarios también se benefician: los aumentos de alquiler son más fáciles para las modernizaciones más pequeñas.
Mucha gente acepta el ruido y la falta de espacio como el mal menor. A los inquilinos de las grandes ciudades que han logrado hacerse con un apartamento asequible no les gusta mudarse. Porque después de una mudanza, los costos de vivienda a menudo aumentan considerablemente. En Berlín, por ejemplo, los precios de los nuevos alquileres han aumentado un 104 por ciento en diez años (gráfico). Pero no moverse no es un seguro contra un aumento drástico de los alquileres: después de una amplia modernización, los precios de los alquileres hasta ahora han aumentado de manera igualmente drástica. Una nueva ley de arrendamiento, que ha estado en vigor desde principios de 2019, ahora tiene como objetivo frenar estos desarrollos.
Tasa de modernización
Ya sea la renovación del baño, el reemplazo de ventanas viejas o la mejora del aislamiento, estas medidas cuestan mucho dinero y los inquilinos generalmente se benefician del resultado. Por lo tanto, los propietarios que modernizan su propiedad de alquiler pueden compartir los gastos con sus inquilinos. Hasta ahora estaba permitido aumentar el alquiler anual de forma permanente en un once por ciento de los costos de construcción. La legislatura ha reducido ahora este llamado impuesto de modernización al ocho por ciento. Además, las medidas de modernización podrán incrementar el alquiler mensual en un máximo de tres euros por metro cuadrado en seis años. Los apartamentos económicos gozan de una protección adicional: si el alquiler es inferior a siete euros por metro cuadrado, el incremento de coste debido a la modernización se limita a un máximo de dos euros por metro cuadrado en seis años.Los alquileres medios en Alemania son (según la Asociación Alemana de Inquilinos) alrededor de siete euros por metro cuadrado. "El aumento permisible de tres euros por metro cuadrado todavía significa un aumento de más del 40 por ciento", enfatiza Ulrich Ropertz, director gerente de la Asociación Alemana de Inquilinos. A pesar de un cambio en la ley, los alquileres pueden seguir aumentando notablemente después de la modernización. "No habrá más saltos de precios del 100 por ciento, por ejemplo, en renovaciones de lujo", dice Ropertz.en renovaciones de lujo, por ejemplo, ya no existirá ”, dice Ropertz.en renovaciones de lujo, por ejemplo, ya no existirá ”, dice Ropertz.
Desarrollo de precios de alquiler por metro cuadrado para apartamentos de nueva renta de 2008 a 2018.
Ayuda para propietarios privados
Deben evitarse aumentos drásticos de los alquileres sin que los propietarios pierdan al mismo tiempo el deseo de modernizar. Para facilitar las cosas a los propietarios privados en particular, la legislatura ha reducido los obstáculos legales para medidas más pequeñas. El arrendador ahora puede ejecutar obras que cuestan un máximo de 10.000 euros por unidad residencial en un llamado "procedimiento simplificado". Ventaja: el inquilino ya no puede objetar que el aumento del alquiler es abrumador.
Calcule menos
El procedimiento simplificado también libera al arrendador de la obligación de realizar cálculos complicados. Al igual que con una modernización importante, el propietario tiene que anunciar el trabajo de construcción tres meses antes del inicio de la construcción e informar al inquilino del aumento esperado del alquiler. Pero no necesita explicar cómo afectará la medida planificada a los costos operativos. También se ahorra más cálculos. El arrendador no debe traspasar los costos de mantenimiento del edificio a sus inquilinos; normalmente tiene que separar estos gastos de los costos puros de modernización. Aquí, los propietarios ahora pueden deducir una tarifa fija del 30 por ciento de los costos totales de los trabajos de mantenimiento.
más transparencia
El legislador también ha mejorado el freno del precio del alquiler. Los propietarios que quieran más del diez por ciento por encima del alquiler local comparable deben ahora informarles al firmar el contrato de alquiler si existe una excepción al límite de alquiler. Solo si el propietario hace esto puede invocar la excepción. "La nueva ley otorga a los inquilinos más transparencia: pueden ver más rápidamente si están en lo correcto", explica Ropertz. Los inquilinos ahora pueden reclamar el alquiler atrasado que se ha pagado en exceso con una simple reprimenda sin tener que explicar por qué el alquiler es demasiado alto. Sin embargo, hay algunas excepciones al freno del precio de alquiler: no se aplica al alquiler de edificios nuevos, al primer alquiler después de una renovación extensa y tan poco si el propietario anteriormente logró un alquiler que estaba por encima del alquiler local.El freno de alquiler no se aplica en todas partes, sino en la mayoría de las áreas metropolitanas. Desde que se introdujo en 2015, solo se han conocido 180 casos de inquilinos que recibieron un alquiler atrasado que pagaron demasiado.
Reducir el alquiler por defectos
“El arrendador tiene el deber de mantener el apartamento alquilado. Si hay deficiencias importantes, por ejemplo, si la calefacción no funciona en invierno, el alquiler se reduce por ley. El apartamento ya no se puede utilizar por completo, por lo que ya no tendrá que pagar el precio total del alquiler. En caso de defectos importantes, el inquilino puede reducir el alquiler inmediatamente tan pronto como se informe al propietario.
Con reserva, incluso si los inquilinos tienen la ley de su lado: es mejor no recortar el alquiler prematuramente. Por un lado, no le hace ningún bien al arrendador y el inquilino. Por otro lado, las consecuencias pueden ser fatales: si el inquilino debe injustificadamente más de dos meses de alquiler, el arrendador puede despedirlo sin previo aviso. Esto puede suceder si el inquilino reduce demasiado durante un período de tiempo más largo. El monto de la deducción de alquiler correcta a menudo solo puede ser decidido por expertos en casos individuales. Una mejor solución es pagar el alquiler completo de forma condicional. Una nota correspondiente sobre la transferencia es suficiente. Si se ha subsanado la deficiencia, el inquilino todavía tiene derecho a reducir el alquiler de forma retroactiva ”.
Ulrich Ropertz, Director Gerente de Deutscher Mieterbund eV
Ulrich Ropertz, director general de la Asociación de inquilinos de Alemania
