Con la reducción de una propiedad existente mediante una venta parcial, los costos de construcción de viviendas o los costos de mantenimiento y cuidado a veces pueden reducirse significativamente. También en el caso de las casas adosadas, las parcelas se dividen a menudo para que cada uno de los dos propietarios se inscriba en el registro de la propiedad como propietario de su propia propiedad y no sea necesario llegar a un acuerdo sobre todo lo relacionado con la propiedad. El experto en verificación de costos explica qué costos y tarifas se deben esperar al dividir la propiedad.
Pregunta: ¿Cuánto cuesta una parcela de tierra?
Experto en verificación de costos: no se puede decir eso en todos los ámbitos . Los costos varían de un individuo a otro. No es solo el valor de la propiedad lo que es decisivo, también hay una serie de otros factores que cuentan.
En cualquier caso, no se deben subestimar los costos. En casi todos los casos, incluso una simple división de una propiedad cuesta varios miles de euros .
Cuando se trata de costos, primero hay que diferenciar entre:
- Tasas de aprobación
- Tarifas de la división de propiedad en sí
- Tarifas de encuesta
- Tarifas por establecer puntos de referencia
- Tasas por el registro de los nuevos propietarios de las propiedades divididas en el registro de la propiedad
- Costos por el registro o determinación de derechos de vía, servidumbres y similares
Tasas de aprobación
En solo unos pocos estados federales hay tarifas para la aprobación de la división de propiedad
Solo en dos estados federales, a saber, en Renania del Norte-Westfalia y Baja Sajonia, todavía se requiere un permiso oficial para la división de la propiedad; esto significa que también se pueden aplicar tarifas (pequeñas) por el permiso .
En todos los demás estados federales, la "descomposición de parcelas" (división de terrenos en alemán oficial) no requiere ninguna aprobación oficial, cada propietario puede hacerlo con parcelas edificables. El prerrequisito es, sin embargo, que al final no exista ninguna situación que viole la ley de construcción y ninguna violación de las distancias límite prescritas o regulaciones similares.
Tarifas de la división de propiedad en sí
La forma en que se liquidan los honorarios por la división de la propiedad difiere ligeramente de un estado a otro.
Sin embargo, es común tener una tarifa plana por parcela recién creada por la división. Esta cantidad básica se multiplica por el llamado factor de valor de la tierra. El factor del valor de la tierra se determina a partir de una tabla basada en el valor de la tierra.
Eso significa: suma global multiplicada por el factor del valor de la tierra = tarifa a pagar.
Por ejemplo, con un valor de la tierra de 26 EUR por m² a 50 EUR por metro cuadrado, el factor del valor de la tierra en Baviera es 1,3. Una suma global de 100 EUR se convertirá en 130 EUR de tasas a pagar por cada nuevo paquete.
A diferencia de muchas otras tasas oficiales, aquí se suele añadir el 19% de IVA.
Tarifas de encuesta
También hay costos considerables para medir la propiedad.
Los costos de la topografía constituyen una parte significativa de los costos . Las encuestas deben ser realizadas de forma obligatoria, generalmente realizadas por topógrafos juramentados (ÖbVI). En algunos estados federales, como Baviera, la propia oficina de registro de la propiedad envía empleados para realizar las encuestas oficiales.
Los costos de la medición pueden variar de una región a otra. Siempre dependen de cuántos puntos de medición se establezcan en cada caso individual. Si una propiedad no solo se divide en dos partes, sino en varias, por supuesto, se necesitan muchos más puntos de medición, lo que también aumenta los costos.
Tarifas por establecer puntos de referencia
Los linderos oficiales deben colocarse posteriormente en los puntos de reconocimiento. Esto significa que también hay una tarifa por colocar linderos . La tarifa por colocar mojones es generalmente de entre 180 y 200 euros por mojón; si hay que colocar varios mojones, puede haber tarifas escalonadas.
Bajo ninguna circunstancia los mojones se pueden mover a mano o volver a colocar en su lugar si se han movido. Eso se castiga con penas severas hasta la cárcel. Si un mojón se mueve accidentalmente, por ejemplo, debido a trabajos de construcción, se debe pagar un nuevo levantamiento y la tarifa del mojón para devolver el mojón al lugar correcto.
Tasas de inscripción en el catastro
Después de la división, los nuevos propietarios también deben inscribirse en el registro de la propiedad en las partes de la propiedad recién creadas. Para ello se deben pagar las tasas de notario y registro de la propiedad.
Para la entrada, debe calcular aproximadamente entre el 1% y el 2% del precio de compra o el valor de la mitad respectiva de la propiedad. En el caso de una división a la mitad, cada uno de los dos propietarios de las mitades recién creadas paga estas tarifas de registro.
El monto de las tarifas depende no solo del valor de la propiedad, sino también del alcance de las entradas y los servicios del notario (órdenes de carga de la tierra, eliminación de una carga de la tierra, venta de la mitad, etc.). Sin embargo, los costos están estipulados por ley en el esquema de tarifas para notarios y en las tablas correspondientes en el registro de la propiedad.
Puede leer más sobre esto en este momento.
Derechos de vía, servidumbres, etc.
Los derechos de paso pueden generar costos adicionales
Si una propiedad pierde el acceso a la vía pública debido a la división, esta propiedad debe ser ingresada y conducida por la parte de la propiedad frente a ella. En este caso, se crea un derecho de paso, que idealmente también debería registrarse en el registro de la propiedad. Esto también incurre en costos.
Si los cables pasan sobre la propiedad de adelante hacia atrás, surge una servidumbre. También existen costos adicionales por registrar una servidumbre.
Por ejemplo, puede leer aquí los costos que puede tener un derecho de paso.
Ejemplo de costo de la práctica
Queremos dividir una propiedad en Baviera en dos mitades. El tamaño de la propiedad es de 1.000 m², por lo que las dos mitades recién creadas tienen 500 m² cada una. Compramos la propiedad juntos y ahora queremos compartirla para que cada propietario de la casa adosada sea más tarde el propietario de su propia mitad de la propiedad.
El valor de la propiedad se establece en 180 EUR por m². Este valor sirve como base para calcular las tarifas. En Baviera, este valor de propiedad significa un factor de valor de la tierra de 1,7.
Enviar | precio |
---|---|
Tarifa por paquete para la división | 300 EUR x factor 1,7 del valor de la tierra = 510 EUR por parcela de tierra = 1.020 EUR en total |
Costes topográficos 1er punto límite | 222 EUR |
La topografía cuesta 3 puntos más de límite | 210 EUR |
Tarifa por 4 mojones (también multiplicado por el factor de valor de la tierra) | 180 EUR x 1,7 = 306 EUR x 4 = 1224 EUR |
Tarifas totales | 2.676 EUR |
19% IVA | 508,44 EUR |
coste total | 3.184,44 EUR |
Gastos de registro gastos de registro de la propiedad / notario | aprox. EUR 900 a EUR 1800 por la mitad de la propiedad |
Este es un ejemplo de costo único para un caso individual específico en Baviera. Los costos de otras divisiones de propiedad, especialmente en otros estados federales, también pueden diferir.
Pregunta: ¿De qué dependen los costos de una parcela de tierra?
Experto en comprobación de costes: aquí se debe tener en cuenta lo siguiente:
Los costos de una parcela de tierra dependen sobre todo del tamaño de la parcela
- si existe un requisito de autorización para la división (tarifas de solicitud y aprobación)
- qué programa de tarifas se aplica a qué estado federal
- que tan grande es la propiedad
- qué valor de la tierra se estima para la propiedad
- en cuántas partes se debe dividir la propiedad
- cuántos puntos de levantamiento se requieren
- qué costos de medición se incurre en cada caso individual
- cuántos linderos se necesitan
- qué cosas se deben anotar en el registro de la propiedad
- si se deben ingresar derechos de paso o servidumbres
Por lo tanto, los costos son bastante diferentes de un caso a otro y difícilmente pueden expresarse como una tarifa plana. Las circunstancias individuales son siempre decisivas. Si es necesario, también se deben tener en cuenta los costos del asesoramiento de un abogado especialista para soluciones verdaderamente seguras desde el punto de vista legal.