Muchos evitan los gastos de construcción de una casa y prefieren comprar una casa usada. A menudo, sin embargo, solo se considera el precio de compra, pero no se calculan los costos adicionales. En una entrevista, el experto en verificación de costos explica en detalle en qué costos se pueden incurrir además del precio de la casa.
Pregunta: ¿Por qué es tan importante planificar cuidadosamente al comprar una casa?
Experto en verificación de costos: Bueno, muy pocos tendrán el dinero para la compra de una casa completamente en su cuenta o en un depósito de ahorro; la gran mayoría de las compras de casas se financian.
En este caso, es necesario determinar con precisión la cantidad a financiar; esto no es solo el precio de compra, sino que casi siempre es significativamente más.
Hay dos puntos principales a considerar aquí:
1. ¿Puedo obtener la cantidad necesaria de crédito del banco?
2. ¿Qué costos de préstamo y cargos mensuales incurriré por dicho financiamiento?
Los cargos mensuales difieren considerablemente si tienes que financiar 150.000 euros en un caso y 200.000 euros en el otro.
Si ha planeado mal con anticipación y subestimó los requisitos financieros, es posible que deba refinanciar o recurrir a las reservas ocultas que en realidad estaban destinadas a otra cosa. La refinanciación puede resultar costosa y los gastos mensuales realmente planificados pueden aumentar. Si se agotan las reservas para los costes adicionales, en algunos casos esto puede dar lugar a problemas más adelante, cuando realmente se necesitan.
En cualquier caso, deben tenerse en cuenta al menos los costos adicionales después de comprar la casa; una pequeña "reserva de seguridad" para aumentos de costos no planificados es sin duda una buena recomendación.
Pregunta: ¿En qué costos adicionales se incurre al comprar una casa? ¿Qué tan caro es?
Los costes adicionales a la hora de comprar una casa no deben subestimarse.
Experto en verificación de costos: no se puede decir que en general , también depende del tipo de casa y el precio de compra.
Lo que debe calcular en cualquier caso, sin embargo, es alrededor del 10% - 15% del precio de compra para los costos auxiliares inevitables.
Además, dependiendo de la situación, puede haber costos adicionales que varían de un caso a otro.
Un pequeño ejemplo de costo de la práctica:
Estamos comprando una casa en Brandeburgo por 175.000 euros. Para nuestra financiación, solo tenemos en cuenta los costes auxiliares inevitables, los costes de mobiliario, mudanza, etc. que podemos financiar con nuestros propios recursos.
| Enviar | precio |
|---|---|
| Comisión de corretaje | 12 495 EUR |
| Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias | 8.750 EUR |
| Costos de registro de la propiedad y honorarios de notario (incluida la solicitud de un cargo por la propiedad) | 3,447 EUR |
| coste total | 24 692 EUR |
Por supuesto, estos son solo los costos adicionales para una casa específica en una ubicación específica. En otros casos, especialmente en el caso de otros precios de compra, los costos también pueden diferir significativamente.
Sin embargo, nuestro ejemplo de costos ya muestra que no debe subestimar los costos adicionales al comprar una casa. En nuestro caso, la casa que cuesta 175.000 EUR definitivamente costará 199.692 EUR al final . Si no hubiéramos cofinanciado esto, al final podríamos haber tenido que recurrir a nuestras reservas destinadas a la instalación.
Pregunta: ¿Qué costos adicionales pueden surgir al construir una casa?
Experto en verificación de costos : los costos en los que se incurre definitivamente son:
- Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
- Honorarios de notario y
- Costos catastrales
Estos costos son inevitables.
En muchos casos, también existen:
- la tarifa de corretaje y
- Tasas de financiación complementaria (normalmente incluidas en la financiación del banco)
Otros costos a considerar son:
- los costes de las medidas de renovación necesarias
- el costo de amueblar y adecuar la casa
- el costo de mudarse
Aquí también pueden surgir altos costos, que a veces se subestiman significativamente. En cualquier caso, debe calcular de manera objetiva y, si es posible, no con demasiada precisión. En lo que respecta a los costes de renovación en particular, también merece la pena buscar asesoramiento con antelación, por ejemplo, de un arquitecto o ingeniero civil. No solo puede determinar las medidas necesarias y sugerir procedimientos, sino que también puede presentar estimaciones de costos muy confiables.
Pregunta: ¿A cuánto asciende el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias?
El impuesto a las transmisiones inmobiliarias varía según el valor del edificio.
Experto en verificación de costos: Depende del precio de compra del edificio o del valor del edificio y del estado en el que se encuentra el edificio. El monto del impuesto a la transferencia de bienes raíces varía de un estado a otro.
El precio de compra notariado en el contrato de compra sirve como punto de partida. Una vez que el contrato de compra se ha enviado a la oficina de impuestos responsable, la oficina de impuestos crea la evaluación del impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles. El impuesto a la transferencia de bienes raíces vence 1 mes después de recibir la notificación .
Son posibles condiciones de pago más largas, pero no son comunes.
Las tasas del impuesto a la transferencia de bienes raíces en los estados federales individuales:
| estado | tasa de impuesto |
|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 5,0% |
| Baviera | 3,5% |
| Berlina | 6,0% |
| Brandeburgo | 5,0% |
| Bremen | 5,0% |
| Hamburgo | 4,5% |
| Hesse | 6,0% |
| Mecklemburgo-Pomerania Occidental | 5,0% |
| Baja sajonia | 5,0% |
| Norte de Rhine-Westphalia | 6,5% |
| Renania-Palatinado | 5,0% |
| Sarre | 6,5% |
| Sajonia | 3,5% |
| Sajonia-Anhalt | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Turingia | 6,5% |
En los últimos años, estos costos han aumentado significativamente desde que se permitió a los estados federales (desde 2006) establecer ellos mismos el impuesto a la transferencia de propiedad. Por lo tanto, es posible que haya pagado un porcentaje menor hace solo unos años.
Pregunta: ¿En qué gastos de notario y registro de la propiedad se incurre al comprar una casa?
Experto en verificación de costos: difiere de un caso a otro, nuevamente dependiendo del precio de compra del edificio y del trabajo que el notario también tiene que hacer.
Tiene un impacto en los costos:
- si se debe ingresar una deuda catastral
- si la liquidación debe tener lugar a través de la llamada cuenta fiduciaria notarial
- qué cambios en el registro de la propiedad son exactamente necesarios
- que gastos adicionales tiene el notario
Los costos para notarios y corredores son considerables
Si un edificio está totalmente financiado y se ingresa una deuda de registro de la propiedad en su totalidad y la liquidación se llevará a cabo a través de una cuenta fiduciaria de notario, generalmente debe alrededor del 1,5% del precio de compra para los honorarios del notario y aproximadamente el 1,5% del precio de compra esperado para los honorarios del registro. .
Si, por ejemplo, se omite el procesamiento a través de la cuenta fiduciaria de un notario, los costos auxiliares del notario ya se reducen significativamente (generalmente en alrededor de un tercio ).
El trabajo adicional del notario generalmente se relaciona con la redacción de documentos. En la mayoría de los casos, sin embargo, los costes son muy bajos, por lo general esto apenas supera el marco de alrededor de 150 euros , pero esto puede ser diferente en casos individuales.
Tanto las tasas de notario como las tasas de registro de la propiedad son uniformes en toda Alemania , por lo que no hay diferencias de un estado a otro.
Pregunta: ¿Cuáles son las tarifas típicas de corretaje?
Experto en verificación de costos: Eso también difiere de un estado a otro. Como comprador de una propiedad, paga diferentes tarifas (habituales) de un país a otro. En casos individuales, la tasa habitual también puede desviarse y la participación del comprador en la comisión del corredor se puede establecer de manera diferente.
La tarifa habitual de corretaje local para el comprador depende del estado federal:
| estado | comisión de comprador habitual para el corredor |
|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 3,57% |
| Baviera | 3,57% |
| Berlina | 7,14% |
| Brandeburgo | 7,14% |
| Bremen | 3,57% |
| Hamburgo | 6,25% |
| Hesse | 5,95% |
| Mecklemburgo-Pomerania Occidental | 3,57% |
| Baja sajonia | 3,57% |
| Norte de Rhine-Westphalia | 3,57% |
| Renania-Palatinado | 3,57% |
| Sarre | 3,57% |
| Sajonia | 3,57% |
| Sajonia-Anhalt | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 3,57% |
| Turingia | 3,57% |
Las diferentes tasas de costo se deben a que en aproximadamente la mitad de los estados federales los compradores y vendedores comparten los costos; en la otra mitad de los estados federales se aplican diferentes regulaciones.
Si una venta no se procesa a través de un corredor (lo que ya es relativamente raro hoy en día), por supuesto, no hay tarifas de corredor .
Pregunta: ¿Qué costes de financiación adicionales pueden surgir todavía?
Expertos en verificación de costos: los bancos no solo cobran intereses sobre un préstamo, sino también una gran cantidad de otras tarifas de préstamos según el caso.
Por ejemplo, la mayoría de los bancos agregan una tarifa de procesamiento, que en casos individuales puede llegar hasta el 3.5% del monto del préstamo . Además, a menudo existen otras tarifas, especialmente en el sector de los seguros inmobiliarios:
- posiblemente honorarios de expertos
- Costo de registrar la hipoteca (cargo territorial)
- los propios honorarios del notario del banco y los costos de procesamiento
- Comisiones de intermediarios de préstamos
- Tasas por la concesión de derechos especiales de reembolso
- Etc.
Al obtener un préstamo, se debe prestar atención a los costos adicionales.
El seguro de deuda residual obligatorio también puede encarecer aún más los costos del crédito.
Todos los costos adicionales cobrados deben detallarse y explicarse claramente en el contrato de préstamo. El prorrateo suele basarse en la tasa de interés anual efectiva, que por este motivo es siempre superior a la tasa de interés nominal que se suele anunciar.
Como prestatario, la mejor manera de protegerse de los altos costos adicionales es simplemente comparar las tasas de interés efectivas de las ofertas de préstamos y el costo total del préstamo . Todas las tarifas adicionales ya están incluidas en ellos.
Pregunta: ¿Qué costos se deben estimar para las renovaciones?
Experto en comprobación de costes: por supuesto, es difícil decirlo, ya que depende completamente de la condición individual del edificio en cuestión. Muchos edificios antiguos son verdaderas "trampas de renovación".
Solo una estimación de costos sólida por parte de un especialista, realizada con anticipación, puede ayudar. Esta es la única forma de estimar de manera confiable qué costos deben invertirse y qué esperar en los próximos años.
Aquí entra en juego la regla del 10% de la EnEV: si se renueva o renueva más del 10% de un componente (por ejemplo, techo, ventana, etc.), entonces todo el componente debe cumplir con las especificaciones actuales de la EnEV. Esto a menudo conlleva costes muy elevados, por ejemplo, si todas las ventanas tienen que ser reemplazadas repentinamente o la fachada debe aislarse por completo.
Para una tasación simple por parte de un agrimensor de edificios, por lo general, debe calcular unos costes de unos 500 euros . A cambio, normalmente obtienes una evaluación sólida. En edificios más antiguos, donde también hay que comprobar muchas cosas y la tasación tiene que llevarse a cabo de forma mucho más intensa, los costes de tasación también pueden aumentar: a menudo hay que contar con una estimación de costes fiable para una tasación sólida de hasta 4000 EUR .
Los costos de remodelación de un edificio antiguo (por ejemplo, antes de 1965) pueden ascender fácilmente al 30% - 40% del precio de compra . Pero siempre tienes que juzgar eso caso por caso dependiendo de la condición del edificio. Simplemente no debe abordar tal compra de una manera ingenua y demasiado optimista.
