Con edificios de apartamentos más grandes, siempre hay mucho trabajo administrativo por hacer, y los propietarios que alquilan varias unidades residenciales saben cómo cantar una canción al respecto de todos modos. Todo este trabajo también se puede delegar convenientemente a una empresa de administración de propiedades. El experto en verificación de costos explica en detalle en una entrevista en qué costos se incurre.
Pregunta: ¿Qué tareas suele asumir un administrador de propiedades?
Experto en verificación de costos: los administradores de propiedades generalmente se encargan de todas las actividades administrativas que surgen en una casa de múltiples partes. No se incluyen las actividades manuales, como las realizadas por un cuidador designado .
Los administradores de propiedades están básicamente activos en dos áreas:
- En el caso de una casa con condominios, hacen todas las tareas administrativas de la asociación de propietarios de departamentos (WEG)
- en un edificio con apartamentos de alquiler, hacen gran parte del trabajo administrativo para el propietario
En ambos casos, las áreas de responsabilidad son similares en algunas áreas y muy diferentes en otras.
En general, una empresa de administración de propiedades solo se ocupa de los asuntos administrativos, técnicos y comerciales relacionados con el sistema general de la casa, pero no de los intereses de los inquilinos o propietarios individuales.
La única excepción a esto es si, por ejemplo, el propietario de un apartamento alquila el apartamento que le pertenece dentro del WEG y contrata a una empresa de administración de propiedades para administrar los apartamentos alquilados por separado. Pero ese no es el caso con demasiada frecuencia.
Las tareas de una empresa de administración de propiedades para un WEG incluyen:
- la organización e implementación de la reunión anual de propietarios
- la preparación de los puntos del orden del día de la reunión
- registrar las resoluciones de la reunión
- Obtención de ofertas para cambios estructurales, conversiones o renovaciones necesarias del área general (hueco de escalera, área verde, etc.)
- el seguimiento del trabajo realizado y la elaboración de informes y cuentas para el WEG
- el registro y distribución de los costos auxiliares y la distribución a los propietarios individuales
- la gestión de las reservas de reparación
- la planificación y presupuestación de costos para el WEG y la contabilidad
No siempre se requieren todos los servicios; esto siempre se regula en detalle en el contrato de gestión.
La administración de la propiedad puede ahorrarle mucho trabajo al propietario
Por supuesto, todo este trabajo también podría ser realizado por un único propietario en nombre de todo el WEG. En la práctica, sin embargo, esto requiere un alto nivel de conocimientos especializados y algo de experiencia, salvaguardas adecuadas si se cometen errores y no debe haber conflicto de intereses entre los intereses del propietario y los intereses administrativos del WEG, lo que no siempre es fácil.
Si el propietario de un edificio de apartamentos contrata la administración de la propiedad, las áreas de responsabilidad son muy similares, pero a menudo también existe la creación de facturas de servicios públicos y una gestión técnica más integral de todos los sistemas generales de las casas. En muchos casos, también se ofrece la gestión completa, incluida la gestión de contratos de alquiler.
En estos casos, el propietario suele ser relevado de sus deberes y tiene que preocuparse por mucho menos, especialmente con casas de alquiler más grandes o varias propiedades, esto definitivamente vale la pena como propietario.
El número de sociedades gestoras de propiedades activas en el mercado es muy grande y definitivamente existen diferencias de calidad. Como regla general, debe asegurarse de que una empresa de administración de propiedades tenga referencias , haya estado activa en el mercado durante mucho tiempo y administre algunas propiedades con éxito.
También es importante que una empresa de administración de propiedades pueda proporcionar un seguro de responsabilidad por daños a la propiedad y un seguro de fidelidad (en el caso de acciones no autorizadas de los empleados que provoquen daños). Los servicios ofrecidos por la empresa de administración de la propiedad y las condiciones en el contrato de administración deben presentarse de manera clara y transparente; los costos también deben ser manejables y comprensibles.
Pregunta: Ese ya es uno de los puntos más importantes: ¿Cuánto cuesta la administración de propiedades?
Experto en verificación de costos: por supuesto, siempre es difícil decirlo en términos generales: los costos pueden variar considerablemente según los servicios ofrecidos y el edificio en cuestión.
En la mayoría de los casos, sin embargo, puede suponer que los costos básicos de tarifa plana para una gestión WEG están en el rango de EUR 20 a EUR 30 por mes por unidad residencial .
En las ciudades más grandes, los costos, especialmente para las casas con pocas unidades residenciales, pueden ser de hasta 45 EUR por unidad residencial al mes o más .
Para la mayoría de las casas de alquiler, se requiere una tarifa básica de EUR 20 a EUR 25 por mes y unidad residencial .
Sin embargo, además, pueden surgir costos adicionales si la administración de la propiedad tiene que llevar a cabo actividades especiales y costosas, como organizar una renovación completa del edificio con eficiencia energética.
Los costes adicionales que puedan surgir por dicho trabajo siempre se regulan individualmente en el contrato de gestión. Pueden ser tarifas fijas para actividades individuales, pero también tarifas fijas por hora. Los gastos de viaje también suelen pagarse por separado y no forman parte de la remuneración básica.
Un pequeño ejemplo de costo de la práctica:
Contamos con un edificio de alquiler con 18 condominios y comisionamos a una empresa administradora de propiedades con la administración completa de la casa. También se deben cuidar 16 garajes.
| Enviar | Cargos mensuales |
|---|---|
| Gestión de la casa de vecinos | 22,50 EUR por unidad residencial = 405 EUR por mes |
| Gestión de los garajes | 3,50 EUR por garaje = 56 EUR al mes |
| coste total | EUR 461 por mes |
Por supuesto, estos son solo los costos estimados por una empresa de administración de propiedades específica para un edificio específico.
Los costos también pueden variar significativamente según el tipo de edificio y la ubicación. Estos son solo los costos básicos de acuerdo con el contrato de administración; si la administración de la propiedad también brinda servicios especiales, esto también se facturará por separado.
Pregunta: ¿De qué factores suelen depender los costes de gestión de la propiedad?
Experto en verificación de costos: Por supuesto, aquí se deben tener en cuenta algunos factores:
- el precio de la administración de la propiedad
- el tipo de objeto a gestionar y el tipo de gestión
- la ubicación de la propiedad
- la condición estructural de la propiedad
- los servicios incluidos (alcance de los servicios según el contrato de gestión)
El costo de la administración de la propiedad depende del tipo y condición del edificio.
Todos estos factores siempre influyen en el precio, por lo que es difícil comparar los precios de dos edificios.
Lo que se puede comparar muy bien, sin embargo, son diferentes ofertas para un mismo edificio. Esto debe hacerse en la práctica, pero los servicios ofrecidos también deben verificarse en cualquier caso y debe prestarse atención a las características de calidad ya mencionadas al principio (responsabilidad por pérdidas financieras, responsabilidad por fidelidad, larga actividad en el mercado, referencias).
La relativa proximidad local de la empresa de administración de la propiedad a la propiedad que se va a administrar también puede ser un criterio importante: si un empleado de administración de la propiedad puede estar en el sitio rápida y fácilmente si es necesario, esto a menudo aumenta enormemente la calidad de la administración y al mismo tiempo reduce los costos.
Pregunta: ¿Cuál es la diferencia entre los costos administrativos de una propiedad residencial y de una casa de alquiler como regla general?
Experto en verificación de costos: los precios y las ofertas son, por supuesto, siempre diferentes, pero se puede decir en general que la administración de un WEG suele ser un poco más costosa que la administración de un edificio de alquiler.
Las diferencias en los costos básicos mensuales por unidad residencial son en su mayoría pequeñas y en casi todos los casos son solo unos pocos euros al mes.
Pregunta: ¿Qué influencia tiene el número de unidades residenciales en los costos básicos?
Experto en verificación de costos: Normalmente, a medida que aumenta el número de unidades residenciales, también aumentan los costos básicos por unidad residencial.
En el caso de edificios muy grandes con muchos apartamentos, los costos básicos suelen ser más bajos, pero lo contrario también es cierto: las administraciones de WEG para casas de dos o tres familias suelen ser significativamente más caras que para edificios de apartamentos con un número mayor de propietarios de apartamentos.
Pregunta: ¿Por qué es importante la condición de un edificio?
Experto en verificación de costos: las empresas de administración de propiedades siempre calculan los precios de acuerdo con su propio esfuerzo.
Con un edificio más antiguo, algo en mal estado y en mal estado, ciertamente hay más por hacer y más esfuerzo, especialmente si ya hay una pequeña “acumulación de reparaciones”. Por supuesto, una empresa de administración de propiedades puede compensar este mayor esfuerzo con precios más altos.
Pregunta: ¿La ubicación del edificio también juega un papel?
Experto en verificación de costos: Sí, definitivamente. Como ejemplo extremo, tal vez pueda pensar en una casa en un punto de acceso real en una gran ciudad: inquilinos problemáticos, una ubicación muy problemática y demoliciones o problemas frecuentes.
Si una empresa de administración de propiedades se hiciera cargo de un edificio de este tipo, por supuesto, solo tendría costos enormemente más altos que un edificio de apartamentos decente en una zona residencial tranquila y exclusiva.
Pregunta: ¿Qué otros factores todavía pueden influir en casos individuales?
Situaciones iniciales difíciles aumentan el precio de la gestión inmobiliaria
Experto en verificación de costos: La situación especial de la casa seguramente siempre se verá reflejada en los costos administrativos de una forma u otra.
Si, por ejemplo, se trata de un WEG con propietarios en disputa desesperada que casi nunca se ponen de acuerdo en nada, el gasto de gestión de la propiedad suele aumentar considerablemente. Aquí, también, este mayor esfuerzo se reflejará en precios calculados de manera correspondientemente diferente.
La base para el cálculo del precio es siempre el esfuerzo individual que tiene un administrador de la propiedad con el edificio, por ejemplo, en comparación con un edificio completamente libre de problemas en el que apenas tiene que preocuparse por nada. La diferencia de precio entre uno y otro puede ser considerable en casos individuales.
Pregunta: ¿Cuánto tiempo suelen durar los contratos de gerente?
Expertos en comprobación de costes: Los contratos de gestión se celebran generalmente por un período de 5 años. También hay ciertos períodos de aviso que deben cumplirse si no está de acuerdo con los servicios de una empresa de administración de propiedades.
Existen algunas regulaciones especiales para la administración de un WEG: En el caso de un WEG recién establecido, la duración del contrato solo puede ser de 3 años, de lo contrario un máximo de 5 años.
Un WEG tiene, independientemente del período de notificación, suspender la administración de la propiedad en el lugar si hay una "razón importante". No es posible rescindir el contrato en todos los casos; los costos deben continuar pagándose al menos hasta el período de notificación regular. La acción de la administración de la propiedad en nombre del WEG puede evitarse inmediatamente por razones tan importantes.
Una razón tan importante sería, por ejemplo, que la empresa de administración de propiedades factura incorrectamente o que los propietarios individuales prefieren de manera clara y demostrable. La relación de confianza entre la administración de la propiedad y el WEG se destruye entonces y hay una razón importante.
Sin embargo, tales regulaciones especiales no se aplican a la gestión de edificios de apartamentos. Aquí tienes que terminar con regularidad.