Cualquiera que quiera construir un edificio según sus propias ideas no puede evitar los servicios de un arquitecto. Incluso cuando se debe presentar una solicitud de construcción, generalmente se necesita al arquitecto para la planificación prescrita. En nuestra entrevista, el experto en verificación de costos explica en detalle en qué costos pueden incurrir los arquitectos y cómo se componen.
Pregunta: ¿Un arquitecto solo trabaja como planificador de edificios?
Experto en verificación de costos: esa es su tarea principal, o su vocación, por así decirlo, pero no necesariamente su única actividad.
Además de diseñar edificios, los arquitectos también están activos en muchas otras áreas de la construcción:
- no solo llevan a cabo la planificación estructural, sino también técnica y económica de los edificios
- pueden realizar cálculos estáticos
- Ayudan con las licitaciones en el sitio de construcción y con la selección de las ofertas entrantes.
- Trabajan como supervisores de construcción en una función de monitoreo y también son la persona de contacto para todos los problemas importantes de construcción.
- Ellos coordinan el trabajo de los oficios individuales y crean y monitorean los horarios para que un edificio realmente se pueda completar en el tiempo planeado.
- ayudan a rastrear, documentar y afirmar todos los posibles defectos de construcción
- pueden ayudar a encontrar posibles ahorros de energía y también actuar como consultores de energía
- pueden realizar todos los cálculos técnicos necesarios para un edificio (como la demanda de calor o la demanda de energía) y ayudar a optimizar un edificio de forma económica o en términos de costes operativos
- Crean evidencia legalmente válida de que se han cumplido todas las disposiciones legales (como la EnEV) para un edificio
Por lo tanto, las áreas de responsabilidad son extremadamente diversas: casi siempre se puede hablar con un arquitecto sobre cualquier problema de construcción.
Cada actuación del arquitecto está asociada, por supuesto, con los costes correspondientes.
Pregunta: ¿Cuánto cuesta el trabajo de un arquitecto? ¿Puede determinar cuánto pide?
Un arquitecto está sujeto a la lista de tarifas para arquitectos e ingenieros
Experto en verificación de costos: No. Cuando se trata de los costos que puede cobrar un arquitecto, siempre está sujeto al llamado HOAI , el programa de tarifas para arquitectos e ingenieros.
Los costos del arquitecto se basan esencialmente en el tipo de edificio y cuán complejo es el proyecto de construcción.
Para la construcción de una casa unifamiliar normal, puede estimar aproximadamente el 10% de los costos totales de construcción como costos de arquitecto, para un edificio de apartamentos puede calcular aproximadamente el 8% de los costos totales de construcción .
Por supuesto, esto puede variar ligeramente hacia arriba y hacia abajo, dependiendo de cuánto esté trabajando el arquitecto y qué servicios esté asumiendo. Si se le encarga la gama completa de servicios, en la mayoría de los casos ya está bastante bien con estos valores orientativos aproximados para su planificación.
Un pequeño ejemplo de costo de la práctica:
Contratamos a un arquitecto para que construya una casa un tanto unifamiliar, cuyo coste total es de 350.000 EUR.
| poder | precio |
|---|---|
| Costos totales de todos los servicios del arquitecto (tarifa media) | 42.115,63 EUR |
Tenga en cuenta que este es solo un ejemplo de costo único para un caso específico. Según el tipo de edificio y los servicios encargados, los costes también pueden ser mayores o menores.
El alcance que habría tenido el arquitecto con nuestro edificio no es demasiado grande: si hubiera facturado según la tarifa mínima, los costes
habrían sido de 38.250,50 euros , pero en nuestro caso podría haber facturado como máximo 45.710,75 euros .
Luego, se agrega el impuesto al valor agregado a estas cantidades .
Con todo esto, también hay que tener en cuenta que la tarifa de un arquitecto, por supuesto, no se debe pagar de una vez y por adelantado: se paga en cuotas individuales según el progreso de la construcción.
Pregunta: ¿De qué dependen exactamente los costos para el arquitecto?
Experto en verificación de costos: aquí hay algunos factores:
- el tipo de edificio y la dificultad de planificación
- el alcance de los servicios encargados
- el esfuerzo que tiene el arquitecto en la planificación y
- los llamados "costos de construcción imputables" del edificio como estipulación para la liquidación de tarifas
Al final, los costos para el arquitecto dependen de todos estos factores; a pesar de las tarifas "estandarizadas", todavía puede haber grandes diferencias en los costos individuales.
Pregunta: ¿Cómo se evalúan el tipo de edificio y la dificultad de construcción?
El costo para el arquitecto depende de la complejidad de la construcción.
Experto en verificación de costos: las llamadas zonas de tarifas se utilizan para esto en el HOAI . Hay un total de 5 zonas de bruñido, de I a V.
Un edificio siempre tiene un nivel diferente de dificultad en la planificación, dependiendo de su tipo.
Dado que es relativamente fácil planificar un almacén simple, dichos edificios se asignan a la zona de tarifas I.
Una casa unifamiliar es mucho más difícil de construir; dependiendo de la complejidad del proyecto de construcción, dichos edificios se encuentran en las zonas tarifarias III a IV.
Los edificios de alta complejidad, como los institutos científicos con equipos altamente técnicos, representan la clase alta de desafíos de planificación y, por lo tanto, se encuentran en la zona de tarifas V.
Cada zona de tarifas tiene sus propias tablas de costos para los servicios de construcción individuales. Como en nuestro ejemplo, hay uno para cada mesa.
- Tarifa mínima
- Movimiento medio y
- Tarifa máxima
El arquitecto puede entonces aplicar estas frases según el esfuerzo que le surja. Por supuesto, también existen reglas y pautas para esto: un arquitecto no puede simplemente aplicar la tarifa plana máxima en todas partes para optimizar su tarifa. Los requisitos previos especificados con respecto a su esfuerzo ya deben cumplirse.
Pregunta: Entonces, el tipo de edificio determina fundamentalmente qué tabla de costos de HOAI se utiliza; por ejemplo, ¿qué servicios puede contratar para construir una casa?
Experto en verificación de costos: aquí el HOAI proporciona subáreas individuales, que se dividen en un total de 9 fases de servicio :
| Fase de ejecución | Actividades del arquitecto | Porcentaje del costo total del arquitecto |
|---|---|---|
| 1 | Consulta inicial, investigación básica | 2% |
| 2 | Anteproyecto | 7% |
| 3 | Borrador detallado, estimación de costos | 15% |
| Cuarto | Solicitar el permiso de construcción | 3% |
| 5 | Creación de planificación de obra, planificación de tiempos, planificación comercial | 25% |
| Sexto | Anuncio de las obras individuales | 10% |
| Séptimo | Examen de las ofertas y asistencia con el premio | 4% |
| Octavo | Supervisión de obra, supervisión de obra | 32% |
| 9 | Soporte de seguimiento, documentación, identificación de defectos de construcción, asistencia con reclamos de garantía del constructor | 2% |
No es necesario un arquitecto en todas las fases de planificación y construcción.
Por supuesto, el cliente solo tiene que pagar por el alcance de los servicios que ha contratado.
Si tuviéramos a los arquitectos en nuestros costos, solo con las fases de trabajo 1 - comisionado 4, solo teníamos el 24% de los costos declarados , por lo que se incurrió en 10.100 EUR a los costos de los arquitectos.
Como regla general, no se pueden evitar las primeras 4 fases de servicio, a menos que ya se hayan hecho planes detallados.
Para la fase de servicio 4, también debe agregar los costos oficiales para la aplicación del edificio, generalmente del 0,5% al 0,7% de los costos totales de construcción.
A partir de la fase 5, básicamente tiene la libertad de elegir qué servicios desea utilizar el arquitecto, pero debe tener en cuenta que, como profano, es difícil evaluar muchas cosas y que, por supuesto, solo puede responsabilizar al arquitecto por los servicios posteriores. cuál ha encargado realmente.
Pregunta: ¿Qué sucede realmente si un arquitecto comete errores o ocurre un error en la ejecución que está monitoreando? Entonces, ¿quién sufre el daño?
Experto en comprobación de costes: en muchos casos, aquí se aplica la denominada responsabilidad de los arquitectos .
Básicamente, con el contrato del arquitecto, el arquitecto debe un edificio impecable e impecable. El arquitecto no es el responsable directo de la ejecución de la obra, sino únicamente de la planificación. Entonces, si un oficio (como los carpinteros) comete un error, la empresa en cuestión también debe realizar mejoras a su cargo. Sin embargo, esto solo se aplica de forma limitada.
El arquitecto solo es responsable de todo lo que figura en su especificación de servicios; legalmente, esto es "permitir que un edificio se haga realidad", pero no "construir un edificio". Esta pequeña diferencia lingüística representa una diferencia importante para la jurisprudencia.
En cualquier caso, los arquitectos son responsables de:
- Errores de planificación (a menudo también determinación básica incorrecta)
- Error en los cálculos
- Errores de planificación de la aprobación (por ejemplo, si no se otorga la aprobación)
- Errores en la planificación de la construcción (por ejemplo, incumplimiento de las características especiales de la obra, como un nivel alto de agua subterránea)
- la elección de soluciones antieconómicas y, como resultado, costos de construcción más altos de lo necesario (el arquitecto está obligado a planificar de manera económica)
En este caso, el cliente siempre tiene derecho a solicitar reparaciones. Si el arquitecto se niega a realizar una mejora posterior o si el error ya no puede subsanarse con un nuevo trabajo, el cliente tiene derecho a reducir los costes del arquitecto en consecuencia .
Un punto algo más complicado es la responsabilidad, que también se menciona en la pregunta, en el caso de errores causados por operaciones individuales. Como dije antes, la empresa ejecutora es la principal responsable.
El arquitecto puede ser considerado responsable por errores en la construcción.
Sin embargo, si el arquitecto asume la supervisión de la construcción y no ejerce el cuidado suficiente, también puede ser considerado responsable. Está fundamentalmente obligado por ley a intervenir siempre de inmediato si advierte signos de defectos. Si no hace esto o si no nota signos de defectos de construcción que debería haber notado, también es responsable en muchos casos.
Como parte de su supervisión de la construcción, también debe asegurarse de que exista seguridad y salud en el trabajo; esto también es parte de sus funciones.
Un tribunal también ha dictaminado que el arquitecto es responsable incluso si el cliente del edificio cambia los planos del edificio a su propia discreción. (OLG Hamm, 12 U 117/93)
Tampoco debe haber exclusión de responsabilidad por el propio trabajo del cliente; mientras el arquitecto tenga la obligación de supervisar, no puede simplemente insertar una cláusula de exclusión en el contrato debido a su propio trabajo.
Pregunta: ¿Qué sucede si usted, como cliente, solo nota errores más tarde?
Experto en verificación de costos: Básicamente, usted tiene derecho a responsabilizar al arquitecto por los errores en un plazo de 5 años .
Este período generalmente comienza después de que el propietario del edificio haya aceptado el edificio. Si no hay aceptación por medio de un informe de aceptación, comienza el período de cinco años, por ejemplo, el pago total del honorario del arquitecto puede verse como el inicio del período.
Aunque el cliente se traslade al edificio y no emite denuncia, la aceptación se considera "realizada tácitamente" 6 meses después , el plazo legal para ello es "implícito".
Dentro del período de cinco años, el arquitecto puede exigir “compensación por incumplimiento” o “compensación por incumplimiento positivo del contrato”, según el error presente.
La compensación por incumplimiento positivo del contrato solo se otorga si el daño es causado por errores de planificación pero no ocurre directamente en el edificio en sí. Dichos reclamos por daños también están excluidos del período de cinco años; los reclamos por daños pueden presentarse hasta 30 años después.
Además de las reclamaciones por daños y perjuicios, también existe el reembolso de los honorarios del arquitecto.
En casos individuales, esta cuestión de indemnización probablemente siempre irá al tribunal competente, que luego deberá decidir en consecuencia.