A menudo existe la opinión de que los propietarios traspasan todos los costos incurridos de cualquier manera al inquilino a una tarifa fija. Sin embargo, éste no es el caso. Qué costos pueden repercutirse en los inquilinos y en qué medida lo define con precisión la ley. El propietario paga algunos de los costos él mismo. Queríamos saber de los expertos en verificación de costos qué costos son prorrateados y qué tienen que pagar los inquilinos.
Pregunta: ¿Qué costos se pueden transferir a los inquilinos?
Experto en verificación de costos: esto está regulado con gran detalle. La ordenanza de costes operativos (BetrKV) es decisiva para ello.
En principio, lo siguiente se aplica a la asignación a los inquilinos: Todos los costos regulares y continuos que surjan de la propiedad de la propiedad . Los costos típicos para esto son, por ejemplo, el impuesto anual a la propiedad, los costos de eliminación de basura y los costos de limpieza de calles o los costos operativos del ascensor, incluido el mantenimiento anual bajo inspección por una empresa especializada. También se pueden prorratear los costes de calefacción y agua caliente, los costes salariales y los costes salariales auxiliares del conserje, del seguro del edificio y de la iluminación del sistema general.
Costos únicos
En principio, se excluyen todos los costes únicos (por ejemplo, la instalación de puntos de muestreo para la prueba obligatoria de Legionella). Con algunos costos únicos, la prorrateo suele ser un caso límite: por ejemplo, cuando el propietario compra una cortadora de césped más grande. Si esto reduce la carga de trabajo del asistente empleado y, por lo tanto, reduce los costos de tiempo de trabajo real, los costos de adquisición del cortacésped pueden ser prorrateados en casos individuales. Aquí, sin embargo, hay que prestar mucha atención a la proporcionalidad. Si es necesario, el propietario también puede facturar y asignar su propio trabajo que él mismo realiza a un costo razonable si se trata de un trabajo regular (por ejemplo, cortar el césped, jardinería).
Reparación y mantenimiento
Los costos de reparación y mantenimiento, en particular , no son costos operativos y, por lo tanto, no pueden prorratearse. Los costos de reparación y mantenimiento están definidos por ley como costos en los que se incurre para mantener el uso previsto de la propiedad y son causados por el desgaste, el envejecimiento y la intemperie como defectos estructurales.
La situación es diferente para la modernización de: Aquí el arrendador (generalmente 8% a 11%), el costo puede ser de hasta un porcentaje fijo por año en el rollo de alquiler de los inquilinos. Esto es posible al instalar detectores de humo en el apartamento. Sin embargo, no es posible asignar los costos de modernización a través de la contabilidad de costos operativos.
Ejemplos practicos
Observamos algunos de los costos en los que se ha incurrido recientemente y consideramos cuál de ellos encontraremos proporcionalmente en nuestra próxima factura de servicios públicos.
| Punto de costo | prorrateable? |
|---|---|
| Costos de instalación para la conexión de cables | No |
| proveedor de cable de cargos continuos | si |
| Renovación de la preparación de agua caliente (estaba desactualizada) | No |
| Instalación de puntos de muestreo para pruebas de legionela | No |
| Costos de la prueba obligatoria de legionella cada 3 años | si |
| Servicio de limpieza y desbastado encargado por el propietario | si |
| Limpieza especial después de trabajos de renovación en la casa. | No |
| gastos de limpieza continuos empresa de limpieza | si |
| costes corrientes para el jardinero | si |
| Rediseño de la zona ajardinada | No |
| gastos administrativos | no, con un acuerdo correspondiente a veces con una cantidad anual fija |
| Seguro de pérdida de alquiler, seguro de protección legal del arrendador | No |
| Seguro de edificios, seguro contra incendios | si |
| deshollinador | sí (a través de facturación de calefacción) |
| Deshollinador con calefacción de gas existente | sí (para el sistema general, factura separada de su propia calefacción) |
| Control de alimañas | No |
Lo que se paga en casos individuales y lo que no siempre se puede disputar. En este caso, siempre es conveniente que un organismo competente e independiente (por ejemplo, un centro de asesoramiento al consumidor) verifique primero la declaración de costes operativos preparada por el propietario. Si se han facturado costes no prorrateados, la oficina especializada correspondiente le informará sobre los posibles pasos adicionales.
Pregunta: ¿Cuál es el alcance de los costos operativos a pagar?
No todos los costos se pueden trasladar al inquilino.
Expertos en comprobación de costes: en promedio, los inquilinos en Alemania pagan 2,16 EUR por m² en costes operativos. Esto puede variar según el tipo y equipamiento de la casa y la región. Hasta 2,80 EUR por m² y más son bastante posibles (y permitidos) en casos individuales.
Los costes de calefacción y agua caliente constituyen una media nacional de 1,03 EUR por m² , los costes restantes son costes operativos generales. Dependiendo del sistema de calefacción existente, estos costos también pueden variar mucho: el rango aquí es de alrededor de 0,75 EUR por m² y 1,90 EUR por m² .
Pregunta: ¿De qué depende si se pueden prorratear los costos?
Experto en verificación de costos: la clave es:
- si estos son costos regulares (requisito básico)
- si la asignación de costos está permitida de acuerdo con el BetrKV (los costos administrativos están, por ejemplo, legalmente excluidos)
- si existe un acuerdo en el contrato de alquiler para la asignación de estos costos
- si hay un acuerdo con el propietario o una sentencia judicial correspondiente en casos en disputa
Sin embargo, se puede discutir sobre la prorrateo de los costos individuales. Un ejemplo relativamente reciente es el arrendamiento de detectores de humo. El propietario puede celebrar un contrato de tarifa plana con el proveedor que no solo incluye el alquiler del detector de humo del proveedor, sino también los costos de mantenimiento e inspecciones anuales.
Desde un punto de vista legal, solo la parte de los costos de mantenimiento debe transferirse a los inquilinos, pero, por supuesto, puede acordar algo más con el propietario. Si el proveedor ni siquiera muestra los costos de mantenimiento, es posible que el arrendador no simplemente transfiera todos los costos de alquiler a los inquilinos a una tarifa fija. Sin embargo, los propietarios y los inquilinos pueden ver esto de manera diferente. Aún está pendiente una decisión legal clara para todos los casos.
Pregunta: Como inquilino, ¿es posible deducir los costos operativos pagados a efectos fiscales?
Los costos del servicio de invierno son prorrateados.
Experto en verificación de costos: en principio, esto es posible, pero solo con ciertas partes de los costos auxiliares. Estos son:
- el costo de la limpieza del edificio
- el costo de la jardinería
- el costo de la limpieza de carreteras en invierno
- el costo de la limpieza de calles
- los costos de los servicios de artesanos (aquí solo los costos laborales sin IVA, costos de viaje, costos de máquinas y consumibles)
Los primeros cuatro puestos son los denominados servicios relacionados con el hogar que tienen privilegios fiscales. El 20% de los costes de los servicios relacionados con el hogar y las partes facturables de los servicios de artesanos pueden deducirse hasta un máximo de 1200 EUR al año. Puede obtener información más detallada de un asesor fiscal o de la oficina de impuestos sobre la renta.
