No es raro encontrar parcelas de tierra que son ideales para construir una casa, pero desafortunadamente no como terreno para construir, sino solo como terreno para jardín en el plan de desarrollo. En algunos casos, tal parcela de tierra puede incluso pertenecer a la propiedad propia (familiar), pero la construcción no está permitida allí. El experto en verificación de costos explica en nuestra entrevista qué camino debe tomar para poder construir y con qué costos puede estar asociado.
Pregunta: ¿Cuánto cuesta convertir un terreno de jardín en terreno edificable?
Experto en verificación de costos: En primer lugar, esto es menos una cuestión de costos que de los procesos necesarios.
Si la propiedad en cuestión ya está registrada en el plan de desarrollo, la ruta conduce a través de un cambio de uso en el plan de desarrollo. A menudo, solo se cobran tasas administrativas muy bajas por esto, pero siempre quedan a discreción del municipio individual y se adaptan al caso individual. Si se considera que un permiso de construcción tiene una ventaja para el cliente, el municipio puede, si es necesario, aceptar y "fijar el precio" del correspondiente aumento de valor. Los costos son entonces más altos. Puede leer más sobre esto en este momento.
También puede ser necesario cambiar el plan de zonificación.
Si ha solicitado cambiar el terreno para urbanizarlo, puede ser un proceso muy largo.
Eso es asunto de la respectiva comunidad que tiene que implementarlo. Este cambio solo se puede sugerir (al representante político responsable): hay que esperar y ver si la comunidad está de acuerdo. Incluso en el mejor de los casos (si hay voluntad), uno debe estar preparado durante meses o años hasta que se haga.
Incluso si supuestamente hay buenas razones (por ejemplo, áreas ya construidas alrededor de la propiedad), siempre es cuestionable si el municipio asumirá el esfuerzo. Muchas comunidades evitan los cambios que requieren mucha mano de obra, especialmente si todavía hay suficientes terrenos libres para construir en otros lugares.
El primer punto de contacto es sin duda la oficina de planificación del edificio responsable, que sin duda puede evaluar mejor la voluntad (política) de la comunidad para cambiar el uso. Básicamente, cada cambio es una "acción de buena voluntad" que la comunidad proporciona voluntariamente, no hay ningún reclamo legal a esto y no se puede obligar a la comunidad a cambiar el plan de zonificación, sin importar cuán buenas sean las razones.
Terreno planificado y permiso de construcción según § 34 BauGB
Si la propiedad se designa como "terreno para construir", esto puede ser más fácil, pero eso tampoco es seguro. Y eso también puede llevar tiempo.
Si no hay un plan de desarrollo, es posible que aún exista la posibilidad de solicitar un permiso de construcción de acuerdo con §34 BauBG. Sin embargo, esto debe discutirse de antemano con el arquitecto de planificación, quien tendría que presentar dicha solicitud de construcción.
Riesgo de costo
Convertir un terreno de jardín en terreno edificable es muy costoso en la mayoría de los casos.
Si no es propietario de la propiedad en cuestión, pero desea comprarla primero, el municipio tiene la opción de transferir los costos de toda la planificación (especialmente el cambio en el plan de zonificación) al inversionista, es decir, a usted como comprador de la propiedad, por contrato. Esto puede significar costos altos o muy altos, que en muchos casos hacen que una compra ya no valga la pena (a menos que realmente desee tener exactamente esta propiedad, literalmente, a cualquier precio).
Ejemplo practico
Una familia es propietaria de un terreno en pendiente con una porción nivelada que se designa como terreno de jardín de acuerdo con el plan de desarrollo. En las inmediaciones hay otras parcelas ya construidas. El banco local está vendiendo un terreno adyacente más pequeño como terreno para construir.
| Pregunta | responder |
|---|---|
| método | Solicitar un cambio de uso en el plan de desarrollo |
| oportunidades | incierto |
| Costos de cambio | no se esperan costos especiales |
Pregunta: ¿De qué depende si el terreno del jardín se puede convertir en terreno edificable?
Convertir un terreno de jardín en terreno edificable es muy complicado.
Experto en verificación de costos: Como ya se mencionó, básicamente depende de si la comunidad tiene la voluntad de hacerlo. Puede intentar ganar representantes de la comunidad para su causa y, por lo tanto, posiblemente obtener la aprobación. Sin embargo, al final, la decisión siempre recae en la comunidad.
Se debe tener en cuenta que si es necesario un cambio en el plan de zonificación, es posible que deban tenerse en cuenta todos los costos del cambio del plan.