Obligaciones de renovación: por qué la propiedad es repentinamente más cara de lo esperado
¿No puedes hacer lo que quieras con tu casa y tu apartamento? Después de todo, es propiedad. Pero la propiedad obliga, se dice a veces. ¿Qué en realidad? En parte para mantener, reparar o modernizar esta propiedad. Por supuesto, esto se basa en regulaciones legales.
Renovación: respetar las obligaciones y normativas legales © by studio, fotolia.com
Suena antipático, lo que hay, por ejemplo, en la Sección 177 del Código de Construcción:
"Si un sistema estructural presenta deficiencias o defectos en cuanto a su condición interna o externa, cuya eliminación o eliminación es posible mediante modernización o reparación, el municipio puede ordenar la eliminación de las deficiencias mediante un requisito de modernización y la eliminación de las deficiencias mediante un requisito de reparación".
Uno pensaría que el alcalde puede obligar a cualquiera a realizar reparaciones en la casa; de hecho, no es tan fácil. Hay muchas condiciones a favor del propietario y, a menudo, esta sección no se aplica. Volveremos a eso más tarde.
Renovación energética
Cuando se habla de obligaciones de renovación, se trata principalmente de la llamada renovación energética. Lo que se quiere decir es que se deben tomar medidas para reducir el consumo de energía de calefacción. Esto es requerido por la Ordenanza de Ahorro de Energía (EnEV). Los propietarios de viviendas de ninguna manera están obligados a simplemente tomar tales medidas. Pero: Cualquiera que renueve debe cumplir con la normativa de la EnEV. De lo contrario, existe el riesgo de multas importantes.
ENEV © marco2811, fotolia.com
Nada de esto es fácil. Se aplican una gran cantidad de requisitos y regulaciones, hay excepciones y casos especiales. Leer todos estos conjuntos de reglas no es para todos. Aquí, también, solo se pueden dar unas pocas regulaciones que ofrecen una orientación inicial; no puede haber ningún reclamo de integridad o legalmente vinculante. Además, las regulaciones individuales cambian una y otra vez. Es recomendable llamar a un asesor energético, especialmente si desea aprovechar los fondos del KFW. Por cierto, también los hay si no realiza una renovación completa, sino que solo implementa medidas individuales, por ejemplo, reemplazando las ventanas.
Por cierto, no se aplica la excusa de que no sabía nada sobre estos deberes. Al vender una propiedad, ni el agente de bienes raíces ni el vendedor tienen que decírselo al comprador. Sin embargo, el certificado energético puede proporcionar información: si el consumo es elevado, el comprador debe estar activo. En general, es recomendable consultar a un especialista que sepa qué obra de reforma se debe realizar antes de comprar. Luego, los gastos debidos deben incluirse en el financiamiento.
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Fachada, techo y calefacción
Cuando se trata de aislamiento, siempre se menciona el frente de la casa. Cualquiera que renueve más del diez por ciento de esto tiene que aislarlo. Esto no se aplica si solo pinta la fachada. Pero si falta el aislamiento, debe pensarlo dos veces antes de compensarlo cuando el andamio ya esté en su lugar.
Aislamiento de fachada © fotolia.com Aislamiento de 
fachada: lo que debe tener en cuenta
Los techos no aislados o el techo del piso superior también deben estar aislados. El aislamiento del techo suele ser considerablemente más complejo. Pero también obtiene un tanque de almacenamiento que está aislado y que puede usar en consecuencia. Depende mucho del caso individual. Puede ser útil tener ofertas de comerciante para ambas variantes.
Aislamiento de techo © Alterfalter, fotolia.com 
Aislamiento de techo : hay varias opciones
Se excluyen del requisito de aislamiento las casas con un máximo de dos apartamentos, uno de los cuales el propietario ha vivido en él mismo, y eso ha estado al menos desde 2002. Sin embargo, si la casa se vende, el nuevo propietario debe oscurecer, cuando está renovando.
Las casas donde el aislamiento no sería económico también están exentas del requisito de aislamiento. Para presentar esto de una manera legalmente comprensible, incluso aquí no puede prescindir de un asesor energético. También existen restricciones con los edificios catalogados: también deben estar aislados, pero los valores de aislamiento requeridos, por ejemplo, son diferentes.
¿Y el sistema de calefacción? Las calderas que se instalaron hasta 1985 deben ser reemplazadas, incluso sin ninguna otra renovación. Una vez más, existen excepciones con respecto al rendimiento de los sistemas de calefacción y el tipo de viviendas. Además de los consultores de energía, los Schonsteinfeger son contactos competentes para este tema. También están familiarizados con las regulaciones para aislar tuberías portadoras de calor. Si estos pasan por un sótano frío, se requiere aislamiento.
Sistema de calefacción antiguo © Tinadefortunata, fotolia.com
La suposición de que estas modernizaciones conducirán a gastos importantes está mayoritariamente justificada. Pero también es cierto que la tecnología de calefacción se ha desarrollado tan rápidamente que los gastos se compensan con ahorros considerables. También se requiere la instalación de válvulas termostáticas para sistemas de calefacción, incluso para calefacción por suelo radiante.
Derechos y deberes del inquilino
Por cierto, un inquilino que toma una posición atrasada no es razón suficiente para evadir las obligaciones de modernización. Los inquilinos deben tolerar estas medidas y también esperar los aumentos de alquiler resultantes. El once por ciento de los costos de modernización se puede agregar al alquiler anual. El propietario de la vivienda debe notificar a los inquilinos de las medidas al menos tres meses antes de que comience la obra. El inquilino, por otro lado, puede tener un derecho extraordinario de rescisión.
Trámites y plazos
Por supuesto, todo tiene que estar probado cuando se trata de las autoridades. A tal efecto, existe una declaración del empresario - con esto la empresa comisionada confirma que ha cumplido con las regulaciones de la EnEV. Estas declaraciones deben conservarse durante cinco años.
Tenga en cuenta las formalidades y los plazos © Zerbor, fotolia.com
Después de comprar una casa, solo tiene dos años para realizar las renovaciones prescritas. Eso no es tanto si primero investiga y planifica, luego financia y desea adjudicar el contrato a tiempo. Al final, el deshollinador es quien verifica el cumplimiento de las obligaciones de renovación. Las infracciones no se consideran leves: se pueden imponer multas de hasta 50.000 euros.
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Otra razón: protección de monumentos
Obligaciones de propiedad: esto es especialmente cierto para las casas que son edificios catalogados. El edificio da testimonio de la vida de generaciones anteriores, no solo para el propietario, sino para el público en general. Es por eso que el público en general, actuando a través del estado, exige el mantenimiento de estos edificios. Por cierto, se hace una distinción entre la protección del conjunto, en la que solo es importante el diseño exterior del edificio, y el monumento individual; aquí la protección del monumento también está interesada en el interior de la casa.
Protección de monumentos © Doc Rabe, stock.adobe.com
Es mejor informarse sobre las obligaciones existentes antes de comprar. Porque estos pueden suponer costes adicionales considerables, por ejemplo, al sustituir ventanas. Definitivamente puede confiar en el consejo de las autoridades responsables de los monumentos en el distrito. No crean planes ni cálculos de costes, pero saben con mayor precisión lo que hay que hacer. Las obligaciones de renovación para la protección de los monumentos se relacionan menos con la adopción de una medida o no, sino de qué manera. La autoridad monumental no determina si una puerta debe ser reemplazada. Pero cuando se reemplaza, ayuda a determinar cómo debería verse la nueva puerta.
En el área de remodelación
Si una casa amenaza con deteriorarse, la autoridad de protección de monumentos puede forzar una renovación si es necesario. Si el propietario no puede pagar eso, tiene que vender el edificio. Es similar con los bienes raíces en un área de remodelación. El municipio respectivo puede emitir un requisito de renovación aquí. Sin embargo, estos casos se utilizan muy a regañadientes y muy raramente; a ninguna autoridad le gusta exponerse a la acusación de expropiar a los propietarios. Por regla general, se intenta resolver el problema mediante la negociación.
El código de construcción contiene una serie de definiciones y regulaciones. Existen deficiencias que justifican un requisito de renovación si “el sistema no cumple con los requisitos generales de condiciones de vida y trabajo saludables”. Sin embargo, también se puede afirmar un deterioro significativo de la calle o el paisaje urbano. El municipio también está obligado a reembolsar los costos hasta cierto punto.
