El valor de mercado de una propiedad generalmente se vuelve esencial cuando la propiedad se vende. Pero, ¿cuál es el valor de mercado y cómo se determina? Puedes encontrar todas las respuestas aquí.
¿Por qué el valor de mercado se llama "valor de mercado"?
El término algo engorroso "valor de mercado" se deriva del término "transacciones comerciales", ya que intenta representar el valor de venta realista de una propiedad en las llamadas transacciones comerciales ordenadas. Sin embargo, existen algunos otros términos para el valor de mercado, todos los cuales se refieren a lo mismo. Estos términos se utilizan a menudo como sinónimos del término valor de mercado:
- Valor de mercado
- Todo el mundo vale
- Lleno de valor
- Valor material
¿Cuál es el valor de mercado de una propiedad?
El valor de mercado de una propiedad proporciona información sobre el precio que probablemente se puede lograr en el mercado abierto en el momento en que se valora la propiedad. En resumen, el valor de mercado da la respuesta a la pregunta: ¿Cuánto vale mi propiedad?
El concepto de
valor de mercado se define en la Sección 194 del Código de la Construcción (BauGB): "El valor de mercado (valor de mercado) se determina por el precio que, en el momento al que se refiere la determinación, en las transacciones comerciales normales de acuerdo con las circunstancias legales y reales Las propiedades, las otras propiedades y la ubicación de la propiedad o del otro objeto de la valoración se lograrían independientemente de circunstancias inusuales o personales ".
La referencia a las "transacciones comerciales normales" y el hecho de que no se debe tomar "consideración por circunstancias inusuales o personales" estipula que el precio solo es válido para un mercado libre, es decir, uno al que todos los participantes del mercado tienen acceso y están en Comprando y vendiendo pueden participar y sobre los que son libres en su toma de decisiones.
¿Por qué hay que determinar el valor de mercado de una propiedad?
El valor de mercado o el valor de mercado de una propiedad siempre debe determinarse de manera neutral cuando la propiedad se vaya a vender. Porque el valor de mercado calculado proporciona información sobre cuánto dinero puede pedir por su propiedad en el mercado. A veces, sin embargo, también se requiere el valor de mercado para poder evaluar correctamente el valor de la propiedad en procedimientos de divorcio o disputas de herencia.
El valor de mercado o el valor de mercado de una propiedad siempre debe determinarse de manera neutral cuando la propiedad se vaya a vender.
¿Cómo se calcula el valor de mercado de una propiedad?
No existe una fórmula para determinar el valor de mercado, porque depende de numerosos factores que deben considerarse individualmente en cada caso individual. Por lo tanto, el valor de mercado de una propiedad se determina en una determinación del valor de mercado. Este procedimiento de valoración sigue la Ordenanza de valoración e incluye todos los criterios esenciales. Por tanto, el valor de mercado calculado puede variar según el procedimiento de tasación.
¿Qué factores determinan el valor de mercado de una propiedad?
El valor de mercado de una propiedad y el precio que se puede alcanzar por la propiedad en el mercado abierto dependen, como suele ser el caso aquí, de la relación entre la oferta y la demanda. Cuanto más propiedades comparables se ofrecen actualmente, menor es el valor de mercado, mayor es la demanda de algunas ofertas, mayor es el valor de mercado de la propiedad. Y, por supuesto, una cosa también es muy importante a la hora de determinar el valor de mercado de una propiedad: ubicación, ubicación, ubicación.
El atractivo de la ubicación de una propiedad se puede determinar utilizando el valor estándar del terreno. Este valor de referencia se determina observando los precios de las ventas de propiedades comparables y determinando un valor correspondiente. Además, la valoración también incluye el valor del edificio y las posibilidades imaginables de uso de la propiedad.
En el caso de las propiedades alquiladas, la determinación del valor de mercado toma en cuenta los ingresos por arrendamiento que puede generar la propiedad y los costos de mantenimiento que surgen. Si el índice de alquiler es bastante alto y no hay un freno en el precio del alquiler en vigor o no se observa un límite máximo, se pueden lograr ingresos correspondientes más altos. En consecuencia, el valor de mercado también debería establecerse más alto aquí.
En el caso de propiedades alquiladas y desocupadas, además del valor del terreno, estas características influyen en el valor de mercado esperado:
- Año de construcción de la propiedad
- Espacio vital
- Superficie útil
- Estado de la propiedad
- Calidad energética
- Estándar de equipamiento de la propiedad
Básicamente, se puede decir lo siguiente: cuanto mejor esté una propiedad en buenas condiciones, mejor ubicación, más populares serán los factores generales como el número de habitaciones o la conexión al transporte público y cuanto mayor sea el ingreso esperado por alquiler, mayor será el valor de mercado.
¿Quién determina el valor de mercado de una propiedad?
Siempre se debe consultar a un profesional para una determinación profesional del valor de mercado de una propiedad. Con su conocimiento y experiencia especializados, es más probable que los tasadores obtengan un resultado confiable, que usted, el vendedor de la propiedad, puede usar como base para establecer un precio de oferta.
Siempre se debe consultar a un especialista para una determinación profesional del valor de mercado.
¿Cómo funciona la determinación del valor de mercado?
Para obtener una evaluación profesional del valor de mercado de su propiedad, debe contratar a un tasador experimentado y confiable. Primero se coordinarán con usted por el motivo por el que desea averiguar el valor de mercado de la propiedad. Porque el fondo determina el alcance de sus tareas:
- Si desea vender el apartamento o Your-Best-Home.net, una breve evaluación del valor de mercado es suficiente.
- Si el divorcio es el motivo de la puesta en servicio o si las disputas de herencia son el detonante, el valor de mercado generalmente debe presentarse por escrito o incluso se debe preparar una tasación del valor de mercado, que también puede resistir la revisión judicial.
Una vez aclarados los antecedentes, el tasador inspeccionará la propiedad y utilizará varios criterios para determinar qué propiedades de la propiedad aumentan su valor (por ejemplo, sótano, garaje, ascensor) o lo reducen (por ejemplo, aislamiento deficiente, necesidad de renovación) y finalmente nombrar el valor de mercado de la propiedad.
¿Qué documentos son importantes para determinar el valor de mercado?
Además de inspeccionar la propiedad, el tasador le solicitará varios documentos relacionados con la propiedad para determinar con precisión el valor de mercado de la propiedad. Si tiene previsto vender su casa o apartamento en un futuro próximo, es recomendable tener a mano estos documentos o, si no los tiene, solicitarlos:
- Planos de planta)
- Extracto catastral
- Certificado energético
- Mapa de localización
- Mapa de la tierra
- Cálculo del espacio habitable
- si es necesario, evidencia de renovaciones energéticas
- Cargas de construcción con respecto a derechos de residencia o derechos de paso
Si desea que se determine el valor de mercado de su condominio o casa adosada, estos documentos adicionales son esenciales para determinar el valor de mercado:
- Declaración de división
- Liquidación de subsidio de vivienda
- Plan económico
- Actas de las reuniones de propietarios
En el caso de las propiedades alquiladas, esta evidencia también es importante para determinar el valor de mercado:
- Contrato de alquiler o contratos de alquiler
- Lista de ingresos por alquiler
- Costos de manejo
- Últimas facturas de servicios públicos
El tasador determinará el valor de mercado de su propiedad a partir de toda la información recopilada y los documentos disponibles.
Procedimiento para determinar el valor de mercado
El tasador puede utilizar varios métodos para calcular el valor de mercado de una propiedad. El que elija depende tanto de la propiedad a valorar como de los antecedentes para la determinación del valor de mercado. A veces se utilizan varios métodos y el valor medio de todos los cálculos se determina como el valor de mercado de una propiedad. En principio, estos tres métodos están disponibles para el tasador para determinar el valor de mercado de una propiedad:
- Método de valor de comparación
Si una propiedad ha sido habitada previamente por el propio propietario, el método del valor comparativo se usa generalmente para determinar el valor de mercado de la propiedad. Aquí, el tasador utiliza los precios de las propiedades que se han vendido en una ubicación similar en el pasado reciente y que corresponden en términos de la condición del edificio o el estándar del apartamento o casa que se venderá. Las cifras necesarias para ello, es decir, los precios de venta alcanzados, se pueden encontrar en la recopilación de precios de compra del comité de expertos local. Todos los precios de venta están documentados allí. Como regla general, hay suficientes valores disponibles para llegar a un valor de mercado realista para la propiedad.
- Método de ganancias capitalizadas
Si se alquila una propiedad o si la propiedad se utiliza comercialmente, a menudo se utiliza el método del valor de la renta. Aquí, el tasador determina el valor de rendimiento del edificio, que se puede determinar a partir de los ingresos por alquiler y los gastos necesarios para el mantenimiento. La experiencia y la pericia profesional son indispensables con el enfoque de ingresos, porque si, por ejemplo, la suma de los ingresos por alquiler mensual es muy alta, esto podría conducir erróneamente a un valor de mercado particularmente alto, si factores de riesgo como B. se puede tener en cuenta una vacante inminente.
- Método de activos reales
El método del valor real se puede utilizar para determinar el valor de mercado de la propiedad tanto para propiedades alquiladas como ocupadas por el propietario o no alquiladas actualmente. En primer lugar, el valor real del edificio se determina deduciendo una depreciación relacionada con la antigüedad de los costos de un edificio nuevo comparable. Con este método, el valor total de mercado de la propiedad resulta del valor del terreno.
¿Qué influencia tiene un tasador en el valor de mercado de una propiedad?
Al determinar el valor de mercado de una propiedad, es como tantas veces en la vida: si le preguntas a dos personas, literalmente obtienes tres datos diferentes. En consecuencia, el tasador también es decisivo a la hora de determinar el valor de mercado, porque no es tan raro que dos tasadores lleguen a dos resultados muy diferentes al determinar el valor de mercado debido a las opciones de interpretación disponibles. Por tanto, es recomendable confiar en las recomendaciones de tu círculo de amigos a la hora de elegir al experto para obtener un resultado satisfactorio.
¿Cuál es la diferencia entre valor de mercado y precio de mercado?
Los términos valor de mercado y precio de mercado se utilizan a menudo como sinónimos, pero estrictamente hablando no son exactamente lo mismo. El valor de mercado indica, como ya se explicó anteriormente, el monto de ventas que se puede esperar lograr. El precio de mercado, por otro lado, es la cantidad real que se pagó por la propiedad cuando se vendió. El valor de mercado es, por tanto, un valor teórico, el precio de mercado uno muy concreto.
Los dos valores no suelen estar muy separados. Sin embargo, en determinadas condiciones, es posible que el precio de mercado se desvíe significativamente del valor de mercado. Esto es por ejemplo Este es el caso, por ejemplo, cuando el edificio tiene una determinada propiedad que no aumenta su valor significativamente, pero que es tan extraordinaria que un amante está dispuesto a pagar una suma significativamente mayor por ella. Esto podría, por ejemplo, B. sea el caso cuando se trata de Your-Best-Home.net, que anteriormente estaba habitado por una personalidad conocida.
También es concebible que una casa logre un precio de mercado muy por debajo del valor de mercado. Esto es concebible, por ejemplo, si una propiedad no se ofrece en el mercado libre, sino solo a un pequeño grupo de partes interesadas. Lo mismo se aplica a las ejecuciones hipotecarias: el grupo potencial de partes interesadas es inevitablemente más pequeño aquí, ya que hay una fecha de venta fija en la que se determina el comprador en el proceso de licitación. Como regla general, el umbral de precio para las ofertas de entrada se establece deliberadamente bajo, generalmente al 50 por ciento del valor de mercado determinado, para encontrar un comprador en cualquier caso.