Quienes alquilan a familiares no solo deben conocer la cláusula del 66 por ciento para ahorrar impuestos. Explicamos lo que debe observarse en el contrato de alquiler para hijos dependientes o para apartamentos amueblados y qué más es importante.
Comprar una propiedad y alquilarla es atractivo para muchos, especialmente porque el dinero se invierte de forma segura y se pueden ahorrar impuestos. Los costos de compra auxiliares, como el cargo notarial y de la tierra, así como los intereses de los préstamos, la depreciación de la vivienda y los costos de renovación, son gastos comerciales deducibles de impuestos. Las compras más pequeñas, como herramientas de jardín o artículos actuales, como electricidad y aguas residuales, también se pueden deducir de los impuestos.
Pero tenga cuidado: si desea deducir el monto total de sus gastos por la propiedad de alquiler de su impuesto, también debe exigir al menos el 66 por ciento del alquiler de mercado a sus familiares. Si el alquiler es más bajo, por ejemplo, solo el 50 por ciento de la tasa local, solo la mitad de los intereses, los costos y la depreciación se pueden deducir de los impuestos.
Por lo tanto, los propietarios siempre deben estar atentos al nivel de alquiler local. Si esto aumenta, también se debe ajustar el alquiler de los familiares. De lo contrario, las ventajas fiscales son proporcionalmente menores.
Alquiler con descuento: determine el alquiler comparativo local
Para saber cuánto alquiler puede cobrar a los familiares, debe conocer los alquileres locales. Puede consultar el índice de alquileres para ello o contratar a un experto. En caso de que no exista un índice de rentas para la localidad correspondiente, también se podrá utilizar el de un municipio vecino, según la Corte Federal de Justicia.
Ventaja para alquilar a familiares: el índice de alquiler también incluye las rentas de los contratos antiguos, que suelen estar muy por debajo de las rentas de los nuevos contratos. Sin embargo, el tribunal no ha aclarado si el cálculo del límite del 66 por ciento debe basarse en el valor superior o inferior de un rango de alquiler. Está claro, sin embargo, que la renta cálida y no fría es decisiva.
Esto está regulado por una sentencia del Tribunal Fiscal de la Federación: Un hombre alquila un piso a su madre, por lo que le exigió un alquiler mensual de 2.900 euros. La oficina de impuestos descubrió rápidamente que el alquiler era solo alrededor del 62 por ciento del alquiler local comparable y quería que el propietario redujera los ahorros fiscales. Pero insistió en que con los gastos auxiliares anuales de 1.800 euros se conseguiría una cálida renta de 4.700 euros, que llegó al 80 por ciento. En última instancia, el Tribunal Fiscal de la Federación le dio derecho al hombre (Ref .: IX R 44/15).
¿Quiere alquilar su propiedad de alquiler a familiares? Entonces definitivamente debería usar los alquileres locales o el índice de alquileres para comparar.
Alquiler a hijos dependientes
A los estudiantes les gusta mudarse al apartamento alquilado por sus padres y compensar el alquiler con su mantenimiento. Pero las autoridades fiscales miran más de cerca: si no encuentran ningún movimiento de cuenta similar al alquiler, cancelan las ventajas fiscales de los padres. Porque incluso con tus propios hijos tienes que firmar un contrato de alquiler por escrito que cumpla con las condiciones habituales.
Se conoció un caso en el que los padres de su hija habían alquilado el apartamento de su casa. Se firmó un contrato de arrendamiento y se registró el alquiler, pero la hija no hizo transferencias mensuales. Cuando la oficina de impuestos hizo un seguimiento, se dijo que la hija estaba pagando el alquiler con el dinero en efectivo de sus padres. Sin embargo, como no tenía ingresos propios como estudiante, en realidad cubrió sus gastos de manutención. No se pudo acreditar la supuesta compensación de pensión alimenticia y alquiler, por lo que el Tribunal Fiscal Federal coincidió con la oficina de impuestos.
De esto se deduce que la oficina de impuestos solo tiene que reconocer los contratos de alquiler de los familiares con hijos mayores de edad si determinan el monto del alquiler y la manutención y los montos se pagan por separado y de manera verificable. Esto también se aplica si los hijos pagan el alquiler con cargo a la manutención en efectivo de sus padres (BFH, Az. IX R 28/15 y BFH, Az. IX R 30/98).
Si quieres evitar problemas con las autoridades fiscales, también puedes utilizar otra alternativa: si los niños reciben una cantidad de dinero superior (exención de impuestos hasta 400.000 euros), pueden utilizarla para pagar el alquiler. Pero tenga cuidado: incluso entonces, el alquiler no debe pagarse anualmente o en un monto total durante varios años, sino que debe pagarse mensualmente para que el arrendamiento sea reconocido por las autoridades fiscales (sentencia BFH de 19.6.1991, BStBl 1992 II p. 75).
Alquiler de apartamentos amueblados a familiares
Tenga cuidado con los apartamentos amueblados o parcialmente amueblados: aquí debe indicar un recargo por mobiliario, incluso si alquila a familiares. Sin embargo, solo si este recargo se puede determinar a partir del índice de alquiler local o de los recargos que se pueden realizar en el mercado, no se permiten otras fuentes.
En un caso negociado ante el Tribunal Fiscal Federal, los padres alquilaron a su hijo un apartamento con una nueva cocina equipada, lavadora y secadora y cobraron el 66 por ciento del alquiler local. Pero debido a que la oficina de impuestos aumentó el alquiler comparativo local mediante un recargo por muebles para la cocina equipada, la lavadora y la secadora en el monto de la depreciación mensual, el obstáculo del 66 por ciento se redujo por debajo y los impuestos reclamados se redujeron.
Si alquila un apartamento amueblado o parcialmente amueblado a sus familiares, debe indicar un recargo por mobiliario.
La BFH estuvo de acuerdo con la oficina de impuestos, porque: Los propietarios solo pueden aplicar el alquiler sin muebles si el valor de utilidad de los muebles proporcionados no puede derivarse del índice de alquiler, ni se puede determinar un recargo por muebles de alquiler local basado en el mercado (sentencia BFH de 6.2. 2018, IX R 14/17).
Sugerencia: no está permitido, incluso si la oficina de impuestos a veces no está de acuerdo, derivar un recargo por mobiliario del monto mensual de la deducción lineal por desgaste de muebles o enseres. Esto también es evidente a partir de la sentencia anterior.
Para evitar problemas y mantener bajo el precio del alquiler, es mejor dejar las propiedades residenciales vacías a los familiares. Si quiere ser generoso, por supuesto, puede darles el equipo a los miembros de la familia.
