Básicamente, es el deber del propietario mantener un apartamento en las condiciones estipuladas en el contrato. Todavía puede pasar los costos de las reparaciones menores al inquilino. Aquí puede averiguar hasta qué punto esto es posible y cuándo una pequeña cláusula de reparación en los contratos de alquiler es ineficaz.
¿Qué son las reparaciones menores?
Las reparaciones menores son la reparación de daños menores dentro de un apartamento alquilado. De acuerdo con la ley de arrendamiento, los costos incurridos por esto pueden imponerse al inquilino hasta ciertos límites.
Para que esto sea posible, debe haber una cláusula de reparaciones menores efectiva en el contrato de alquiler. El inquilino está obligado a asumir los gastos de reparación de las cosas que también se alquilan y a las que tiene acceso directo y frecuente.
Ejemplos de reparaciones menores
Ejemplos típicos de reparaciones menores que no deben pagar el propietario sino el inquilino incluyen, por ejemplo, daños a estos dispositivos o instalaciones en el apartamento:
- Grifos
- Descarga del inodoro
- Cinturones de persiana
- Manijas de puertas y ventanas
- Alcachofa de la ducha
- Interruptor de luz
- Enchufes
Un ejemplo típico de reparaciones menores en las que el inquilino debe asumir los costos es un cabezal de ducha defectuoso.
¿Qué no cuenta como reparaciones menores?
De acuerdo con la ley de arrendamiento, el propietario no puede traspasar los costos al inquilino por el equipo defectuoso en el apartamento con el cual el inquilino tiene muy poco o ningún contacto directo mediante la cláusula de reparaciones menores.
Este sería el caso, por ejemplo, si se hubieran producido daños en estas instalaciones:
- Líneas eléctricas
- Vidrio de ventana
- Caja de persiana enrollable
- Juntas de silicona
- Bombillas en la escalera o en el pasillo
Un vidrio de ventana roto no es una de las pequeñas reparaciones. Por lo general, el propietario paga aquí.
¿Qué es la cláusula de reparaciones menores?
En principio, los inquilinos no están obligados a cubrir los costos de reparaciones menores. Si el propietario desea eximirse parcialmente de su obligación de mantener un apartamento alquilado establecida en la Sección 535 del Código Civil Alemán (BGB) e imponer al inquilino el costo de las reparaciones menores en el apartamento alquilado, se debe anotar una cláusula de reparación menor en el contrato de alquiler.
Para que esta cláusula sea legalmente efectiva, el propietario debe especificar exactamente a qué partes de la propiedad de alquiler se aplica. Sin embargo, no es necesario enumerar todas las propiedades del apartamento de alquiler. Es suficiente si, de acuerdo con la Sección 28, Párrafo 3, Cláusula 2 de la Segunda Ordenanza de Cálculo (BV), los grupos principales se nombran en el contrato de alquiler, p. Ej. Dispositivos de cierre para contraventanas ».
¿Cuándo es ineficaz la cláusula de reparaciones menores?
La cláusula de reparaciones menores es entonces ineficaz si falta el nombre de los grupos superiores y no se especifica un límite máximo financiero hasta el cual el inquilino está obligado a pagar los costos de las reparaciones menores. Esto se aplica tanto a los costos de cada reparación individual en que se pueda incurrir como a los costos totales máximos que se pueden imponer al inquilino por reparaciones por año.
Si el arrendador no anotó estos valores en el contrato de alquiler, la cláusula es ineficaz y el inquilino no tiene que pagar ninguno de los costos incurridos.
La cláusula de reparaciones menores en el contrato de alquiler regula cuándo el propietario puede traspasar los costos de las reparaciones menores al inquilino. Sin embargo, no es válido en determinadas circunstancias.
¿Cuál es el costo máximo que debe soportar el inquilino?
Básicamente, no existe un límite máximo legal en la ley de arrendamiento hasta el cual un inquilino puede estar obligado a asumir los costos de las reparaciones. Por lo tanto, los propietarios teóricamente pueden elegir los límites a voluntad y anotarlos en la cláusula de reparación menor.
Sin embargo, en realidad no son completamente gratuitos: en la jurisprudencia alemana, varias sentencias han establecido un marco aproximado dentro del cual deben moverse los límites máximos de los costos de las reparaciones menores. Esta es la única forma de que la cláusula sea legalmente válida y no sea ineficaz.
Hay límites para cada medida individual y para los costos totales permitidos por año que correrán a cargo del inquilino.
¿Hasta qué monto tiene que pagar el inquilino por reparaciones menores individuales?
En una sentencia de 1989, la Corte Federal de Justicia dictaminó que estaba permitido esperar que el inquilino incurriera en costos de 100 DM por reparación menor de acuerdo con el contrato de arrendamiento (BGH, sentencia de 7 de junio de 1989, Az.: VIII ZR 91/88). El tribunal de distrito de Würzburg, en un fallo sobre la ley de arrendamiento 21 años después, consideró apropiado un costo para el inquilino de 110 euros por reparación menor (AG Würzburg, sentencia de 17 de mayo de 2010, Az.: 13 C 670/10).
En general, actualmente se asume que el coste por reparación estará entre 75 y 100 euros.
Totalmente o nada: No hay reembolso proporcional de los costes por reparaciones menores
En la práctica, establecer un límite máximo en la cláusula correspondiente del contrato significa que se aplica el principio “todo o nada”: En el contrato de alquiler o en la cláusula de reparación menor, un monto máximo por reparación menor de 90 euros y el importe de la factura es de 85 euros, el inquilino deberá pagar los gastos según la ley de arrendamiento.
Sin embargo, si la factura es de 95 euros, el arrendador debe pagar la factura en su totalidad. En ese caso, no puede exigir que el arrendatario comparta los costes por el importe máximo acordado según la cláusula de reparación menor (véase la sentencia del Tribunal Regional Superior de Düsseldorf de 11 de junio de 2002, Az.: I-24 U 183/01).
¿Hasta qué monto total tiene que pagar el inquilino por reparaciones menores por año?
Con respecto a los costos totales que el inquilino debe asumir por reparaciones menores, también hay un límite máximo. Esta información en la cláusula es esencial para proteger al inquilino de gastos incalculables, en caso de que sean necesarias numerosas reparaciones menores en el apartamento dentro de un año.
Con respecto al gasto total por año calendario que el inquilino debe asumir por reparaciones, existen varias reglas de la ley de arrendamiento que definen un marco permisible para el arrendamiento:
La jurisprudencia actual impone al inquilino una carga financiera anual por las reparaciones del 6% (BGH, sentencia del 6 de mayo de 1992, VIII ZR 129/91) al 8% (AG Braunschweig, sentencia del 17 de marzo de 2005, Az.: 116 C 196/05) de la renta fría anual es admisible. Cualquier costo adicional incurrido debe ser asumido por el propietario.
Para que la cláusula de reparaciones menores sea válida, el arrendador debe adherirse a un marco aproximado dentro del cual deben moverse los límites máximos de los costos de las reparaciones menores.
¿Quién contrata al artesano para reparaciones menores?
Incluso si el inquilino tiene que pagar el costo de la reparación él mismo hasta una cierta cantidad, el contrato siempre debe ser ejecutado por el propietario. De lo contrario, el inquilino corre el riesgo de ser responsable de los defectos de fabricación. Las llamadas "cláusulas de servicio", que obligan al arrendatario a realizar él mismo las reparaciones o encargarlas, son inválidas (véanse las sentencias de la BGH de 6 de mayo de 1992, NJW 1992, p. 1759, así como de la AG Schöneberg de 19 de agosto de 2008, Az .: 3 C 220/08).
¿Puede el inquilino realizar reparaciones menores él mismo?
¿Gotea el grifo? Si solo se debe reemplazar el cabezal de la ducha o el aireador del grifo, el inquilino puede, si tiene las habilidades manuales adecuadas, realizar esta reparación él mismo.
Básicamente, sin embargo, le recomendamos encarecidamente que no realice usted mismo reparaciones menores. Porque si la obra se realiza de forma inadecuada o, en el peor de los casos, incluso se produce un daño consecuente, el arrendador puede cobrar íntegramente a la persona que causó el daño los gastos de las reparaciones mayores que sean necesarias. Luego se le cobrará al inquilino.