Hay varias razones para un contrato preliminar al comprar una casa. Lea aquí cuando tenga sentido para compradores y vendedores, qué se debe anotar en el contrato preliminar, en qué se diferencia de un acuerdo de reserva y qué formulario debe cumplirse.
No se requiere un contrato preliminar al comprar una casa. Sin embargo, puede ser útil firmar dicho contrato antes de comprar la propiedad. Porque un contrato preliminar al comprar una casa puede dar seguridad tanto al comprador como al vendedor al comprar o vender una casa.
¿Qué es un contrato preliminar al comprar una casa?
Un contrato de precompra es un acuerdo escrito entre el comprador y el vendedor de una propiedad. Con este documento, ambas partes se comprometen a firmar un contrato de compraventa de la propiedad en cuestión en una fecha posterior. Esta obligación que surge del contrato preliminar también se denomina obligación de contratar.
¿Cuándo tiene sentido un contrato preliminar a la hora de comprar una casa?
Siempre se recomienda un contrato preliminar al vender una casa si aún no se puede concluir el contrato de venta real. Puede haber varias razones para esto, por ejemplo:
- El comprador aún no ha aclarado definitivamente la financiación del edificio.
- Aún existen aspectos legales en la forma de comprar o vender la propiedad.
En estos casos, puede valer la pena concluir un contrato preliminar para la compra de la casa para que ambas partes puedan estar seguras de que el contrato deseado se concluirá con un cierto retraso.
¿Qué ventajas tiene el vendedor a través de un contrato preliminar?
Para el vendedor, la celebración de un contrato preliminar significa que el comprador potencial tiene un interés serio en comprar la casa o el apartamento. Después de firmar el contrato preliminar, no tiene que preocuparse por promocionar la propiedad o buscar otros posibles compradores, porque el contrato preliminar no es solo una declaración de intenciones, sino que obliga a ambas partes a concluir el contrato de compra real más adelante.
¿Qué ventajas tiene el comprador a través de un contrato preliminar?
Para el comprador, la firma significa que puede comprar la propiedad en una fecha posterior en los términos acordados. También puede estar seguro de que ninguna otra parte interesada “le arrebatará el objeto de debajo de la nariz”.
¿Qué forma debe tener el contrato preliminar?
Para transacciones inmobiliarias como la venta de bienes inmuebles o una casa, existe una obligación notarial en Alemania de acuerdo con la Sección 311b del Código Civil Alemán (BGB). Esto significa que el contrato preliminar para la compra de la propiedad también debe ser certificado por un notario para que sea legalmente vinculante.
Un mero acuerdo por escrito entre el comprador y el vendedor o su corredor no obliga al interesado a comprar ni al propietario a vender al abajo firmante.
Al igual que el contrato de venta, el contrato preliminar para la compra de la vivienda no solo debe celebrarse entre el comprador y el vendedor. Un notario debe certificar el contrato.
¿Qué debe haber en el contrato preliminar para la compra de la casa?
Para que el contrato preliminar cumpla su función y, en la medida de lo posible, excluya disputas posteriores al vender la casa, debe contener cierta información mínima. Éstas incluyen:
- Mención de las partes contratantes: información sobre el posible comprador y el propietario del inmueble
- Designación exacta de la propiedad: Para identificar claramente la propiedad en venta, se debe anotar el número de parcela y el número de registro de la propiedad además de la dirección.
- Descripción exacta de los objetos vendidos : Si se van a vender objetos o artículos pertenecientes a la propiedad (por ejemplo, una cocina equipada), estos también deben ser nombrados con precisión en el contrato preliminar.
- Precio de compra
- Modalidades de pago: Idealmente, ya se especifica en el contrato preliminar cuándo y cómo se realizará el pago del precio de compra.
- Plazo para la celebración del contrato: Para que la venta no se prolongue indefinidamente, tiene sentido fijar una fecha en la que el contrato de compra debe estar firmado por ambas partes y certificado por notario a más tardar.
- Requisitos previos que le dan derecho a rescindir el contrato preliminar : A menudo se acuerda aquí que no debe celebrarse ningún contrato de compra si la parte interesada no puede encontrar una forma de financiar el edificio. También se puede señalar aquí que la compra no se llevará a cabo si Your-Best-Home.net o el apartamento ha sido destruido mientras tanto.
- Cláusula de compensación: Este punto define qué compensación se debe pagar si el contrato de venta no se concreta. La cantidad a menudo se establece como un porcentaje del precio de compra acordado.
¿Cuánto cuesta un contrato preliminar?
Dado que el contrato preliminar debe ser notariado, inevitablemente está asociado con costos. Según la Ley de tasas judiciales y notariales (GNotKG), estas se basan en el precio de venta de la propiedad, que, por cierto, puede diferir significativamente del valor de mercado. Cuanto más alto sea el precio de venta, más significativos serán los costos de notario incurridos para el contrato preliminar. A un precio de venta de 300.000 euros, por ejemplo, rondan los 600 euros.
Por cierto, no está estipulado legalmente quién debe asumir estos costos. Entonces aquí vale la pena negociar con el vendedor o corredor.
¿En qué se diferencian el contrato preliminar y el acuerdo de reserva?
A menudo, el vendedor o corredor ofrece a los compradores potenciales reservar la propiedad. A tal efecto, ambas partes firman un contrato de reserva y habitualmente se cobra una tasa de reserva, que el interesado debe abonar de forma inmediata. "La tarifa solicitada sólo puede ascender a alrededor del diez al 15 por ciento de la comisión del corredor por la propiedad en cuestión", explica Holger Freitag, abogado de confianza de la Asociación de Constructores Privados eV (VPB). A cambio, el vendedor o agente de bienes raíces asegura que no comercializará más el apartamento o Your-Best-Home.net y ciertamente no se lo venderá a otra persona.
Si finalmente se firma el contrato de compraventa y la casa realmente se vende, la tarifa de reserva se compensará con el precio de compra o, según el acuerdo realizado, con la comisión del corredor. No obstante, si el interesado decide en contra del apartamento o Your-Best-Home.net, no se reembolsará el importe ya abonado.
A diferencia de un contrato de venta, un acuerdo de reserva no es legalmente vinculante. No puede obligar a ninguna de las partes a comprar o vender la propiedad. Esto se debe a la falta de certificación de un notario. Dado que un acuerdo de reserva no alcanza el objetivo real de comprar una propiedad, es decir, asegurar la conclusión de un acuerdo de compra entre las dos partes para la venta de la casa en un momento determinado, su utilidad es cuestionable.
¿Es adecuado un contrato oral o una confirmación escrita por correo electrónico como contrato preliminar?
Debido a la certificación notarial obligatoria de los contratos para transacciones inmobiliarias, no es posible concluir un contrato preliminar para la compra de una casa de forma oral. Si el interesado y el propietario confirman mutuamente que están interesados en celebrar un contrato de compraventa de una casa, es decir, quieren comprar o vender, esta es una declaración de intenciones válida en el sentido legal, pero no les obliga a formalizar necesariamente el contrato de compraventa de la propiedad. No hay obligación de contratar del contrato celebrado verbalmente. Esto también se aplica si acepta comprar la casa por correo electrónico. Sin embargo, se recomienda precaución: "El vendedor puede, en determinadas circunstancias, presentar reclamaciones por daños y perjuicios contra el cliente,por ejemplo, si incurre en costos adicionales como resultado de la cancelación o la propiedad luego logra un precio más bajo ”, señala Holger Freitag.