Los costos operativos son una carga considerable en una vivienda unifamiliar; a menudo se subestiman. En una entrevista, el experto en verificación de costos explica en detalle qué costos operativos debe esperar para una vivienda unifamiliar típica y qué cuenta como costos operativos.
Pregunta: ¿Qué cuenta realmente como costos operativos y por qué es importante vigilarlos siempre?
Experto en verificación de costos: en una casa unifamiliar, los costos operativos incluyen todos los costos básicos y de servicios públicos que no se pueden evitar .
Esto incluye:
- el impuesto a la propiedad
- el costo de limpieza de calles y eliminación de basura
- el costo del deshollinador
- los costos del seguro obligatorio (seguro de construcción, seguro de hogar, responsabilidad)
- Reservas para mantenimiento y reparación de viviendas.
- Costos básicos de teléfono y conexión a internet.
También existen costos de suministro, que dependen en su mayoría del consumo:
- Costos de electricidad
- Costos de calefacción
- Costos de gas (si hay una conexión de gas disponible)
- Costos de eliminación de agua y aguas residuales
Los costos operativos incluyen los costos de energía y los costos de agua y alcantarillado.
El GEZ, que en principio tiene que pagar todo hogar en Alemania, todavía no está incluido en los costes operativos. Por un lado, puede que no exista realmente una obligación de GEZ en casos individuales, por otro lado, existe la posibilidad de una exención de la obligación de GEZ en determinadas circunstancias. Eso depende del residente de la casa, por lo que la GEZ no es uno de los costos fijos de un edificio en todos los casos.
Siempre es importante estar atento a los costos auxiliares. En muchos casos, el nivel de costos operativos también se subestima, especialmente su nivel mensual. Los costos operativos, sin embargo, son una carga constante que debe pagar y que no puede evitar. Como propietario de una vivienda, puede deducirlo prácticamente de inmediato de sus ingresos.
Esto es particularmente importante cuando se trata de financiar la casa. Además de los pagos a plazos mensuales, también se deben pagar los costos operativos; si suma los dos, a menudo surgen cantidades que de repente parecen ser una carga extremadamente alta. Para poder planificar cuidadosamente y con previsión, definitivamente debe conocer el monto de sus costos operativos.
Si tiene un ojo en sus costos operativos, también puede evaluar mejor qué medidas para reducir los costos realmente valen la pena; esto se aplica a las medidas de aislamiento, así como a las instalaciones para ahorrar electricidad o reducir el consumo de agua. No todo lo que se ofrece en el mercado realmente vale la pena en casos individuales.
Pregunta: ¿Cuáles son los costos operativos generales de una vivienda unifamiliar?
Se pueden esperar al menos 400 € de costes operativos al mes
Experto en verificación de costos: Por supuesto, eso es difícil de decir en general: cada casa es diferente en términos de tamaño, ubicación y mobiliario.
En general, sin embargo, debe esperar al menos EUR 400 a EUR 600 por mes en costos operativos para una casa unifamiliar típica.
A menudo se comete el error de que los costos auxiliares de un alquiler o condominio se utilizan como base para la estimación. Incluso con un tamaño comparable, una casa unifamiliar siempre genera costos significativamente más altos que un apartamento.
En el caso de una casa unifamiliar, esto asciende al menos a entre 4.800 y 7.200 euros en costes operativos por año, una cantidad nada despreciable.
Sin embargo, esto solo debe verse como una cantidad mínima que debe considerar en la mayoría de los casos. Dependiendo de la casa, los costos pueden ser dos o tres veces más altos.
Un pequeño ejemplo de costo de la práctica:
Una vez enumeramos los costos operativos de una pequeña casa unifamiliar bastante típica. En aras de la claridad, hemos enumerado los costos como costos mensuales. La casa está en una zona rural en un pequeño pueblo.
| Costo del producto | precio |
|---|---|
| Impuesto a la propiedad | 63 EUR |
| costos de calefacción | 86,89 EUR |
| Cargos por alcantarillado | 47,50 EUR |
| costos de electricidad | 82,30 EUR |
| Basurero | 22 EUR |
| Limpieza de calles | 28 EUR |
| deshollinador | 9,83 |
| Cargo básico de teléfono e internet | 36 EUR |
| Seguro de hogar | 18,77 EUR |
| Seguro para propietarios de casas | 14,50 EUR |
| Seguro de daños naturales | 19 EUR |
| Seguro de responsabilidad | 8,20 EUR |
| Reservas para mantenimiento, servicio y reparaciones | 150 EUR |
| coste total | 585.99 EUR por mes |
| costos anuales | 7.031,88 EUR |
Los costes de funcionamiento de hasta 7.000 € al año son bastante normales.
Por supuesto, este es solo un ejemplo de costo para una casa unifamiliar pequeña y bastante típica en una ubicación de pueblo pequeño.
Dependiendo del área, el tamaño de la casa y otras circunstancias, los costos operativos de otras casas, por supuesto, pueden ser significativamente diferentes. En nuestro ejemplo de costos, también es una casa muy eficiente energéticamente y comparativamente joven; de lo contrario, las reservas para mantenimiento y reparaciones definitivamente tendrían que ser significativamente más altas.
Pregunta: ¿De qué dependen los costos operativos totales de una vivienda unifamiliar?
Experto en verificación de costos: aquí debe considerar una serie de factores, algunos de los cuales pueden tener un impacto considerable en los costos operativos de una vivienda unifamiliar:
- la ubicación de la casa (más precisamente, la ubicación)
- el valor unitario
- el tamaño de la casa
- Antigüedad, estado técnico y equipamiento de la casa.
- el tipo de sistema de calefacción y su eficiencia
- el número de residentes en la casa
- los seguros elegidos (con respecto al alcance de la cobertura y el precio de la aseguradora)
Estos son al menos los factores más esenciales a considerar al intentar estimar los costos de funcionamiento de una casa.
En casos individuales, circunstancias especiales también pueden resultar en trabajo adicional. Con una casa pasiva, por ejemplo, ahorra mucha energía, por un lado, debido a la alta eficiencia energética; por otro lado, las soluciones de alta tecnología utilizadas a menudo causan costos de mantenimiento y reparación muy altos en la nueva casa, que muchas veces tienen muy poco en cuenta. A medida que la casa envejece, estos costos también aumentan significativamente.
Pregunta: ¿Por qué la ubicación de la casa influye en los costos operativos?
La ubicación de la casa también juega un papel.
Experto en comprobación de costes: toda una gama de costes depende en gran medida del municipio en el que se encuentra la vivienda.
Esto se aplica al impuesto a la propiedad, donde cada municipio utiliza su propia tasa de evaluación para el impuesto a la propiedad. El valor unitario fijo de la casa se multiplica por la tasa de impuesto municipal; el resultado es el impuesto a la propiedad.
El efecto de la tasa impositiva no debe subestimarse: el impuesto a la propiedad suele ser significativamente más alto, especialmente en las áreas metropolitanas. El impuesto a la propiedad en Berlín puede fácilmente ser el doble que, por ejemplo, en un pequeño municipio de Baviera.
Pero los costos de limpieza de calles, tarifas de basura y tarifas de alcantarillado también varían de un municipio a otro. Para las asociaciones de alcantarillado, los costos de las tuberías son, por supuesto, enormemente caros si se requieren rutas de tuberías largas entre unas pocas casas dispersas, que no solo deben construirse, sino también repararse y mantenerse. Estos costos más altos luego se transfieren a los hogares, que a menudo tienen que pagar tarifas de aguas residuales significativamente más altas que los propietarios de viviendas en áreas densamente urbanizadas. Además, a menudo existen diferencias entre los estados federales.
Pregunta: ¿Es por eso que el valor unitario también juega un papel, debido al monto del impuesto a la propiedad?
Experto en verificación de costos: Exactamente. Después de todo, el valor unitario y la tasa impositiva se multiplican juntos: una casa con el doble del valor unitario, por lo tanto, también cuesta el doble de impuestos a la propiedad.
Pregunta: ¿Cómo se determina el valor unitario?
Experto en verificación de costos: El procedimiento para calcular el valor unitario es complicado. En pocas palabras, el valor de la casa se calcula hasta 1964, que es el valor estándar.
En los nuevos estados federales, en cambio, para el cálculo del valor unitario se utiliza el año 1935, que compensa las diferencias entre la República Federal y la ex RDA.
Pregunta: La antigüedad de la casa, por un lado, provoca un valor más bajo y, por lo tanto, menos impuestos a la propiedad, pero por otro lado los costos aumentan, ¿verdad?
Cuanto más antigua es la casa, más costos surgen
Experto en verificación de costos: Exactamente. El impuesto a la propiedad puede entonces ser más bajo, pero otros costos pueden ser significativamente más altos.
Una casa vieja necesita más reparaciones y mantenimiento, y en algún momento debe modernizarse técnicamente. Esto puede resultar en costos enormemente altos, que a su vez deben cubrirse con reservas mensuales significativamente más altas (o, si es necesario, reembolsos por un préstamo de renovación).
Por tanto, los costes operativos de una casa antigua pueden aumentar significativamente debido a este gran esfuerzo de mantenimiento. Definitivamente debe tener esto en cuenta al comprar una casa.
Además, en las casas antiguas suele darse el caso de que el sistema de calefacción sea menos eficiente y habitualmente ahorre poca energía, y la protección térmica (aislamiento) tampoco suele ser especialmente buena. Esto significa que los costes de calefacción también pueden aumentar enormemente.
Pregunta: ¿En qué medida pueden diferir los costos de calefacción entre casas?
Expertos en comprobación de costes: hay una gran variedad en esta área; no en vano, el aislamiento y un sistema de calefacción eficiente se consideran tan importantes en la actualidad.
En nuestro ejemplo, los costes de calefacción son algo más de 5 EUR por m² al año . En casas antiguas con sistemas de calefacción obsoletos y casi sin aislamiento, los costos pueden ser fácilmente tres veces más altos .
Para una casa del tamaño de nuestra casa de ejemplo, esto supone una diferencia de hasta 140 EUR en costos adicionales por mes o 1.680 EUR por año solo en costos de calefacción.
Si la casa también tiene ventanas mal selladas o muy viejas, los costos de calefacción pueden ser aún mayores. Esto también se aplica a edificios completamente sin aislamiento y especialmente a estructuras muy antiguas (como casas catalogadas).
Pregunta: ¿El consumo de energía también puede ser mayor que en el ejemplo anterior?
Aquellos que ahorran electricidad pagan costos operativos significativamente menores
Experto en verificación de costos: Sí, incluso es probable. En nuestra casa de ejemplo viven personas muy ahorrativas que, obviamente, tampoco están mucho en casa.
En un hogar en el que viven 4 o 5 personas, un consumo de energía de 6.000 kWh por año es bastante posible, lo que resultaría en costos de electricidad de alrededor de EUR 130 por mes , significativamente más que en nuestro ejemplo de costos. Allí solo cuesta 80 euros al mes .
Pregunta: Volvamos de nuevo a las casas antiguas: estas casas suelen ser mucho más baratas de comprar que un edificio nuevo. ¿Eso compensa los costos operativos más altos?
Experto en verificación de costos: Por supuesto, siempre debe analizarlo caso por caso. El estado técnico de conservación y la necesidad de reparación, naturalmente, siempre juegan un papel importante en la evaluación.
Si está dispuesto a invertir algo de dinero, a menudo puede compensar los mayores costos de calefacción con inversiones más pequeñas. La sustitución de la caldera se puede hacer por menos de 10.000 EUR , y la sustitución de una ventana solo supone un coste de unos 100 EUR por ventana , si se presta atención a los costes y se aprovechan las posibles subvenciones.
Si el estado energético de la casa mejora mucho como resultado, los costos a menudo se amortizan en unos pocos años.
Sin embargo, la situación es diferente con las reparaciones: los costos a veces pueden ser enormes, ya sea el sótano con goteras lo que causa problemas de humedad y moho en la casa o el techo que necesita ser reemplazado.
Las casas que tienen más de 30 años = "" generalmente necesitan una renovación. Existe una regla general para los posibles costos de renovación: las casas de los años 70 y 80 suelen generar costos de renovación de alrededor del 20% al 30% del precio de compra , para las casas de los años 50 y 60 puede ser hasta el 50% del precio de compra ser. Sin embargo, estas son solo indicaciones muy aproximadas: si la casa necesita reparaciones especiales, rápidamente puede volverse aún más costosa, a veces las casas también están bien cuidadas y mantenidas y hay menos costos.
Si toma en cuenta estos costos y los financia junto con el precio de compra, esto generalmente tiene un impacto menor en los costos operativos. Sin embargo, si comienza a renovar y reparar más adelante, es posible que deba considerar altas cargas mensuales adicionales. Los costes operativos, incluidos los gastos de reparación, pueden superar rápidamente los 1.000 euros al mes .
