Los edificios antiguos se construyeron con estándares de construcción diferentes a los actuales y tienen defectos en muchos lugares, también porque los materiales han sufrido después de todo este tiempo: por el clima, defectos de la vivienda, mantenimiento deficiente y vibraciones como resultado del tráfico de camiones. Sin embargo, renovar edificios antiguos puede ser una buena alternativa a la construcción de una casa normal. Lea aquí qué esperar al comprar y qué defectos son típicos para el año de construcción respectivo.
La renovación inadecuada de edificios antiguos daña la casa. A menudo, por ignorancia, los componentes importantes se eliminan sin reemplazarlos, como los paneles de viento que se endurecen en el techo de las vigas o los muros de carga. Al menos uno de cada dos pedidos en la industria de la construcción gira en torno a la reparación, modernización o ampliación de edificios antiguos. Si el análisis de defectos no es correcto, incorpore nuevos defectos inmediatamente y pague dos veces por las reparaciones.
Problemas habituales a la hora de renovar edificios antiguos
Cualquiera que compre un edificio antiguo debe conocer las debilidades características de esta generación de casas. En los edificios de principios de siglo, por ejemplo, las vigas de acero oxidadas se sientan como dinteles sobre las ventanas y como vigas debajo de los balcones. Las casas de los años 20 generalmente carecen de protección contra el calor y el ruido. Las casas construidas después de la Segunda Guerra Mundial suelen tener sótanos húmedos debido a un aislamiento deficiente o ausente del suelo. Los planes de construcción simplifican el inventario.
Casi una quinta parte de todas las piezas defectuosas se puede encontrar en el baño, la cocina y las tuberías de agua. Los suelos de los almacenes sin desarrollar y los techos con vigas de madera también suelen estar defectuosos. Los sistemas de suministro y eliminación, la calefacción y la red eléctrica están desactualizados. En la estructura del techo, las marcas de agua y la madera podrida revelan la humedad. Los insectos dejan madrigueras y montones de polvo. Siempre revise todas las partes que se revisan regularmente en su hogar, como pintura, accesorios, drenaje del techo, ventanas y puertas.
Una visión general de los puntos débiles de las casas antiguas.
| Los problemas de construcción más comunes | hasta 1920 | 1920-1940 | 1940-1960 | 1960-1980 |
| Sellado insuficiente del sótano o las paredes | *** | *** | *** | * |
| (Sótano) paredes de piedra de cantera | *** | *** | *** | |
| vigas de acero oxidadas en techos y sótanos abovedados | *** | |||
| instalaciones de plomería obsoletas y corroídas | *** | *** | *** | ** |
| tuberías de gas con fugas | *** | *** | ||
sistemas de calefacción obsoletos | *** | *** | *** | ** |
| Sistemas de extracción de humos mal dimensionados | *** | *** | *** | |
| instalaciones eléctricas obsoletas | *** | *** | *** | ** |
| armaduras de techo sin aislamiento | *** | *** | *** | *** |
| falta de aislamiento acústico (puertas, escaleras, falsos techos) | *** | *** | *** | ** |
| falta de protección térmica | *** | *** | *** | |
| falta de protección contra incendios | *** | *** | *** | * |
| ventanas con goteras con acristalamiento de un solo panel | *** | *** | *** | *** |
| Cubiertas planas con ejecución defectuosa | *** | *** | * | |
| Leyenda: * = rara vez ** = a veces, de vez en cuando *** = a menudo, principalmente | ||||
| Fuente: Asesoramiento de los centros de consumo: "Compra de vivienda usada" (8ª edición 2012). | ||||
Si usted es el orgulloso propietario de un edificio antiguo con aislamiento que necesita renovación o ventanas dañadas, los expertos de la región pueden ayudarlo. Puede obtener información inicial en línea:
Mantenimiento de edificios antiguos
El cuidado regular mantiene la casa en forma por más tiempo. Como regla general para el esfuerzo de mantenimiento, se aplica lo siguiente: Durante la vida útil de una casa, que es en promedio 80 años, se gastan 1,3 veces los costos de construcción en mantenimiento.
Los componentes duran diferentes longitudes. Es mejor realizar siempre los trabajos de mantenimiento previsibles de inmediato, como renovar revestimientos protectores o reemplazar baldosas sueltas: los precios de las piezas de repuesto están aumentando y los defectos menores se convierten en daños importantes. Solo las reparaciones cosméticas no tienen por qué ser instantáneas.
Vivir adecuadamente es fácil para la estructura del edificio. Esto también incluye calefacción y ventilación consciente: evita la humedad y el moho de las paredes. Cualquiera que modernice un edificio antiguo debe elegir los materiales y métodos adecuados y buscar un arquitecto que se centre en los edificios antiguos. Las cámaras de artesanos y conservacionistas conocen los métodos adecuados y son expertos con experiencia en la renovación de edificios antiguos. ¿Sabía que? Puede convertir una propiedad existente en una casa KfW 70 y modernizarla con fondos estatales.
Daños típicos de las últimas décadas de construcción
Renovar edificios antiguos es casi inevitable al comprar una casa de décadas anteriores. Pero "cualquiera que conozca el daño típico sabe qué buscar", dice el profesor Meisel del Instituto de Investigación y Construcción del Desarrollo Estatal y Urbano del estado de Renania del Norte-Westfalia. Conoce los puntos débiles de los edificios antiguos. Las casas más antiguas solo muestran diferentes construcciones y componentes a primera vista. En una inspección más cercana, se pueden dividir en grupos de edad. Un exterior típico casi siempre incluye una cierta construcción interna, que cambió paralelamente a los estilos arquitectónicos. Por lo tanto, a menudo se producen daños similares en casas de un grupo de edad.
Las casas de entramado de madera han dado forma a pueblos y ciudades enteras durante siglos. Al renovar edificios antiguos, a menudo es necesario eliminar las grietas en el yeso alrededor de las esquinas.
Edificios antiguos de 1840 a 1900
La fase de 1840 a 1900 también se conoce como la "Edad Wilhelminiana" y se caracterizó principalmente por la industrialización. Típico de la llamada arquitectura de estilo guillermino es un desarrollo de bloques perimetrales de tres a seis pisos con fachadas más o menos ricamente decoradas. Sin embargo, a pesar de lo populares que son los edificios antiguos de este período, tienen varias deficiencias. Puedes ver eso en el ejemplo de esta antigua casa renovada, que fue construida alrededor de 1890.
La mayoría de las veces no hay una membrana de sarking en el techo y las vigas del techo suelen ser de tamaño insuficiente. Además, no es infrecuente el enlucido de paredes agrietadas o huecas y existe el riesgo de infestación de plagas en las partes de madera expuestas y amuralladas. Las paredes exteriores se caracterizan generalmente por grietas en las partes de carga, juntas con fugas, vigas de acero oxidadas y paredes de sótano húmedas debido a la falta de sellado. Las puertas y ventanas tampoco están suficientemente selladas y, por lo general, solo tienen un solo acristalamiento, por lo que apenas hay aislamiento térmico o acústico.
En lo que respecta a la calefacción, el calentamiento individual de la estufa es común en numerosos conductos de chimenea, así como en conexiones de gas insuficiente y conductos de chimenea de ladrillo de gran tamaño, por lo que existe riesgo de hollín. La instalación eléctrica también requiere mejoras, porque los cables, enchufes, interruptores y puntos de iluminación en su mayoría se han vuelto inutilizables. En las instalaciones sanitarias, se deben esperar tuberías subterráneas de alcantarillado obstruidas y conexiones de agua y alcantarillado de tamaño insuficiente.
Las casas de la era guillermina son muy populares, pero a menudo tienen que ser renovadas ampliamente antes de que estén listas para ser ocupadas.
Edificios antiguos de 1900 a 1930
A principios de la década de 1920, hubo una clara desviación del estilo ricamente decorado de la era guillermina. Pero los defectos de construcción apenas han cambiado. Aquí también, la cubierta del techo está dañada y expuesta y las partes de madera amuralladas a menudo están marcadas por plagas. Los defectos típicos en la pared exterior son grietas en el yeso y zócalos astillados. Hay problemas de condensación debido a las paredes delgadas y muchas partes que sobresalen tienen revestimientos de zinc dañados. Los balcones o logias también están agrietados; Las paredes del sótano están mayormente húmedas.
Las ventanas y los marcos de las puertas de madera a menudo están deformados, y aquí también se utilizó un solo acristalamiento, por lo que el aislamiento térmico y acústico es inadecuado. Los techos de suelo de madera a menudo sufren de infestación de esponjas. La condición de los pisos también requiere mucho trabajo, porque a veces se usaba madera de almacenamiento podrida para las tablas del piso. En las escaleras del piso se pueden ver escalones de madera escalonados, desgastados en el borde delantero. La protección contra incendios es inadecuada debido a la falta de enlucido. Cabe esperar las mismas deficiencias en la calefacción, instalación eléctrica y fontanería que en los edificios antiguos del período de 1840 a 1900.
Edificios antiguos de 1930 a 1950
Después de la Gran Depresión en la década de 1930, la construcción fue cada vez más simple. Los muros exteriores son fachadas simples enlucidas, que están marcadas por grietas y yeso desconchado. La cubierta de zinc en las partes que sobresalen de la fachada está mayormente dañada, e incluso durante este período de construcción se puso poco énfasis en un buen sellado, por lo que también aquí apenas se garantiza el aislamiento térmico y acústico.
La humedad en el sótano a menudo aumenta, por lo que la infestación de plagas en las partes de madera es casi inevitable. Las paredes de paneles delgados entre columnas de hormigón armado o paredes de mampostería dentro de la casa solo ofrecen una insonorización y protección contra incendios inadecuadas. Y los pisos tienen un aislamiento acústico de impacto insuficiente debido a la regla, en su mayoría regla compuesta. También existen muchas deficiencias en las instalaciones de calefacción, eléctricas y de fontanería que apenas difieren de las de décadas anteriores.
Al renovar edificios antiguos, el sistema de calefacción generalmente debe renovarse por completo.
Edificios antiguos de 1950 a 1960
Los edificios de la posguerra se caracterizan por la economía y la escasez de materiales, así como por los métodos de construcción simples. En estos años de construcción, también, el aislamiento acústico y térmico no se consideró suficientemente y debe abordarse en la renovación de edificios antiguos. El techo también es una de las áreas problemáticas de estas casas y generalmente tiene goteras, por lo que un techo nuevo es casi inevitable.
En la década de 1950, la calefacción con estufas individuales todavía estaba muy extendida. Mientras tanto, la calefacción central se ha modernizado en muchas casas, pero también ha alcanzado una gran antigüedad, por lo que tiene sentido cambiar la fuente de energía al renovar. Cuando se trata de instalaciones eléctricas, generalmente hay que tener en cuenta cables, enchufes, interruptores y fusibles obsoletos. Otro problema puede ser la falta de un conductor de protección. Porque hasta principios de la década de 1970, todavía se podía usar la llamada puesta a cero clásica, en la que la fuente de alimentación se enrutaba a través de la casa con solo dos cables. Hoy en día, al renovar edificios antiguos, generalmente se debe restaurar una condición que cumpla con las normas. Al instalar plomería, debe recordarse que el agua a menudo solo se puede calentar con una caldera de carbón.
Edificios antiguos de 1960 a 1970
Incluso en las casas de la década de 1960, no se hizo hincapié en el aislamiento, por lo que las membranas impermeabilizantes de los techos planos en los bungalows en particular están desactualizadas y tienen goteras. Para las paredes exteriores, a menudo se colgaba revestimiento de paneles con subestructura insuficiente, anclaje y aislamiento, que también estaba mal comprimido y, por lo tanto, apenas conservaba el calor en la casa. El daño por humedad también es evidente en los balcones; La condensación se produce en losas de hormigón en voladizo. Si bien la instalación eléctrica es significativamente mejor que en los edificios antiguos de las décadas anteriores, la caldera o el quemador deben reemplazarse por la calefacción. Además, es posible que sea necesario reparar las tuberías de agua y desagüe, y el calentador de agua definitivamente está funcionando en años y debe reemplazarse pronto.
El edificio prefabricado se convirtió en la nueva tipología más importante de la década de 1970 debido a la falta de viviendas.
Edificios antiguos de 1970 a 1980
En la década de 1970, la construcción industrial se hizo muy popular en Alemania: la prefabricación de componentes fue posible por primera vez. El edificio prefabricado, que todavía da forma a la apariencia de muchas ciudades alemanas, estaba muy extendido.
La primera ordenanza de aislamiento térmico no se emitió hasta 1977, por lo que las casas construidas después de eso generalmente estaban mejor aisladas que en años anteriores. La mayoría de las veces, sin embargo, el aislamiento solo se proporcionó con un nivel mínimo de aislamiento térmico, lo que significa que todavía es posible y necesario realizar muchas mejoras en la actualidad. Sin embargo, el problema más conocido de los edificios de la década de 1970 son los contaminantes en los componentes como el amianto, las fibras de lana mineral o el formaldehído, que en algunos casos hace necesarias costosas medidas de renovación. Además, a menudo puede haber problemas de condensación en el interior, ya que los componentes de las esquinas del edificio están integrados en la pared exterior.
La renovación conjunta es otro punto importante e ineludible en los edificios prefabricados. Pero dado que una renovación completa de la fachada generalmente tiene más sentido, la renovación conjunta se puede integrar en la renovación general de la fachada. En lo que respecta a la calefacción, se aplica esencialmente lo mismo que para los sistemas de calefacción de los años 60, con la diferencia, sin embargo, de que los sistemas de los años 70 no son tan antiguos = "". Sin embargo, lo que ya no se corresponde con los estándares actuales es en la mayoría de los casos la tecnología de control. Además, la calefacción por suelo radiante es ahora más común. Advertencia, ¡estos pueden estar embarrados!
