Cada año, la facturación de los gastos de calefacción y funcionamiento se ocupa de las asociaciones de propietarios, propietarios de apartamentos e inquilinos. ¿Quién asume qué publicaciones, qué plazos se aplican? Muchas facturas de servicios públicos para apartamentos de alquiler se crean incorrectamente año tras año. El llamado segundo alquiler constituye un promedio del 34 por ciento del alquiler total. Vale la pena ser preciso.
Cualquiera que sea dueño de un apartamento tiene que pagar costos operativos mensuales para administrar el apartamento. Pero el propietario no tiene que pagar estos costos solo; algunos pueden pasarse al inquilino. Sin embargo, para que esto sea posible, ambas partes deben reconocer la disposición en el contrato de alquiler. La denominada Ordenanza de costes operativos especifica qué costes operativos de un apartamento son prorrateados y cuáles, como propietario, debe pagar usted mismo.
La mayoría de los contratos de alquiler estipulan que el inquilino corre con los costos de operación y, además del alquiler básico, paga por ellos un anticipo mensual. El arrendador está obligado a instalarse regularmente. No es trivial. Según la información de Deutscher Mieterbund eV, una de cada dos declaraciones de cargos por servicio tiene errores. "La tarea es un verdadero desafío para el lego", confirma Rainer Schmitt, abogado de la Asociación de Propietarios de Baviera. Molesto cuando calcula mal. "Pero los errores formales incluso hacen que la facturación sea ineficaz", advierte Schmitt. El propietario puede quedarse con los costos que el inquilino tendría que soportar.
¿Cuáles son los costos operativos y cuáles son los costos adicionales?
En la práctica, los términos costos operativos y costos auxiliares se utilizan a menudo como sinónimos. Sin embargo, los costos auxiliares incluyen varios elementos. Los costos adicionales también incluyen, por ejemplo, costos de administración, reparaciones y mantenimiento. La Ordenanza de costos operativos (BetrKV) estipula que "todos los costos incurridos por el propietario a través de la propiedad del apartamento y su gestión continua se consideran costos operativos". Según la II. Ordenanza de cálculo, se incluyen los 17 elementos siguientes:
- Suministro de agua
- Cargos de alcantarillado (drenaje)
- Costos de ascensor
- Encendiendo
- Limpieza de calles / recolección de basura
- Costos del deshollinador
- limpieza de la casa
- Mantenimiento de jardines
- Lavadora de la casa (¡pero no los costos de reparación!)
- Antena / televisión por cable
- Cuidador / cuidador (pero no administrador de la propiedad)
- Seguro de propiedad y responsabilidad civil (pero no protección legal, costos de reparación, riesgo de pérdida de alquiler o seguro elemental)
- Impuesto sobre la propiedad (pero no impuesto sobre la propiedad o la propiedad)
- Otros costos operativos (como piscina, sauna, mantenimiento y prueba de extintores, etc.)
- costos de calefacción
- Calentamiento de agua
- Sistemas de suministro de agua y calefacción
¿Qué costes operativos no se pueden repercutir?
El propietario siempre debe asumir los siguientes gastos:
- gastos administrativos
- Costos de mantenimiento y reparación
- Costos de vacantes
- Tarifas de administración de cuenta u otros cargos bancarios
- Impuesto sobre la renta sobre rentas
- Costos únicos, por ejemplo, para el control de plagas
¿Cómo se compone la factura de servicios públicos?
Además del alquiler en frío, los inquilinos pagan un descuento mensual por los costos auxiliares, como los costos de agua, calefacción, tarifas de recolección de residuos y servicios de conserjería. El alquiler cálido se compone de este alquiler frío más el descuento. En el mejor de los casos, los costos operativos y la clave de distribución ya deberían estar acordados en el contrato de alquiler. La clave de distribución define cómo se asignan los costos operativos de la casa a los apartamentos individuales.
El inquilino paga los costos operativos ya sea como una suma global o como un pago por adelantado, según el acuerdo en el contrato de alquiler. Rara vez hay rentas brutas en las que ya se incluyen los costes operativos. Aquí, el propietario asume el riesgo de aumentar los costos operativos solo. En los nuevos contratos de alquiler, se acuerda una tarifa plana que el propietario no tiene que liquidar o un pago por adelantado.
Al final del año contable, todos los costos operativos asignados se suman y se comparan con el pago inicial realizado por el inquilino. Si el inquilino ha pagado demasiado, recupera la diferencia. Sin embargo, también puede suceder que el arrendador exija un pago adicional. Es importante que marque esto. Además, el propietario debe nombrar expresamente todos los artículos facturados.
Cómo preparar adecuadamente la factura de servicios públicos
Cualquiera que tenga que presentar una factura de servicios públicos debe conocer las reglas. Están en el Código Civil alemán desde el § 556 en adelante. Hemos resumido las cosas más importantes para usted:
- El período de facturación no puede exceder los doce meses. Incluso si el inquilino se muda después de un año y dos meses, se deben hacer dos declaraciones.
- El inquilino debe recibir la factura a más tardar doce meses después del final del período contable. El arrendador ya no puede exigir un pago adicional después de que este período haya expirado. Sin embargo, el inquilino todavía puede impugnar demasiado pagado.
- No basta con indicar el total. Se deben enumerar los elementos individuales, desde los desechos hasta el agua caliente. No es necesario que adjunte los recibos, pero el inquilino tiene derecho a inspeccionarlos.
- El inquilino debe poder comprender matemáticamente cómo se genera cada monto. Se debe nombrar y explicar la clave de distribución utilizada.
- Suena banal, pero es propenso a errores: todos los pagos anticipados realizados por el inquilino deben ser nombrados y deducidos de los costos operativos realmente incurridos.
¿Qué debe contener el contrato de alquiler?
El pasaje " El inquilino paga los costos de operación" obliga al inquilino a asumir todos los gastos de acuerdo con la Ordenanza de Costos de Operación. Solo se deben nombrar " otros costos " como el mantenimiento de los extintores de incendios y las alarmas de humo, así como la limpieza de las canaletas.
Tenga cuidado al comprar una propiedad alquilada: El contrato de alquiler existente sigue vigente y depende de la redacción. En caso de duda, solo se pagan los artículos allí enumerados. El contrato solo puede modificarse con el consentimiento del inquilino.
¿Qué tan altos son realmente los costos operativos?
En octubre de 2019, la asociación de inquilinos alemana publicó una tabla de costos operativos que se relaciona con 2017. Según este documento, los inquilinos pagan una media de 2,16 euros de costes operativos por metro cuadrado de espacio habitable al mes. Una descripción general de los artículos:
| Impuesto a la propiedad | 0,18 euros |
| Agua, incluidas las aguas residuales | 0,35 euros |
| Calefacción incluida agua caliente | 1,03 euros |
| Ascensor | 0,17 euros |
| Limpieza de calles | 0,03 euros |
| Basurero | 0,17 euros |
| Limpieza de edificios | 0,18 euros |
| Mantenimiento de jardines | 0,10 euros |
| Electricidad general | 0,05 euros |
| Limpieza de chimeneas | 0,03 euros |
| seguro | 0,19 euros |
| Vigilante | 0,31 euros |
| Conserje (limpieza de edificios, servicio de invierno) | 0,15 euros |
| Antena, cable | 0,13 euros |
| Otros | 0,03 euros |
Los inquilinos en Alemania pagan las cantidades más altas por calefacción y agua caliente. De media se adeuda 1,03 euros al mes y metro cuadrado. En 2014 fue de 1,39 euros. La caída se debe a la caída de los precios de la energía.
Como inquilino, puede usar el espejo, que se publica anualmente, para verificar si su factura de servicios públicos es plausible.
Elija la clave de distribución correcta
Se cuestionan varias claves de distribución: por consumo, por espacio habitable, por unidades residenciales y por personas. La calefacción y el agua caliente se facturan generalmente según el consumo. Aparte de eso, el propietario puede acordar libremente la clave de asignación. Nuestro consejo para el condominio: Para no complicar la factura de los servicios públicos, tiene sentido seleccionar siempre la clave de distribución y registrarla en el contrato de alquiler que haya acordado la comunidad de propietarios. Esto tiene la ventaja de que simplemente puede hacerse cargo de la información del estado anual de la asociación de propietarios sin tener que hacer más cálculos. Por cierto, una clave de asignación por persona nunca es una buena idea: cada vez que cambia el número de residentes durante el período contable, el propietario tiene que redistribuir los costos.
Es bueno saberlo : si no existe una regulación contractual, la clave de distribución legal se aplica según la proporción de espacio habitable, es decir, según los metros cuadrados.
La experiencia ha demostrado que los costos operativos de calefacción y agua caliente son los más altos.
Plazos para el pago de los costos operativos
Si se ha acordado un pago anticipado mensual, el propietario debe facturar cada arrendamiento por separado por escrito una vez al año. El inquilino debe recibir la factura a más tardar el duodécimo mes después del final del período contable. Si el año natural es determinante para la facturación, el 31 de diciembre es la fecha clave. Si el propietario no cumple con la fecha límite, se excluyen las reclamaciones adicionales contra el inquilino. A menos que el propietario no sea responsable por el retraso en la liquidación. Sin embargo, debe ser responsable de la falta de la empresa contable (Tribunal Regional de Colonia, 1 S 161/06).
Según la BGH (número de expediente VIII ZR 107/08), el arrendador asume el riesgo de que la factura no llegue a tiempo al destinatario. La fecha del matasellos no es determinante, sino el recibo por parte del inquilino. Si el acuerdo no se realiza a pesar de un recordatorio, el inquilino puede retener más pagos por adelantado hasta que el propietario haya liquidado realmente los costos operativos.
Sentencias e inspección judicial
Los propietarios solo pueden resumir varios tipos de costos operativos en sus cuentas de costos operativos en casos excepcionales. Esto está permitido para los costos de agua dulce y sucia si el cálculo de las aguas residuales está vinculado al consumo de agua dulce (BGH, VIII ZR 340/08). El arrendador tampoco tiene que desglosar los costos del seguro de propiedad y de responsabilidad (BGH, número de expediente VIII ZR 346/08).
Los propietarios siempre pueden recomendar a los inquilinos que inspeccionen los recibos. El inquilino puede tomar notas y también hacer copias, escritas a mano o usando una computadora. Según una sentencia del Tribunal de Distrito de Munich, también tiene derecho a fotografiar o escanear los recibos (412 C 34593).
Presentar una objeción a la factura de servicios públicos
Si desea objetar, debe hacerlo dentro de los 12 meses posteriores a la recepción del estado de cuenta. A partir de entonces, ya no existe ningún derecho (artículo 556, párrafo 3, oración 5 BGB). Tiene las siguientes opciones en caso de objeción:
- Objeción y pago con reserva
Puede objetar y pagar los costes con reserva previa solicitud. - Oposición y pago parcial
Si el error es claro, puede presentar una objeción y pagar solo la parte que se justifique.
Siempre escriba la objeción por escrito y asegúrese de poder probar que la objeción llegó al propietario a tiempo.
