Si desea comprar y alquilar una casa de vacaciones, debe calcular cuidadosamente el precio de compra, los ingresos por alquiler y la financiación para que la inversión valga la pena. En nuestra guía, le presentaremos los aspectos más importantes de la propiedad de vacaciones, le mostraremos qué debe tener en cuenta al comprar una casa de vacaciones y cuál es la mejor manera de proceder.
Prepárese para comprar una casa de vacaciones a fondo
Si no ve por qué debería quedarse en una habitación (dormitorio) en sus días libres, si absolutamente necesita su tipo de té favorito para el desayuno o simplemente no quiere pagar precios de hotel con niños, unas vacaciones en su propia casa de vacaciones es lo más sencillo. Manera de conocer el país y su gente. Lo mejor que puedes hacer es probar donde siempre has soñado: en un refugio de montaña, una casa junto al mar, un apartamento con piscina bajo las palmeras, una casa de campo en la Toscana …
Pero no te dejes apresurar por comprar una casa. ser tentado por capricho! Antes de comprar, examine el refugio tan críticamente como su residencia principal y preste atención a la ubicación, el entorno y la calidad. ¿Son correctos el precio y los costos de compra, el equipo y la ubicación? ¿Quién se hará cargo de Your-Best-Home.net en el sitio?
Un buen conocimiento local le ayudará a evaluar correctamente el precio y la ubicación. Cuando ambos factores trabajan juntos, puede disfrutar mejor de la casa de vacaciones y alquilarla de manera rentable. Sin embargo, dado que se aplican otras condiciones legales en el extranjero, ¡definitivamente debe informarse con anticipación!
Consejo 1: comprueba tus necesidades
Antes de firmar el contrato de compra de su propia casa de vacaciones, debe averiguar lo que valora en una propiedad.
- ¿Necesitas un coche de vacaciones? ¿Cómo se llega allí? ¿Cómo es la conexión de transporte público? ¿Dónde puedo alquilar un coche?
- ¿Dónde está el supermercado más cercano de comida rápida, el mercado de pescado más cercano o la tienda orgánica para paladares mimados?
- ¿Dónde está el próximo lugar con una milla de compras?
- ¿A qué distancia se encuentran las caballerizas, los campos de golf y las estaciones de buceo?
- Si desea hacer lo que de otra manera nunca tendría tiempo durante las vacaciones: ¿Dónde puedo visitar un salón de belleza / gimnasio, buscar en la librería, alquilar vehículos de dos ruedas para un recorrido en bicicleta o scooter?
- ¿Dónde está el parque infantil más cercano? ¿La oficina de turismo local tiene siquiera un servicio de niñera?
- ¿Hay calefacción disponible para los días fríos?
- ¿Necesita un horno o solo usa un microondas?
- ¿Quieres ir a la vieja lavandería para lavar tu ropa o la casa de vacaciones tiene su propia lavadora?
En su propia casa de vacaciones puede determinar qué hay en el menú.
Consejo 2: Cómo encontrar la ubicación adecuada para su propiedad vacacional
La casa de vacaciones que desea comprar debe ser de fácil acceso, incluso si está lejos del ajetreo y el bullicio. Porque si desea alquilar la casa de vacaciones, el éxito del alquiler y un rendimiento estable dependen de elegir un lugar donde la gente disfrute de las vacaciones. Si desea pasar su jubilación en su propia casa de vacaciones más tarde, valora una buena infraestructura. Esto significa que las tiendas, los consultorios médicos y las actividades de ocio deben estar cerca.
Idealmente, la playa y las tiendas están cerca de la casa. Sin embargo, también se pueden esperar precios significativamente más altos allí. Si se compromete con la situación, debería brillar con una característica especial: una chimenea o sauna moderna aumenta la ocupación durante todo el año.
Consejo 3: compruebe la calidad de la construcción antes de comprar la casa de vacaciones
En el sur de Europa, por lo general, debe examinar la calidad del edificio de manera crítica y lo más profesional posible. Si desea comprar una casa de vacaciones en Portugal, España o Italia, definitivamente debe tener el permiso de construcción y un certificado de habitabilidad mostrado de antemano. Si estos documentos no están disponibles, el edificio tendrá que ser demolido en el peor de los casos. Asegúrese de que el registro de la propiedad contenga evidencia completa de todos los dueños anteriores de su propiedad deseada.
Visite la propiedad deseada junto con un experto en construcción o arquitecto. ¿En qué condición estructural se encuentra la propiedad? ¿Cuánto cuesta la modernización o renovación? Las propiedades de vacaciones también deben ser mantenidas o renovadas enérgicamente, especialmente si luego desea convertirlas en casas de retiro. Los apartamentos vacacionales suelen ser condominios. Habla con el administrador responsable y comprueba si la comunidad de propietarios también está actuando económicamente.
Consejo 4 para comprar una casa de vacaciones: tenga en cuenta las tendencias de precios regionales
Los precios de las casas de vacaciones varían mucho de una región a otra. Está claro que no puede esperar precios bajos en las regiones de puntos calientes. En general, las casas de vacaciones fuera de las atracciones turísticas son significativamente más baratas. Sin embargo, si la ubicación es menos atractiva, debe esperar que alquilarla sea más difícil.
En Alemania, por ejemplo, las casas de vacaciones en las islas del mar Báltico como Rügen son muy populares y, por lo tanto, caras. Por otro lado, si busca lo suficiente, puede encontrar una ganga barata en la costa continental de Mecklemburgo-Pomerania Occidental que todavía tiene acceso al mar.
La proximidad a la playa puede ser un criterio importante a la hora de elegir tu propia casa de vacaciones.
Además, en general, debe obtener una imagen completa del mercado respectivo antes de comprar una propiedad. En España, los precios inmobiliarios se han mantenido planos en los últimos años y, en algunos casos, incluso han caído. Actualmente hay una amplia gama de propiedades aquí. Por el contrario, las propiedades inmobiliarias en el lago de Garda en Italia se han vuelto más caras. También en Francia, los precios inmobiliarios continúan aumentando, especialmente en Estrasburgo; en la Costa Azul y en París, han sido consistentemente altos durante años. Cualquiera que compre una casa o apartamento aquí difícilmente tendrá que esperar una disminución de valor en el futuro previsible.
Si está buscando una opción más económica para comprar una casa de vacaciones, vale la pena buscar en los países de Europa del Este. En cualquier caso, estos son más baratos que países como Suecia, Gran Bretaña, Dinamarca o Bélgica. Porque allí la infraestructura turística aún se está desarrollando. Con un poco de suerte, puede obtener una ganga aquí que generará buenos rendimientos en el futuro si la región se convierte en un destino turístico popular y los precios aumentan en consecuencia.
Consejo 5: incluye servicios de mantenimiento y reparación para tu casa de vacaciones
Debe aclarar de antemano quién se hará cargo de su casa de vacaciones en su ausencia. ¿Quién hace las reparaciones y el mantenimiento de invierno? ¿Quién ventila, calienta y mantiene el jardín en orden para usted?
Consejo 6: Cómo financiar su propia casa de vacaciones
Nunca debe comprar una casa de vacaciones sin antes aclarar el financiamiento. Es absolutamente necesario saber: ¿Cuánto capital necesito para comprar una casa de vacaciones? ¿Qué monto de ahorro de construcción debería tener? Consultar precio de compra, gastos auxiliares y operativos de la propiedad. ¿Puede pagar la propiedad de forma permanente?
¡Una villa con su propia piscina es la casa de vacaciones de ensueño para muchos! Pero también correspondientemente caro.
El precio de compra más los costos de construcción auxiliares, los ingresos por alquiler y la financiación deben coincidir. Aquí también deben tenerse en cuenta los gastos adicionales de la casa por mantenimiento y administración, así como la pérdida de alquiler. Después de una caída de efectivo, aclara qué monto de préstamo necesita. Con las calculadoras de préstamos en línea, puede obtener una descripción general inicial del monto del préstamo y las cuotas. Para ello, necesita información como el plazo, la tasa de interés, la tasa de interés fija y el monto del financiamiento. Luego, aclare con un instituto de crédito si el monto puede estar disponible para usted. Si un contrato de ahorro y préstamo hipotecario existente aún no está listo para su asignación, puede cerrar el período con una prefinanciación.
Si desea comprar una casa de vacaciones, normalmente debe calcular del 40 al 50 por ciento del capital social, incluida su propiedad en Alemania u otros activos. El saldo restante puede cubrirse mejor mediante un préstamo hipotecario y un contrato de ahorro. Garantiza tasas de interés de préstamos bajas a largo plazo en toda Europa y protege contra las fluctuaciones de las tasas de interés en el extranjero.
Consejo 7: debe prestar atención a esto al comprar una casa de vacaciones
Diferentes países, diferentes costumbres: dependiendo de la ubicación de su futura casa de vacaciones, se aplican diferentes reglas al contrato de compra.
En Italia, es importante solicitar un número de identificación fiscal en la oficina de impuestos local antes de comprar, ya que debe especificarse en el contrato de venta y también es un requisito previo para abrir una cuenta. Además, en los países del sur de Europa y en Francia, es común un contrato preliminar, tras la celebración del cual el comprador paga un depósito de hasta el 30 por ciento. Este contrato preliminar ya es vinculante en Francia, Italia y España, en Portugal solo si las firmas están notarizadas. Sin embargo, el cambio de titularidad solo se realiza mediante contrato con notario. Entonces también se debe pagar el precio de compra restante.
En Austria, necesita la aprobación de las autoridades de inmigración del gobierno estatal respectivo para comprar bienes raíces. Debe estar disponible antes de la transferencia de propiedad o antes del registro del gravamen (hipoteca). De lo contrario, el proceso de compra funciona como en Alemania.
Sin embargo, tenga en cuenta que al financiar propiedades en áreas de segunda residencia, se calcula un descuento de mayor riesgo a partir del valor de mercado, ya que son más difíciles de vender nuevamente. Esto reduce la posible línea de crédito.
Antes de comprar una casa de vacaciones, debe verificar cuidadosamente el contrato de venta. Atención: se aplican diferentes leyes en otros países.
Consejo 8: Cómo ahorrar impuestos con su propia casa de vacaciones
Si la casa de vacaciones se compra para alquilarla durante al menos el 75 por ciento del tiempo habitual, el propietario puede reclamar todos los gastos como gastos comerciales o gastos comerciales. Usted compensa las pérdidas con sus otros ingresos positivos y, por lo tanto, ahorra impuestos. La asociación de turismo local sabe cuántas semanas o meses hay en el año. Si utiliza su casa de vacaciones en parte usted mismo y en parte la alquila, puede deducir los gastos del alquiler a prorrata a efectos fiscales. Tienes que demostrar a la oficina de impuestos utilizando una previsión de beneficios a 30 años que quieres ganar dinero con el alquiler a largo plazo.
Tomar vacaciones y ahorrar impuestos suena contradictorio, pero funciona bajo ciertas condiciones. Sin embargo, a largo plazo, las autoridades fiscales esperan que el alquiler de dicha propiedad genere excedentes imponibles.Cálculos de muestra
Compra una casa de vacaciones por 150.000 euros (sin incluir el terreno). Por regla general, amortiza los gastos, repartidos en 50 años, a una tasa anual del 2 por ciento, en este caso 3.000 euros. Además, existen costes de financiación, por ejemplo, un interés anual del 4,5 por ciento sobre un préstamo supuesto de 120.000 euros, es decir, 5.400 euros. Si empiezas con unos ingresos por alquiler de 6.000 euros anuales, ya estás en números rojos con 2.400 euros. Con los gastos administrativos y el impuesto sobre la propiedad, así como otros derechos y gastos, rápidamente se llega a una pérdida fiscal de unos 4.000 euros, que puede compensar con sus otros ingresos. De esta forma, ahorras (dependiendo del tipo impositivo individual), por ejemplo, 1.200 euros o 1.800 euros al año en impuestos.
“Es importante que obtenga ganancias con el alquiler a largo plazo. Si, en el ejemplo anterior, las tasas de interés son continuamente más bajas (o incluso dejan de aplicarse) después de varios años y también hay aumentos de alquiler, generará excedentes que tendrá que pagar impuestos ", dice Wolfgang Wawro de la Asociación Alemana de Asesores Fiscales.