Los propietarios deben mantener sus propiedades. Puede deducir los gastos correspondientes del impuesto como gastos de mantenimiento. Pero hay límites. Te explicamos qué opciones tienes y qué debes considerar.
Las cosas más importantes de un vistazo
- Los propietarios pueden deducir de los impuestos el costo de mantenimiento de una propiedad.
- El llamado gasto de mantenimiento es uno de los gastos de publicidad y reduce la carga fiscal.
- Sin embargo, no todas las medidas del edificio se consideran gastos de mantenimiento. Luego, deben tratarse de manera diferente a efectos fiscales.
- El límite del 15 por ciento restringe la deducción de impuestos como gastos de mantenimiento dentro de los primeros tres años después de la compra.
- Usando la regla de simplificación, los propietarios también pueden deducir los costos de producción como gastos de mantenimiento.
¿Cuál es el esfuerzo de mantenimiento?
El esfuerzo de mantenimiento describe los recursos financieros que se utilizan para mantener un edificio. Los propietarios pueden deducir los montos gastados en su declaración del impuesto sobre la renta como gastos relacionados con los ingresos, compararlos con los ingresos por alquiler y así reducir la carga tributaria en el año correspondiente.
Si reemplaza sus ventanas, tiene la opción de deducir los costos como gastos de mantenimiento del impuesto.
Ejemplos del esfuerzo de mantenimiento
Las medidas que sirven para renovar piezas o equipos o sistemas existentes en o sobre el edificio se consideran gastos de mantenimiento de acuerdo con la Directiva 21.1, párrafo 1 de la Directiva del Impuesto sobre la Renta (EStR).
Ejemplos de medidas que se consideran costos de mantenimiento son:
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Área de construcción |
medida |
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Ventanas / puertas |
Intercambio de ventanas, intercambio de puertas Ampliación de una o Instalación de cerraduras de seguridad |
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baño |
Renovación de baños Reemplazo de calentadores de |
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calentador |
Sustitución de estufas de carbón por Reemplazo del calentador de aceite por una Conexión a la red de calefacción urbana |
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Instalacion electrica |
Renovación de la instalación |
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fachada |
Renovación de fachadas para un mejor Pintura de fachada |
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varias plantas |
Conexión a la red de banda ancha Instalación de un sistema de banda ancha privado Instalación de tecnología de medición para |
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arriba, techo |
Reparaciones de techo Cobertura nueva Conversión, por ejemplo, de una cubierta plana o |
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Área común |
Reparaciones de ascensores Reemplazo de baldosas o alfombras defectuosas |
Los gastos de mantenimiento deben distinguirse de los costos de adquisición o producción. Tampoco se incluyen en los costos de fabricación cercanos a la adquisición.
¿Cuáles son los costos de adquisición y los costos de producción (cercanos a la adquisición)?
En relación con un edificio y su mantenimiento, hay tres términos que deben distinguirse del esfuerzo de mantenimiento:
1. Costos de adquisición
De acuerdo con el § 255, párrafo 1 del Código de Comercio Alemán (HGB), se entiende por costos de adquisición los gastos “que se realizan para adquirir un activo y ponerlo en condiciones de funcionamiento (…)”. Al comprar una casa o adquirir un condominio la adquisición cuesta el precio de compra, incluidos los costos auxiliares, como la comisión de corretaje, el impuesto a la transferencia de bienes raíces, etc.
2. Costos de fabricación
La importancia de los costos de fabricación también está definida por ley. De acuerdo con el artículo 255, párrafo 2 del Código de Comercio Alemán (HGB), son “los gastos que (…) surgen por la producción de un activo, su expansión o por una (…) mejora sustancial”. los gastos incurridos no cuentan como gastos de mantenimiento, sino como costos de producción. Lo mismo se aplica si el edificio se amplía, por ejemplo, con una ampliación.
Si un edificio se mejora de manera demostrable, por ejemplo, mediante una extensión de techo o un balcón, estos costos son parte de los costos de producción y no se pueden deducir del impuesto como gastos de mantenimiento.
3. Cerca de los costos de adquisición
De acuerdo con la Sección 6, Párrafo 1, Número 1a de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG), los costos de producción cercanos a la compra son aquellos gastos en los que se incurre por reparaciones y modernización dentro de los tres años posteriores a la compra si estos exceden el 15 por ciento de los costos de adquisición del edificio sin impuesto a las ventas.
Estas tres partidas de costo deben separarse de los gastos de mantenimiento, ya que no pueden reconocerse inmediatamente como gastos relacionados con ingresos en la declaración de impuestos. En cambio, deben depreciarse durante la vida útil del edificio. Suele ser 50 años.
¿Cuál es el límite del 15 por ciento para el esfuerzo de mantenimiento?
Si se adquiere un edificio y se moderniza o reforma ampliamente dentro de los tres años siguientes a la compra, los propietarios deben vigilar de cerca el gasto total del mismo.
Los gastos correspondientes solo pueden considerarse gastos de mantenimiento y, por lo tanto, reconocerse directamente en la declaración de impuestos como gastos relacionados con los ingresos si no representan más del 15 por ciento de los costos de adquisición. Si son superiores, deberán amortizarse a lo largo de la vida útil del edificio.
Ejemplo: la Sra. Schmidt compró un condominio el 1.7.2017 por 350.000 euros. El 15 por ciento del precio de compra corresponde a 52.500 euros.
Inmediatamente después de la compra, implementa trabajos de modernización y renovación. Por ejemplo, ha colocado parquet nuevo, se han sustituido las ventanas y se ha instalado un sistema de intercomunicación. Los costes por este importe ascienden a un total de 65.000 euros.
La Sra. Schmidt supera así el límite del 15 por ciento en 12.500 euros. Por lo tanto, no puede registrar directamente los gastos en la declaración de impuestos como gastos de mantenimiento y, en consecuencia, tampoco inmediatamente como gastos relacionados con los ingresos, sino que debe cancelarlos durante un período de 50 años.
Si un propietario desea beneficiarse de la posibilidad de poder deducir los gastos de mantenimiento inmediatamente en la declaración de impuestos, debe calcular con precisión y planificar los costos. Si una medida puede posponerse unos años para que no se exceda el límite del 15 por ciento, esto puede tener efectos fiscales positivos.
Para poder deducir los costos como gastos de mantenimiento del impuesto, debe respetar el límite del 15 por ciento.
¿Cuándo no se aplica el límite del 15 por ciento?
Es importante saber que el límite del 15 por ciento para los costos de mantenimiento solo se aplica si la propiedad ha sido comprada, es decir, adquirida en términos de la ley tributaria. Por ejemplo, si el edificio fue donado, no es necesario respetar el límite del 15 por ciento para los costos incurridos y la declaración de impuestos.
¿Cuál es la regla de simplificación para el esfuerzo de mantenimiento?
Bajo ciertas condiciones, los propietarios pueden deducir las medidas que realmente cuentan como costos de producción como costos de mantenimiento a pedido.
Lo único a tener en cuenta es que los costes de cada medida individual que suponga una mejora o ampliación significativa del edificio no deben superar los 4.000 euros (sin IVA). Esto se indica en la pauta 21.1, párrafo 2, oración 2 EStR.
Sin embargo, esta denominada regla de simplificación no es de aplicación si la medida realizada sirve para la terminación definitiva del edificio de nueva construcción. Si Your-Best-Home.net no se puede utilizar de antemano, la medida siempre cuenta como un gasto de producción.
Sin embargo, en el caso de la regulación de simplificación o del límite de 4.000 euros, las autoridades fiscales a veces miran con mucho cuidado: si el estándar de una propiedad mejora significativamente en cinco años como resultado de tales medidas, los costos generalmente se tratan como costos de producción. Los propietarios solo pueden deducir los montos durante la vida útil del edificio.