Un certificado energético mide la calidad energética de una casa. El documento es obligatorio tanto para la compraventa como para el nuevo alquiler de edificios de viviendas. Desde mayo de 2014, han entrado en vigor nuevas regulaciones que debe observar.
El certificado de eficiencia energética tiene como objetivo brindar a los compradores o inquilinos de un edificio residencial información sobre el consumo de energía que pueden esperar dividiéndolos en clases de eficiencia energética. Esto permite comparar diferentes edificios de viviendas en cuanto a costes energéticos y cualquier obra de modernización que pueda surgir. Sin embargo, el certificado de eficiencia energética siempre se refiere a una casa completa y no se aplica a apartamentos individuales.
Certificado de requisito y certificado de consumo
En primer lugar, el certificado energético distingue entre requisito y certificado de consumo. Las llamadas tarjetas de requisitos son más significativas que las tarjetas de consumo. El certificado de requisitos establece qué tan alto debería ser teóricamente el consumo de energía de un edificio debido a su construcción. Por el contrario, el certificado de consumo determina la demanda energética media de una propiedad en función de los valores de consumo reales de todos los apartamentos de una casa durante los últimos tres años.
Los expertos recomiendan el certificado de necesidades. Para la exposición, un consultor energético calcula el requerimiento de energía basándose en un análisis técnico de todos los datos del edificio y documenta el estado energético del edificio, independientemente del comportamiento del usuario. Se tiene en cuenta la calidad de la envolvente del edificio, como ventanas, techos y paredes exteriores, así como el sistema de calefacción y la fuente de energía. De esta forma se puede mostrar con mayor precisión el estado energético de la vivienda así como las posibles medidas de reforma con las que se puede mejorar el estado y aumentar el valor del inmueble.
Si bien el certificado de requisito para edificios nuevos es obligatorio desde el 1 de febrero de 2002, todos los propietarios de propiedades existentes con menos de cuatro apartamentos deben emitir un certificado de requisito si la solicitud de construcción para la propiedad se presentó antes del 1 de noviembre de 1977. Desde enero de 2009, las casas construidas después de 1966 requieren un certificado de eficiencia energética si se alquilan, alquilan o venden. Solo en edificios residenciales con más de cuatro unidades residenciales se puede elegir entre certificados de consumo y requisitos. Se aplica una excepción a los edificios que ya se han construido o modernizado de acuerdo con la norma de la Ordenanza de aislamiento térmico de 1977.
¿Qué certificado energético necesita su edificio? Los primeros certificados energéticos para casas antiguas serán inválidos este año.
El pase energético no permite una previsión directa del consumo energético
El comportamiento del usuario y también el clima tienen una enorme influencia en el consumo de energía y, por lo tanto, también en los costos asociados. Por lo tanto, el pase de energía no permite sacar ninguna conclusión sobre el consumo de apartamentos individuales en una casa.
Por tanto, el arrendatario no puede exigir una reducción del alquiler si los costes energéticos reales son superiores a los indicados en el certificado energético. Esto solo sería posible si ambas partes acordaran que el certificado energético debería formar parte del contrato. Sin embargo, entonces debe acordarse expresamente que debe aplicarse un requisito energético específico.
¿Quién necesita un certificado energético?
De acuerdo con la Ordenanza de Ahorro de Energía (EnEV), desde mayo de 2014, todo el que vende o alquila un edificio debe presentar un pase de energía a más tardar al ver la propiedad. Incluso si solo se alquilan apartamentos individuales del edificio. Quien incumpla esta obligación se enfrenta a una multa de hasta 15.000 euros.
Incluso si un edificio no se utiliza principalmente para fines residenciales, se requiere un certificado de rendimiento energético para edificios no residenciales.
Estas excepciones eximen del requisito de proporcionar un certificado energético
- Edificios que no consumen energía
- Edificios con hasta 50 metros cuadrados de superficie
- Monumentos
- Edificios residenciales destinados a ser utilizados menos de cuatro meses al año: casas de vacaciones típicas
- Edificios residenciales que están destinados a una vida útil anual limitada si el consumo de energía esperado de los edificios residenciales es menos de una cuarta parte del consumo de energía esperado para uso durante todo el año
- Edificios artesanales, agrícolas, comerciales e industriales en los que se trabaja a temperaturas inferiores a doce grados centígrados o que se calientan durante menos de cuatro meses o se enfrían durante menos de dos meses
- Edificios de la empresa, en la medida en que deban mantenerse abiertos en una gran superficie y durante mucho tiempo según su finalidad.
- Edificios comerciales, que se utilizan principalmente para mantener y criar animales.
- Instalación de vidriado y área de cultivo para cultivar, propagar y vender plantas
- Estructuras subterráneas
- Cúpula de aire y carpas
- Edificios destinados a ser erigidos y desmantelados repetidamente y edificios temporales con una vida útil planificada de hasta dos años
- Iglesias u otros edificios para prácticas religiosas
El comportamiento del usuario y el clima influyen en el consumo de energía y los costos asociados.
¿Cuáles son los objetivos del pase de energía?
Los propietarios deben reconocer dónde se desperdicia energía y cómo pueden reducir los costos operativos. Los inquilinos, por otro lado, pueden determinar fácilmente en qué costos adicionales incurrirán. Esto permite a los compradores e inquilinos comparar y evaluar mejor si el precio de compra es correcto. Además, el gobierno quiere crear más competencia en el mercado inmobiliario, atraer a los propietarios a renovar y, por lo tanto, hacer bien a la economía y al medio ambiente. Porque para 2020 Alemania quiere reducir sus emisiones de gases de efecto invernadero en un 40 por ciento en comparación con 1990.
¿De dónde sacas el certificado energético?
¿Cómo se obtiene un pase de energía ahora? En principio, el consejo es: Lo mejor es tener el certificado energético emitido por expertos con autorización de expedición. El espectro va desde artesanos y deshollinadores hasta arquitectos y expertos. También puede completar un formulario en línea y solicitar el pase de energía. Si desea aprovechar la financiación (BAFA, KfW), debe asegurarse de que el especialista allí esté autorizado para solicitarlo. En interés del propietario, el asesoramiento debe ser neutral para la empresa y el producto.
Costo de un pase de energía
En primer lugar, los costes dependen de si se va a emitir un certificado de consumo o requisito. La creación del certificado de requisitos es más compleja, ya que tiene en cuenta las propiedades energéticas de las ventanas, la calefacción y las paredes. Sin embargo, esta variante es más significativa debido a su presentación objetiva. Los costos entre 300 y 500 euros se pagan aquí.
El certificado de consumo, en cambio, es un poco más económico, ya que solo se utilizan como base los valores de los últimos tres años. Sin embargo, esta variante solo se puede utilizar de forma muy limitada. Con esta variante, el cliente puede esperar costes entre 50 y 250 euros.
Con ambos tipos, los costos varían enormemente de un proveedor a otro. Por lo tanto, siempre debe obtener dos o tres ofertas para la emisión de un pase de energía y preguntar sobre precio y rendimiento: ¿Hay una inspección en el sitio? ¿Cuál es la intensidad de la valoración del edificio y los consejos del expositor? ¿Cuánta experiencia tiene el expositor en consultoría energética hasta el momento? El punto de referencia es el número de consultas in situ que ya ha realizado.
Hay que tener cuidado con las ofertas baratas: el certificado energético al precio de dumping a menudo resulta ser una farsa. También debe cumplir con los requisitos legales: deben incluirse recomendaciones de modernización individuales. Para ello, lo ideal es que el expositor compruebe la tecnología de calefacción existente y la calidad de la envolvente del edificio con calefacción (ventanas, paredes, techo del sótano, techo, puertas) en el lugar. Si no son posibles recomendaciones para una mejora rentable en la eficiencia energética, por ejemplo, en el caso de edificios nuevos o edificios que han sido recientemente renovados en términos de eficiencia energética, debe confirmarlo firmando el formulario. Si faltan los consejos de renovación o el formulario firmado, el pase de energía está incompleto y, por lo tanto, no es válido.
El arrendador no puede traspasar los costos incurridos por el arrendador para emitir el certificado de energía al inquilino. Sin embargo, si la propiedad se alquila, los costos se pueden incluir en la declaración de impuestos como ingresos por alquiler y arrendamiento.
Entrega del certificado energético
El pase de energía debe estar disponible para posibles compradores o inquilinos, pero no para los inquilinos del arrendamiento existente. Sin embargo, una copia del pase de energía es suficiente para esto. El arrendador no tiene que explicar el certificado de eficiencia energética. Sin embargo, si ve la oportunidad de usarlo como una herramienta de marketing, informará al inquilino sobre la base de la identificación.
El pase de energía debe estar disponible para compradores o inquilinos potenciales y se puede entregar una copia.
Contenido de un pase de energía
Independientemente de si el documento es un certificado de consumo o requisito, siempre consta de cinco páginas más una página de aviso. La primera página siempre contiene información general sobre la casa como la dirección, año de construcción o información sobre las fuentes de energía para agua caliente y calefacción. También se puede ver si es requisito o certificado de consumo.
En las siguientes páginas, se puede leer el consumo de energía del edificio en una escala de colores. Las viviendas con bajo consumo energético se encuentran en la zona verde, mientras que los edificios más antiguos y sin renovar muestran valores en la zona roja. Las clases de eficiencia energética se indican mediante calificaciones de A + a H, cuyos valores de consumo o demanda de 0 a más de 250 kilovatios hora por metro cuadrado de espacio habitable y año pueden asignarse.
Las clases de eficiencia de A + a H
Clase de eficiencia energética | Energía final (kWh / (m² a)) | Costos energéticos anuales estimados por m² de espacio habitable |
|---|---|---|
| A. | <30 | <dos euros |
| A + | <50 | unos tres euros |
| SEGUNDO. | <75 | unos cinco euros |
| C. | <100 | unos siete euros |
| RE. | <130 | unos nueve euros |
| MI. | <160 | unos doce euros |
| F. | <200 | unos 15 euros |
| GRAMO | <250 | unos 18 euros |
| H | > 250 | > 20 euros |
Vigencia del certificado energético
Como regla general, un pase energético tiene una validez de diez años. Una nueva emisión antes de que expire la tarjeta de identificación solo es necesaria si el área utilizable calentada se ha incrementado en más del 50 por ciento o si un componente externo ha sido aislado en más del diez por ciento o ha sido reemplazado. Si se ha modernizado un edificio y desea documentar la mejora en su estado, un certificado de requisitos es relativamente fácil de actualizar. Por el contrario, el certificado de consumo solo se puede renovar después de que hayan transcurrido tres períodos de calefacción.
Desde julio de 2008, se emitieron certificados energéticos para edificios construidos antes de 1966 y, por lo tanto, expirarán en julio de 2018. Los propietarios de los edificios afectados solo tienen que presentar un certificado de eficiencia energética vigente si quieren vender, alquilar o arrendar su casa en un futuro próximo.
Consejos de expertos
a) Albrecht Morguet del centro de consumo NRW
“El propietario todavía puede elegir entre el requisito y el certificado de consumo. El certificado de consumo es más económico, pero si desea documentar la calidad de su edificio y quiere saber qué inversiones son particularmente valiosas para su casa, le recomiendo urgentemente que tenga un certificado de requisitos y una cita in situ con el expositor, idealmente complementado con asesoramiento energético.
Desafortunadamente, actualmente no existe una lista completa de consultores energéticos autorizados ni un certificado oficial. Utilice portales de Internet como dena para enumerar expositores y verificar sus calificaciones antes de ingresar. ¡Comparar! ¿Tiene el expositor un seguro de responsabilidad profesional? Nunca se involucre en ventas puerta a puerta, especialmente si se va a vender una renovación, porque a menudo no hay una investigación en el sitio. Si un comprador o inquilino duda de su pase de energía, tiene un problema. Si su expositor de Internet todavía existe y usted puede responsabilizarlo? Si es así, debe demostrar que ha proporcionado datos correctos ".
b) Gerold Happ, director gerente de la asociación de propietarios Haus & Grund Alemania
Gerold Happ, director general de la asociación de propietarios de Haus & Grund Alemania, ofrece consejos útiles sobre el certificado energético.
"El valor de la eficiencia energética en el certificado energético por sí solo no es significativo. Un estudio actual muestra: si una casa se considera bien o no significativamente renovada también depende en gran medida del expositor".
Diez consultores energéticos de la lista de expertos de la Agencia Alemana de Energía y a través de un portal en línea han emitido certificados energéticos para dos casas en nombre de Haus & Grund. Resultado: Los valores determinados por los expertos difirieron hasta en un 46 por ciento. La clasificación para una misma casa osciló entre “por encima del promedio” hasta “energéticamente no significativamente modernizada”. Por lo tanto, el valor energético no proporciona ninguna indicación de si un inquilino puede esperar un consumo de energía alto o bajo. En cualquier caso, la cédula no aporta ninguna información sobre los costes específicos que debe esperar el inquilino por la calefacción y la preparación del agua caliente.
Los compradores que deseen conocer la eficiencia energética del edificio con anticipación deben llevar a un especialista a una de las citas de visualización. Los inquilinos que deseen saber qué costos de energía pueden esperar pueden usar los pagos por adelantado para calefacción y agua caliente proporcionados por el propietario. Porque el arrendador tiene interés en hacer los pagos por adelantado aproximadamente equivalentes a los costos reales, de manera que no haya sorpresas en la factura de servicios públicos y se eviten las discusiones ".
c) Ingeniero graduado Thomas Penningh de VPB
“La tarjeta de identificación tiene como objetivo alentar a los propietarios a tomar medidas de ahorro. Para ello, necesita propuestas de ingeniería estructural de hormigón ”, dice el arquitecto Thomas Penningh de la Asociación de Constructores Privados:“ Sólo un consultor energético experimentado puede proporcionarlas. El término no está protegido, sino una calificación adicional. No dude en preguntar qué formación y experiencia práctica tiene el consultor. Los consultores de energía de los comercios normalmente solo evalúan el comercio que supervisan. Siempre preste atención a un análisis de construcción holístico que agrupe aspectos específicos del tema y sea neutral para la empresa y el producto ".
Los primeros certificados energéticos para edificios residenciales más antiguos vencerán a mediados de 2018. Se emitieron a partir de julio de 2008 para casas construidas antes de 1966.
Los primeros certificados energéticos para edificios residenciales más antiguos perderán su vigencia en julio de 2018
¿Quiere vender, alquilar o arrendar una casa construida antes de 1966? Entonces necesitará un nuevo certificado energético a partir de julio de 2018, porque los antiguos ya no son válidos. Las llamadas tarjetas de requisitos son más significativas que las tarjetas de consumo.
Los primeros certificados energéticos para edificios residenciales más antiguos tenían una vigencia de diez años y se emitieron a partir de julio de 2008 para casas construidas antes de 1966. Los propietarios de los edificios afectados solo tienen que presentar un certificado de eficiencia energética vigente si quieren vender, alquilar o arrendar su casa en un futuro próximo.
Certificado de requisito con más precisión que certificado de consumo
Si bien el certificado de consumo se basa únicamente en los valores de consumo de los últimos tres años, que dependen en gran medida del comportamiento de los residentes, los expertos recomiendan el certificado de requisito. Para la exposición, un consultor energético calcula el requerimiento de energía basándose en un análisis técnico de todos los datos del edificio y documenta el estado energético del edificio, independientemente del comportamiento del usuario. Se tiene en cuenta la calidad de la envolvente del edificio, como ventanas, techos y paredes exteriores, así como el sistema de calefacción y la fuente de energía. De esta forma se puede mostrar con mayor precisión el estado energético de la vivienda así como las posibles medidas de reforma con las que se puede mejorar el estado y aumentar el valor de la propiedad.
El certificado de requisito es obligatorio en algunos casos
En general, los propietarios pueden elegir entre un certificado de requisitos de alta calidad y un certificado de consumo. Excepción: un certificado de requisito es obligatorio para los edificios existentes con hasta cuatro apartamentos y una solicitud de construcción antes del 1 de noviembre de 1977 si no se han renovado enérgicamente.
Desde enero de 2009, las casas construidas después de 1966 requieren un certificado de eficiencia energética si se alquilan, alquilan o venden. Esto significa que las primeras tarjetas de identificación no serán válidas aquí en 2019. Desde que entró en vigor la Ordenanza de Ahorro de Energía (EnEV) de 2002 el 1 de febrero de 2002, los edificios nuevos o las casas ampliamente modernizadas han requerido un certificado energético, por lo que en estos casos los certificados energéticos ya han sido renovados.