En vista de las bajas tasas de interés de los préstamos, cada vez más personas están considerando comprar un apartamento como inversión. Pero que la inversión realmente valga la pena depende sobre todo de una alta rentabilidad del alquiler. Debe calcular esto de la manera más crítica y realista posible antes de participar activamente en el mercado de la vivienda; de lo contrario, existe un alto riesgo de que el compromiso se convierta en una moneda de diez centavos a largo plazo.
Al calcular, se hace una distinción entre el llamado rendimiento bruto de alquiler y el rendimiento neto de alquiler. El rendimiento bruto del alquiler se puede calcular con relativa rapidez: se determina dividiendo el alquiler anual por el precio de compra y multiplicando el resultado por 100. El rendimiento bruto del alquiler da una orientación inicial y debe ser al menos del 5 por ciento. Importante: En el caso del alquiler anual, solo se puede tener en cuenta la participación en los ingresos, es decir, el llamado alquiler frío sin elementos transitorios como los costos de alquiler complementarios y los costos operativos.
El rendimiento neto del alquiler proporciona una representación precisa de los ingresos: en primer lugar, se suman la inversión en sí y todos los costos que surgen al comprar la propiedad. Esto también puede incluir el costo de las reparaciones antes del primer alquiler. Por ejemplo, pueden surgir los siguientes costos por la compra de un apartamento:
- Precio de compra
- Impuesto de transferencia de bienes raíces (3.5-6.5 por ciento del precio de compra)
- Honorarios de corretaje (4-7 por ciento)
- Tasas de notario y registro de la propiedad (2 por ciento)
- Costos de reparación
El ingreso neto anual por el alquiler resulta del alquiler neto anual excluyendo todos los costos incurridos por el arrendador, tales como:
- gastos administrativos
- Gastos de mantenimiento del apartamento (aprox.10 euros por metro cuadrado)
- Reserva de mantenimiento para el edificio (aproximadamente el 1 por ciento del precio de compra del apartamento)
El llamado ingreso neto anual resulta de la renta neta anual menos los costos mencionados.
Ejemplo de cálculo: rendimiento neto de alquiler de un apartamento de 60 metros cuadrados
Inversión y costos desde la compra de un inmueble hasta listo para alquilar:
- Precio de compra: 150.000 euros (de los cuales 50.000 euros equidad, resto préstamo)
- Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (4 por ciento): 6.000 euros
- Comisiones de intermediación (5 por ciento): 7500 euros
- Tasas de notario y registro de la propiedad: 3000 euros
- Gastos de reparación: 10.000 euros
Importe total: 176.500 euros
En este ejemplo de cálculo , suponemos que además de las 50.000 acciones propias para la compra, las reparaciones también se financian con fondos propios. El importe del préstamo es por tanto de 116.500 euros.
Eso es lo que queda del alquiler anualmente menos todos los costos por año:
- 8.400 euros de alquiler anual neto sin gastos (700 euros al mes)
- 300 euros gastos de gestión de la propiedad
- 600 euros gastos de mantenimiento apartamento
- Edificio de reserva de mantenimiento de 1500 euros
Ingreso neto anual: 6000 euros Esto da como resultado el rendimiento neto del alquiler de acuerdo con la fórmula ingreso neto
/ inversión anual * 100 = rendimiento neto del alquiler
En este caso, el rendimiento neto del alquiler es un poco menos del 3,4 por ciento, y por lo tanto en el rango ligeramente crítico, porque en realidad debería ser más del 3,5 por ciento, idealmente incluso más del 4 por ciento.
El préstamo de 116.500 euros se amortizará íntegramente en un plazo de 20 años a un tipo de interés efectivo anual del 2 por ciento. Para ello, se abonarán mensualmente 590 euros de intereses y amortización. Extrapolado al año, esto da como resultado un total de 7080 euros. Si inviertes los ingresos de tu piso alquilado para el servicio de préstamo, tendrás que recaudar 1080 euros adicionales de tus propios fondos. Eso corresponde a 90 euros al mes. Pasados 20 años, el piso estará totalmente amortizado y tendrás unos ingresos anuales adicionales de 6.000 euros.
Aún más significativo: el rendimiento del capital
Para una inversión inmobiliaria financiada con deuda, el rendimiento del capital es un parámetro importante además del rendimiento del alquiler. Se puede determinar a partir de los datos clave antes mencionados compensando todos los costes e ingresos durante 20 años (hasta la amortización total del préstamo ):
Patrimonio
invertido : 60.000 euros costes por intereses hasta el reembolso del préstamo : 141.600 euros Ingresos netos
por arrendamiento:
valor de 120.000 euros del Propiedad después de 20 años (aumento del 0,6 por ciento en valor por año): 180.000 euros
De los costes por intereses, menos los ingresos netos, quedan 21.600 euros. Estos se añaden a la parte patrimonial y dan como resultado un total de 81.600 euros. Después de 20 años, la propiedad se puede vender por unos 180.000 euros si su valor de evolución es favorable y, por tanto, ha ganado casi 98.400 euros. Esto se traduce en una rentabilidad anual de 4920 euros. Si pone esto en relación con el capital invertido de 81.600, entonces el capital paga un promedio de alrededor del 6 por ciento durante el año.
Factores de incertidumbre
Por supuesto, existen incertidumbres en dicho cálculo que pueden tener un impacto positivo o negativo en el rendimiento. En este caso, por ejemplo, no se tienen en cuenta los aumentos regulares de la renta que harían que el rendimiento neto de la renta y el rendimiento del capital subieran a lo largo de los años. Por otro lado, los tiempos de desocupación y los nómadas de alquiler tienen un impacto negativo, al igual que las reparaciones costosas e inesperadas.
Las propiedades en ubicaciones intermedias generalmente experimentan un aumento continuo de valor al nivel de la tasa de inflación. Sin embargo, no debe especular al respecto, porque el rendimiento depende de muchas influencias externas, incluso en buenas ubicaciones en el centro de la ciudad. Por ejemplo, si un empleador clave en el área cae o estalla una crisis bancaria, puede tener un impacto significativo en el valor de la propiedad. El desarrollo demográfico a largo plazo es uno de los factores clave para la decisión de inversión: bajo ninguna circunstancia invertir en una propiedad de inversión si la densidad de población en la región ha venido disminuyendo durante varios años.
