Hans-Jochen Vogel, veterano del SPD, falleció el domingo 26 de julio de 2020 a la edad de 94 años. Como alcalde de Múnich y alcalde de Berlín, ayudó a dar forma a la política de construcción urbana allí. Con motivo de su muerte, volvemos a publicar esta entrevista que nos concedió el año pasado.
Hans-Jochen Vogel es uno de los políticos del SPD más destacados de la historia de la República Federal. Con tan solo 34 años, fue elegido alcalde de Munich y desde el comienzo de su carrera hizo campaña por un buen desarrollo urbano, por una política de suelo justa y, sobre todo, contra la especulación con suelo urbanizable. Estuvo apasionadamente comprometido con esto hasta su muerte.
Comprometido en muchas oficinas
De 1960 a 1972 Hans-Jochen Vogel fue alcalde de Munich, luego ministro federal de Planificación Regional, Construcción y Desarrollo Urbano y luego ministro de Justicia. En 1981 se convirtió en el alcalde gobernante de Berlín, candidato a canciller del SPD en 1983, luego hasta 1991 presidente de su grupo parlamentario y de 1987 a 1991 al mismo tiempo presidente del partido del SPD. Hasta el final, trabajó para abordar el problema de la construcción de viviendas desde la raíz, es decir, con los precios del suelo y lo que los impulsa: la especulación.
Hans Jochen Vogel 3 imágenes
1968 en un evento de inquilinos como alcalde de Munich.
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1968 en un evento de inquilinos como alcalde de Munich.
1969 cuando se colocó la primera piedra de los Juegos Olímpicos de Múnich.
1986 junto con Willy Brandt en la conferencia del partido federal SPD en Nuremberg.
La entrevista
En febrero de 2019, Hans-Jochen Vogel celebró su 93 cumpleaños. Pero no es así como se siente la conversación con el (¿ex -?) Político: Bien informado sobre las cifras actuales del mercado de la vivienda, señala en las primeras frases que todavía se está interfiriendo en la política federal y que así se acordó en el actual acuerdo de coalición. También se instaló ante su insistencia la comisión de expertos para "Movilización de tierras para la construcción sostenible y política de tierras".
Your-Best-Home.net: La construcción de terrenos en las ciudades es un bien escaso y se está convirtiendo en objeto de especulación. ¿Tenemos que vivir con eso?
Hans-Jochen Vogel: En absoluto. Más bien, debemos reconocer que el suelo tiene una calidad especial: es indispensable y no se puede aumentar. Como agua o aire. Una persona no puede prescindir de los tres: aire, agua y suelo. Es por eso que la Constitución de Weimar sacó una conclusión de esto hace cien años y otorgó al estado una responsabilidad y autoridad especiales sobre la tierra. Después de la Segunda Guerra Mundial, muchas constituciones de los estados federales adoptaron esto.
¿Qué significa eso para nosotros hoy?
Esta es una clara señal de que las leyes habituales del mercado no pueden aplicarse a la tierra como lo hacen a los bienes que se pueden producir a voluntad. Ya en 1967, el Tribunal Constitucional Federal dictaminó que el uso de la tierra no debe dejarse al juego de las fuerzas libres y la voluntad del individuo. Por lo tanto, los intereses del público en general deben afirmarse en mayor medida con el suelo que con otros bienes.
Pero hoy hay poco debate sobre esto …
Ya había una discusión animada al respecto entre 1971 y 1973 porque los precios de la tierra en Munich se dispararon en ese entonces. Tanto mi partido como –uno se pregunta hoy– la CSU lo discutieron con gran entusiasmo. Debido a que el aumento de los precios de la tierra disminuyó un poco, esta discusión se estancó. También pasé al Ministerio de Justicia en mayo de 1974 como fuerza impulsora, pero la responsabilidad recaía en el departamento de construcción. El debate público de los últimos años me ha vuelto a sorprender: todo el mundo se quejaba del aumento de los alquileres, pero la explosión de los precios de los terrenos edificables no era un problema. Estos aumentos son la razón principal de los altos costos generales de construcción y alquiler: en Alemania, entre 1962 y 2015, vimos un aumento de precio del 1,600 por ciento para los terrenos edificables.¡En Munich eso ha sido el 34,000 por ciento desde 1950! Eso fue aceptado con asombrosa calma. Desde el otoño de 2017 he tratado de reactivar la discusión y al menos logré que el gobierno federal estableciera una comisión de terrenos edificables en septiembre de 2018, que también se ocupa de los aumentos de precios.
En su opinión, ¿qué sería necesario para controlar los costos de la vivienda?
Deberíamos tomar Viena como ejemplo: la ciudad ha adquirido una parte considerable de su territorio durante los últimos cien años y luego la ha construido sobre sí misma o la ha cedido a cooperativas con derechos de construcción heredables y obligaciones sociales. El municipio es, por tanto, la fuerza controladora de una parte sustancial del suelo de Viena. Aquí, el mercado está algo anulado a favor del bien general. Como resultado, se aplican precios de vida asequibles y estables en Viena. No solo para la vivienda social, sino en general porque los bajos precios afectan a todo el mercado. Es por eso que en Alemania ahora tenemos que fortalecer las comunidades y asegurarnos de que puedan adquirir y mantener un alto potencial de tierra. Y solo pasar en el edificio heredable.Esto ya ha comenzado en Munich.
Pero, ¿no están los vieneses solo décadas por delante de nosotros?
Sin lugar a duda. Viena inició esta política de tierras y viviendas después de la Primera Guerra Mundial. ¡Pero esa no es la razón por la que finalmente no comenzamos aquí! El ejemplo muestra la estabilidad de costos que esto crea para la vida.
¿El sector público trata con sensatez su propia tierra?
Durante demasiado tiempo, los estados y municipios, pero también el gobierno federal, han vendido propiedades al mejor postor porque querían mejorar sus finanzas con ellos. Déjeme darle un número: hace unos cincuenta años, la parte de los costos del terreno para un nuevo edificio era menos del diez por ciento. Hoy en Múnich, a menudo tenemos una participación del 55 por ciento, ¡solo para construir terrenos! Debido a estas enormes tasas de crecimiento, hoy en día hay mucha especulación sobre la tierra. Los inversores incluso vienen de China para hacer una fortuna con nosotros. La mayoría de estas ganancias van al 10 por ciento más rico de la población. ¡Al final, los inquilinos pagan estas ganancias!
¿Qué podía hacer la política?
Los beneficios que no se basan en el rendimiento propio, como es el caso de los beneficios especulativos, deben eliminarse a efectos fiscales en gran medida. Una base legal clara para esto se puede encontrar en el artículo 161 de la Constitución de Baviera. Literalmente significa: "Los aumentos en el valor de la tierra que surjan sin ningún esfuerzo especial o gasto de capital por parte del propietario deben ponerse a disposición del público en general".
También es una profunda injusticia que las autoridades públicas paguen una compensación por cualquier usurpación de la propiedad privada. Pero si una propiedad aumenta de valor porque el municipio le otorga un permiso de construcción y mejora la infraestructura a su alrededor, entonces las ganancias de la propiedad permanecen solo con el propietario. Necesitaríamos un equilibrio entre la compensación y la ganancia privada.
¿Hay otras ideas para reducir los costos de los terrenos edificables?
Veo un problema en el impuesto a las transmisiones inmobiliarias (que se ha incrementado en los últimos años). Apoyo mucho el hecho de que este impuesto se reducirá nuevamente al 3.6 por ciento. Un alto impuesto a la transferencia de bienes raíces también eleva los precios de la propiedad y, por lo tanto, los costos de vivienda de las personas.
¿Ve potencial para un nuevo espacio vital en una mayor densificación de nuestras ciudades?
Ciertamente hay posibilidades. La densificación cuidadosa de nuestras ciudades tiene sentido y crea un nuevo espacio vital. Desafortunadamente, estas iniciativas se encuentran repetidamente con vecinos a quienes les gustaría mantener sus espacios abiertos. Entonces es importante sopesar el bienestar del pequeño grupo de residentes y el bienestar de un gran grupo de personas que necesitan urgentemente una vivienda. Y, por supuesto, hay que vigilar el paisaje urbano en su conjunto cuando se densifica. Nuestras ciudades no deberían convertirse en grupos de torres residenciales.
En muchas ciudades alemanas, la densificación es un medio importante para combatir los terrenos edificables escasos y, por lo tanto, costosos: el desarrollo de un patio en el centro de Múnich creó 21 nuevos apartamentos e incluso trajo más vegetación y un parque infantil al distrito. La densidad resultante y la proximidad a apartamentos desconocidos son el precio a pagar por vivir en el centro de la ciudad. (Allmann Sattler Wappner Architects)
