La aventura de renovar edificios antiguos: en lugar de construir un nuevo hogar para ellos y sus familias, algunas personas sueñan con una casa con historia, una casa con encanto, en resumen: un edificio antiguo. Sin embargo, conocer la necesidad de renovar edificios antiguos permite a muchos constructores enterrar su sueño. No nos engañemos: Sí, renovar un edificio antiguo es un proyecto enorme. Pero con una preparación meticulosa, una buena planificación, artesanos experimentados y mucha paciencia, puede dar nueva vida a una propiedad antigua. Y si completa los formularios correctos, incluso puede obtener apoyo financiero.
¿Qué es un edificio antiguo?
Los expertos llaman a un edificio antiguo una casa que ha sido utilizada, habitada o administrada durante mucho tiempo. Un edificio que fue construido con un estilo diferente al común hoy en día y también con materiales diferentes a los que se usan hoy y que no ofrecería el confort de vida moderno sin una renovación. Durante mucho tiempo, 1949 marcó una frontera y las casas que se habían construido antes que se declararon automáticamente como edificios antiguos. Este límite ha cambiado en los últimos años. Los edificios que se construyeron en la década de 1970 ahora también se conocen como edificios antiguos. Después de todo, tienen su propio estilo y la mayoría de ellos definitivamente necesitan una renovación.
Incluso antes de la compra: inspección exhaustiva
Antes de decidirse a comprar un edificio antiguo, incluso como profano, puede identificar una u otra área problemática y hacer una breve revisión del edificio antiguo:
- ¿El techo está inclinado o faltan tejas?
- ¿Están todavía en pie todas las paredes?
- ¿Se está derrumbando la fachada?
- ¿Ve manchas de palo, moho o agua en las paredes o en el techo?
- ¿Están todas las ventanas en su lugar? ¿Entra por las ventanas en algunas habitaciones?
- ¿Siguen los suelos por todas partes?
- ¿Están todas las escaleras disponibles? ¿Hay pasos? ¿Está la carcoma ahí?
- ¿La bodega huele a humedad? ¿Están húmedas las paredes?
- ¿Cuándo fue la última vez que se cambió la caldera? En el caso de los sistemas de calefacción de gas y aceite, si las calderas tienen más de 30 años, deben ser reemplazadas cuando cambie de propietario.
- ¿Es Your-Best-Home.net un edificio catalogado? Puede averiguarlo con las autoridades de construcción.
Si las ventanas de los edificios antiguos no están debidamente aisladas, la humedad penetrará y dañará los techos y las paredes.
Además, debe consultar a un experto antes de firmar el contrato de compra para saber exactamente qué esperar al renovar edificios antiguos. Sí, el topógrafo de edificios le costará algo. Pero según su informe, existe una alta probabilidad de que pueda bajar un poco el precio de compra y pagar su salario con el dinero ahorrado.
El inspector de edificios observará muy de cerca la estructura de la casa de sus sueños y, además de las cosas que usted como constructor ya ha podido estimar, se ocupará principalmente de los siguientes campos clásicos de renovación de edificios antiguos:
- ¿Cuál es el estado general del edificio? ¿Sobre las piedras, el cemento, el mortero?
- ¿Estás usando la manta?
- ¿Se pueden quedar los suelos o hay que cambiarlos?
- ¿En qué estado están las tuberías y los cables?
- ¿Están aisladas las tuberías de agua caliente? Definitivamente necesita hacer este trabajo si desea conservar las tuberías viejas.
- ¿El techo soporta alguna extensión o un sistema fotovoltaico?
- ¿Se pueden eliminar algunas paredes en favor de una construcción de espacio abierto sin que todo se derrumbe? Que puede ir? ¿Cuáles tienen que quedarse porque soportan la carga?
- ¿El edificio viejo está afectado por la podredumbre y la humedad? ¿De dónde provienen estos problemas?
Además, cada tipo de casa puede tener sus propios problemas individuales al renovar edificios antiguos:
El daño puede variar según el tipo de casa.
- En casas con entramado de madera, se debe verificar el estado de las vigas de madera.
- Las casas del período inmediatamente posterior a la Segunda Guerra Mundial a menudo se construían con materiales muy económicos o con materiales de casas bombardeadas. Al renovar un edificio antiguo, puede encontrarse con varias áreas problemáticas. Definitivamente debería hacer que Your-Best-Home.net sea probado para asbesto y las tuberías de agua para plomo. Además, la insonorización y el aislamiento son prácticamente inexistentes en las casas clásicas de los años 50.
- Las casas de la era guillermina, es decir, de finales del siglo XIX, por otro lado, a menudo tienen problemas con tuberías, cables y ventanas. Esto último puede, pero no necesariamente, ser un problema cuando se trata de protección de monumentos.
Un experto puede decirle exactamente qué daño esperar al renovar un edificio antiguo. Por lo tanto, definitivamente vale la pena involucrarlo en el proceso de planificación lo antes posible.
Observe la protección de los monumentos al renovar edificios antiguos
Lo siguiente se aplica al tema de la protección de monumentos: si su casa está (incluso parcialmente) bajo protección de monumentos, entonces está obligado a preservar el tejido del edificio histórico y debe trabajar en estrecha colaboración con las autoridades responsables al renovar edificios antiguos. A veces puede ser que la protección del monumento no afecte a toda la casa, sino solo a los puntos de venta únicos dignos de protección, como obras de arte, un tipo especial de construcción o un tipo de ventana especial. Entonces tienes bastante mano libre para el resto. Además, los edificios antiguos que figuran en la lista están exentos en su mayoría de la ordenanza legal de ahorro de energía y, además del KfW Bank y el bono de vivienda, también existen programas regionales de financiación adicional para la renovación de edificios antiguos en muchos lugares.
Los edificios de apartamentos de estilo antiguo también son particularmente atractivos. Pero aquí también, revise el antiguo edificio para ver si hay anomalías.
Las tareas más importantes a la hora de renovar edificios antiguos.
Eficiencia energética: incluso si no se tiene que cumplir la regulación legal de ahorro de energía para edificios nuevos al renovar edificios antiguos, los edificios antiguos pueden convertirse en un hogar acogedor y cálido. Las casas de la segunda mitad del siglo XX pueden incluso convertirse en casas de energía plus, por ejemplo, mediante el revestimiento con un sistema compuesto térmico que consiste en una capa de superficie, una capa de base de yeso y material aislante (lana mineral, espuma dura o paneles de silicato de calcio). Otras opciones para el aislamiento de fachadas son los muros cortina con ventilación trasera y el aislamiento por soplado. Por cierto, al renovar un edificio antiguo, siempre debe aislar correctamente primero y luego instalar un calentador nuevo y ventanas nuevas. De lo contrario, existe el riesgo de que se forme moho. Pero hablando de aislamiento: ¡No olvide aislar el techo del sótano desde abajo!
Los expertos recomiendan hacer todo lo posible cuando se trata de eficiencia energética, porque las inversiones generalmente se amortizan después de cinco a diez años y, a partir de este momento, su billetera se ve aliviada. Aquellos que no se renuevan enérgicamente, sino que solo hacen correcciones cosméticas ópticas, por ejemplo en la fachada, tienen costos energéticos permanentemente más altos. Por cierto, dependiendo del alcance del trabajo de renovación de la fachada, la Ordenanza de ahorro de energía puede aplicarse en algunos casos. Para abordar este problema de una manera que no le moleste, debe comunicarse con un asesor de energía, incluso si la ley ya no lo exige para solicitar subsidios desde el 1 de enero. El asesor de energía le muestra dónde pierde más energía su antiguo edificio,le ayuda a solicitar financiación y, a continuación, obtiene estimaciones de costes e ideas de empresas especializadas basadas en sus recomendaciones, que luego necesita como base para financiar la renovación de edificios antiguos.
Las ventanas deben estar debidamente aisladas; de lo contrario, esto provocará rápidamente el crecimiento de moho en techos y paredes.
El techo: Aparte del hecho de que no debe llover, las vigas del techo también deben estar libres de plagas. Las tejas y el estilo del techo en sí deben coincidir con el aspecto de la casa, y las autoridades de protección del monumento pueden tener algo que decir. Sin embargo, tiene que ser moderno bajo techo: se debe cumplir con la ordenanza de ahorro de energía si se vuelve a cubrir el techo al renovar edificios antiguos. Si no vive en un edificio protegido, ahora también podría pensar en la conversión de un loft, una buhardilla o una logia y, gracias a la renovación del edificio antiguo, ganar espacio habitable adicional.
La ventana:Si Your-Best-Home.net se ha aislado adecuadamente durante la renovación de edificios antiguos, entonces es hora de llevar las ventanas al último nivel de ahorro de energía. Siempre que la oficina del monumento no tenga problemas con eso. A menudo, sin embargo, los expertos en monumentos se preocupan principalmente por la forma y el color de las ventanas, y también se puede encontrar un compromiso con los marcos de las ventanas modernas.
¿Cuánto cuesta la renovación de un edificio antiguo?
Si está interesado en comprar un edificio antiguo y renovarlo, debe reunirse con su asesor financiero lo antes posible y pedirle que calcule exactamente qué tan grande es su presupuesto, incluidas las primas y los subsidios para renovar edificios antiguos. Puede obtener una estimación por adelantado de cuánto dinero necesitará para la renovación de edificios antiguos, por ejemplo, con la ayuda de la calculadora de modernización de LBS.
Muy pocos constructores logran renovar un edificio antiguo a la vez. Por lo tanto, le recomendamos que coordine todas las medidas con precisión y comience con aquellas que le impiden vivir en Your-Best-Home.net: calefacción, tuberías de agua perfectas, líneas eléctricas seguras, un techo cubierto y pisos estables deben estar en la parte superior de la lista de prioridades. estar.
Los pisos no tienen que estar cubiertos con baldosas, laminado o parquet en todas las habitaciones, simplemente deben ser seguros por sí mismos. La fachada también es importante, pero si no hay un agujero en ella, el trabajo de aislamiento desde el exterior y la renovación y el diseño de la fachada aún se pueden realizar mientras ya vive en ella. Esto también se aplica a las ventanas. Por supuesto, solo si no se salen de la línea por sí mismos. Reemplazar las ventanas causa mucho desorden y es por eso que muchos constructores prefieren que el reemplazo de las ventanas se realice antes que los revestimientos del piso cuando se renuevan edificios antiguos. Pero si te mudas a tu sueño renovado en primavera, por ejemplo, entonces teóricamente tienes hasta septiembre para apretar las ventanas para que sea adecuado para el invierno, y con eso tienes un poco más de margen financiero.Hable con el inspector de edificios y el arquitecto de manera abierta y honesta sobre su situación financiera. Porque el calendario de renovación para la renovación de edificios antiguos solo se puede crear de manera eficiente si proporciona la información correcta.
La rehabilitación de edificios antiguos es muy cara y, por tanto, debe considerarse detenidamente. Los costos inesperados que no se han calculado de antemano siempre pueden ocurrir en el curso de la renovación.
Por lo general, se incurre en los siguientes costos al renovar un edificio antiguo:
| Tipo de reforma | costos |
| Rellenar la grieta (tres metros de largo) en la mampostería. | entre 500 y 1000 euros |
| Aislar la fachada (sistema de red térmica) | unos 130 euros el metro cuadrado |
| Aislar la fachada (muro cortina) | alrededor de 180 euros el metro cuadrado |
| Para aislar (soplar) la fachada | 20 euros el metro cuadrado |
| Ventanas de triple acristalamiento | alrededor de 500 euros por ventana |
| Sellado del sótano (desde el interior) | 250 euros el metro cuadrado |
| Sellar el sótano (desde el exterior) | 400 euros el metro lineal |
| Aísle el techo del sótano (desde abajo) | 25 euros el metro cuadrado |
| Aislar las tuberías de agua caliente | 5 a 10 euros por metro lineal |
| Aislar la losa del piso | 50 euros el metro cuadrado |
| Vuelva a aislar el techo | 80 euros el metro cuadrado |
| Cubre el techo de nuevo | 100 euros por metro cuadrado |
- ¿Cuánto cuesta un asesor energético?
Tarifa diaria en promedio 350 euros, tarifa por hora en promedio 45 euros,
más gastos de viaje y material - ¿Cuánto cuesta un topógrafo de edificios?
70 a 200 euros la hora, precios fijos por proyecto posibles
¿Qué se financia al renovar edificios antiguos?
Para la renovación de un edificio antiguo, puede ponerse en contacto con el Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW; para la renovación energética de la envolvente del edificio y los nuevos edificios) y, tan pronto como se trate del tema de las energías renovables, también en la Oficina Federal de Economía y Control de Exportaciones (BAFA; celdas de combustible de excepción - KfW es responsable de esto ) Solicite financiación. A partir de 2021, los renovadores de edificios antiguos ya no tendrán que ir a ambas oficinas y llenar toneladas de papeles, pero todo se resumirá en una solicitud de “ventanilla única” para obtener fondos federales para edificios eficientes (BeG).
Desde el 1 de enero de 2020 y el 24 de enero de 2020, se aplican nuevas regulaciones para financiar trabajos de renovación. Como parte del programa de protección climática de 2030, el gobierno federal ha decidido pagar montos más altos por los trabajos de renovación. Sin embargo, para algunos proyectos, la financiación puede omitirse por completo.
Financiamiento para calefacción:
Por ejemplo, las calderas de condensación que funcionan exclusivamente con gas o aceite ya no están subvencionadas. A partir de 2026, es posible que estos calentadores ya no se instalen. Habrá una bonificación de intercambio y se podrá reembolsar el 40 por ciento de los costos por cambiar un sistema de calefacción de aceite antiguo por un sistema de calefacción híbrido de gas (solar térmico). Cualquiera que tenga una calefacción híbrida de este tipo instalada en un edificio nuevo recupera el 30 por ciento. Aquellos que dependen exclusivamente de energías renovables, es decir, biomasa o calor ambiental, recuperan el 45 por ciento de los costos reembolsables.
Financiamiento para aislamiento, ventanas y co.:
Con los programas de subvención KfW 430 y KfW 125 (subvención de reembolso), el importe máximo de financiación aumenta a 10.000 euros (20 por ciento) por cada unidad residencial. Para las nuevas ventanas de triple acristalamiento y el aislamiento del sótano, la fachada y el techo, las renovaciones de viviendas de eficiencia pueden costar incluso hasta 48.000 euros por unidad residencial (40 por ciento).
Los fondos para trabajos de renovación también se aplican al aislamiento de ventanas como parte del programa de protección climática 2030.
Financiamiento a través del subsidio de vivienda:
Otra opción de financiación para la renovación de edificios antiguos es el subsidio de vivienda: el subsidio estatal debe utilizarse para comprar o construir una vivienda y se paga a todas las personas que viven en Alemania con responsabilidad fiscal ilimitada a partir de los 16 años (posiblemente antes en el caso de los huérfanos), si realizan el llamado gasto con prima subsidiada, es decir, pagan regularmente en un contrato de préstamo de una sociedad de construcción, por ejemplo, y los ingresos anuales están por debajo del límite legal para la financiación. Para 2020, asciende a 25.600 euros para personas solteras y 51.200 euros para parejas casadas. A partir del 01/01/2021, las cantidades aumentarán hasta los 35.000 euros y 70.000 euros. Los detalles adicionales también dependen del estado en el que desee comprar la propiedad de sus sueños.
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