Al comprar un inmueble o un terreno, normalmente se adeudan muchos miles de euros en concepto de impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Conocer las regulaciones puede reducir los costos de manera notable.
Otro récord batido: 15.800 millones de euros en ventas inmobiliarias en los estados federales en 2019 a través del impuesto a la transferencia de bienes inmuebles. Tres veces más que hace diez años. Los ministros de finanzas están complacidos. Sin embargo, los compradores de propiedades tienen menos motivos para celebrar. Es cuestión de acuerdo si el vendedor o el comprador paga el impuesto sobre transacciones calculado sobre el precio de compra. Sin embargo, normalmente los compradores pagan. Con cada euro gastado en la propiedad, la carga fiscal en la oficina de impuestos también aumenta. Esto es especialmente cierto en los estados federales con una alta tasa de impuesto a la transferencia de propiedad. Varía en toda la república entre el 3,5 y el 6,5 por ciento (consulte la tabla a continuación). Pero la legislatura ha abierto oportunidades para retroceder un poco el tornillo fiscal: solo las partes esenciales de la propiedad están sujetas al impuesto sobre la transferencia de bienes raíces.Aquellos que estén familiarizados con el asunto pueden mostrar el inventario por separado en el contrato de venta notariado. Esto reduce la base imponible y el comprador puede ahorrar varios miles de euros en impuestos sobre transmisiones inmobiliarias.
Importe del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
El monto del impuesto a la transferencia de bienes raíces varía según el estado federal. Los compradores de Turingia pagan casi el doble de impuestos que los compradores de Baviera o Sajonia.
|
estado |
Tasa de impuesto a la transferencia de tierras * |
Impuesto sobre el precio |
|---|---|---|
|
Baviera |
3,5 por ciento |
10.500 euros |
|
Sajonia |
3,5 por ciento |
10.500 euros |
|
Hamburgo |
4.5 por ciento |
13.500 euros |
|
Baden-Wuerttemberg |
5 por ciento |
15.000 euros |
|
Bremen |
5 por ciento |
15.000 euros |
|
Baja sajonia |
5 por ciento |
15.000 euros |
|
Renania-Palatinado |
5 por ciento |
15.000 euros |
|
Sajonia-Anhalt |
5 por ciento |
15.000 euros |
|
Berlina |
6 por ciento |
18.000 euros |
|
Hesse |
6 por ciento |
18.000 euros |
|
Mecklemburgo-Pomerania Occidental |
6 por ciento |
18.000 euros |
|
Brandeburgo |
6.5 por ciento |
19.500 euros |
|
Norte de Rhine-Westphalia |
6.5 por ciento |
19.500 euros |
|
Sarre |
6.5 por ciento |
19.500 euros |
|
Schleswig-Holstein |
6.5 por ciento |
19.500 euros |
|
Turingia |
6.5 por ciento |
19.500 euros |
* A partir de julio de 2020
El inventario reduce la carga fiscal
Todo lo que no sea fundamental para la propiedad y que pueda eliminarse sin destruirlo se incluye en el inventario. Si contrata esto por separado con un precio de compra parcial, baja el precio de la propiedad. Los elementos posibles son:
- Sauna, cocina, muebles, luces
- Cobertizo de jardín, herramientas de jardín
- Toldo, cochera, botes de basura
Las autoridades fiscales reconocen en el contrato de compraventa los importes sin valoración, siempre que sean razonables y no superen en total el 15 por ciento del precio de compra, pero no más de 50.000 euros. Para estar preparado para las consultas de la oficina de impuestos, deje que el vendedor le entregue las facturas.
Propina adicional para el contrato de compra de un condominio: mostrar las reservas de mantenimiento del dueño anterior por separado Entonces no se adeuda ningún impuesto sobre transmisiones inmobiliarias.
Impuesto de transferencia de bienes raíces más bajo: por lo que las autoridades fiscales van con las manos vacías
Las herencias y las donaciones están exentos del impuesto a la transferencia de propiedad, al igual que las ventas entre cónyuges. “Esto también se aplica a las disputas de propiedad después del divorcio”, dice Jörg Strötzel, asesor fiscal y presidente de la junta de United Wage Tax Aid eV (VLH). Los familiares de línea directa también están exentos. Esto incluye abuelos, padres e hijos, pero no hermanos. Una excepción más: si compra unos metros cuadrados de su jardín a un vecino, por ejemplo, las autoridades fiscales a menudo se van con las manos vacías. La responsabilidad fiscal solo comienza a partir de un precio de compra de 2.500 euros.
Simplemente no hagas trampa
No se cumplen todas las esperanzas de reducir el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Tomemos la anualidad inmobiliaria, por ejemplo: si el propietario anterior conserva el derecho a vivir en la propiedad, esto reduce el precio de compra en muchos miles de euros. Sin embargo, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias también se aplica a este valor.
Y cuidado: puede ser peligroso si los desarrolladores inmobiliarios dudosos prometen que el impuesto a la transferencia de la propiedad solo se aplicará al precio de la propiedad, siempre que se establezcan contratos de compra separados para la construcción de propiedades y viviendas. Tienen la compra de la propiedad notariada, pero no el contrato de construcción. Después de todo, la oficina de impuestos no debería notar nada. Si los compradores participan, ambos contratos quedan nulos y sus pagos anteriores pueden perderse. Porque: Tan pronto como se pueda identificar una conexión económica entre la venta de la propiedad y la construcción de una casa, ambos pertenecen al escritorio del notario. Una recomendación en el prospecto de venta ya demuestra la conexión económica entre el vendedor de la propiedad y el promotor inmobiliario. Solo si compra un terreno y encarga la construcción de forma independiente,la oficina de impuestos está satisfecha con el impuesto de transferencia de bienes raíces de la propiedad.
Asesoramiento de expertos: lo que debe tener en cuenta cuando se trata del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Asesoramiento experto de Jörg Strötzel, asesor fiscal y presidente del consejo de United Lohnsteuerhilfe eV:
Quien compra una propiedad generalmente tiene que pagar el impuesto de transferencia de bienes raíces. El impuesto vence inmediatamente después de la compra. Un notario regula los procesos legales necesarios. Informa a la oficina tributaria responsable de que se ha celebrado un contrato de compraventa. Luego, la oficina de impuestos emite la tasación del impuesto sobre la transferencia de tierras y la envía al comprador.
Pague rápidamente: como regla general, el impuesto a la transferencia de bienes raíces debe pagarse a más tardar un mes después de recibir la evaluación fiscal. Si esto no sucede, la oficina de impuestos se negará a emitir el llamado certificado de liquidación. Por un lado, esto puede resultar en multas por pago tardío. En segundo lugar, el comprador de una propiedad solo puede inscribirse en el registro de la propiedad si la oficina de impuestos emite este certificado de autorización. Y el comprador solo se documenta como propietario de la propiedad cuando se inscribe en el registro de la propiedad. Sin embargo, tanto el vendedor como el comprador están sujetos fundamentalmente al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Si el comprador no paga realmente, la oficina de impuestos también puede pedirle al vendedor que pague.