Una comunidad de propietarios se vuelve esencial para usted si está contemplando comprar un condominio o una casa adosada. Luego, debe tratar el tema de la comunidad de propietarios y todas las preguntas y hechos relacionados en detalle para estar protegido de sorpresas desagradables en el futuro.
A primera vista, el tema parece complejo, aunque solo sea por el voluminoso nombre. Pero una comunidad de propietarios no es tan complicada si se ha familiarizado con algunos términos básicos esenciales. En esta pequeña guía, se destaca toda la información de antecedentes importante sobre el tema y se responden las preguntas esenciales sobre la comunidad de propietarios.
¿Qué es una comunidad de propietarios?
Se entiende por asociación de propietarios legalmente “la totalidad de los propietarios de apartamentos dentro de un complejo residencial”. Por lo tanto, si desea comprar un apartamento dentro de un complejo residencial o adquirir una casa adosada, automáticamente se convierte en miembro de una comunidad de propietarios.
A veces, la comunidad de propietarios también se conoce con el término asociación de propietarios de apartamentos y luego se abrevia como "WEG". Para evitar confusiones, se debe tener en cuenta que "WEG" es también la abreviatura de la palabra "Ley de propiedad de apartamentos". Por tanto, es importante prestar atención al contexto exacto cuando se habla de "WEG".
¿Cómo formar parte de una comunidad de propietarios?
Como comprador de un condominio o una casa adosada, usted no solo adquiere el apartamento o Your-Best-Home.net usted mismo, sino que también se convierte en copropietario de toda la propiedad. Su participación personal en esto se calcula a partir de la cantidad de metros cuadrados de su apartamento comparados con el tamaño de toda la propiedad. Por lo tanto, no puede decidir y regular ciertas cosas por su cuenta como podría hacerlo con una propiedad que solo le pertenece a usted.
¿Qué decide la comunidad de propietarios?
Si, por ejemplo, hay que volver a cubrir el techo o renovar las vías de acceso, los propietarios deberán decidirlo conjuntamente. Y dependiendo del tamaño de su apartamento, tendrá que contribuir a los costos.
Básicamente, todo lo que tiene que ver con toda la propiedad es discutido y regulado conjuntamente por todos los propietarios. Por lo general, se designa un administrador que invita regularmente a los propietarios a reuniones donde se discuten todos los temas, sugerencias o problemas pendientes. En el acta de la reunión de propietarios, las decisiones tomadas por la asociación de propietarios también se documentan con precisión para los participantes que no están presentes.
En cualquier caso, es recomendable leer atentamente las actas de las últimas reuniones de propietarios antes de comprar un piso. Aquí encontrará información esencial sobre las medidas de renovación de viviendas que se están discutiendo, planificando o incluso decididas. También puede obtener una mejor imagen de cómo está estructurada la comunidad de propietarios. ¿Puede ponerse de acuerdo rápidamente en decisiones importantes y actuar de forma pragmática, constructiva y orientada a objetivos? ¿O hay alborotadores y conductores laterales que también podrían arruinar rápidamente la diversión de su propiedad en el futuro? Desde el punto de vista económico, vale la pena echar un vistazo más de cerca y es fácil para sus nervios.
Gran parte del trabajo pendiente en la casa adosada debe ser aprobado por todos los propietarios.
¿Cuál es la base legal de una comunidad de propietarios?
Todos los derechos y obligaciones en relación con la compra de un condominio o una casa adosada están regulados con precisión en la Ley de Condominios (WEG) de 1951, que fue modificada parcialmente por última vez en 2014. Los párrafos allí registrados contienen regulaciones sobre los derechos y obligaciones de los propietarios individuales dentro de la comunidad de propietarios, así como los requisitos para la administración de la propiedad y regulaciones sobre las funciones del consejo de administración. En 2020, el gobierno federal está planeando una reforma del WEG.
¿Qué son propiedad individual, propiedad conjunta y propiedad parcial?
Como ya se mencionó, con su condominio o townhouse también compra partes de toda la propiedad. Sin embargo, aquí se debe hacer una distinción en cuanto a qué partes de la propiedad general son utilizadas por quién y cómo. Porque solo entonces queda claro quién tiene que pagar qué y qué costos. Por tanto, se hace una distinción entre propiedad individual, propiedad conjunta y propiedad parcial.
¿Qué incluye la propiedad separada y parcial?
La propiedad separada es la propiedad de su apartamento o casa independiente. Además, existe la propiedad exclusiva de todas las habitaciones que pertenecen al apartamento pero que no se utilizan para fines residenciales, como el garaje o el sótano. Estas habitaciones o áreas, es decir, la propiedad individual junto con la propiedad exclusiva, dan como resultado lo que se conoce como propiedad parcial de toda la propiedad.
Cualquier otra cosa que le pertenezca a usted como propietario individual también se denomina propiedad separada. Puede eliminar esta propiedad separada a su propia discreción o puede agregar algo si no molesta a los copropietarios en el complejo residencial o cambia la apariencia externa de la propiedad. Su propiedad privada incluye, por ejemplo:
- Revestimientos de suelos y paredes, parquet, laminado, azulejos, papel pintado
- Instalaciones sanitarias incluidos todos los accesorios
- Cocinas empotradas
- Todas las puertas interiores de su apartamento
- Todos los muros no portantes
- Todas las líneas de suministro dentro de su condominio o casa adosada
¿Qué incluye la propiedad común?
Por el contrario, las áreas de la propiedad que son igualmente accesibles para todos los propietarios y que también pueden ser utilizadas por todos los copropietarios se denominan propiedad común. Esto significa, por ejemplo, la escalera o la fachada del edificio residencial. Las puertas exteriores del apartamento también son parte de la propiedad comunitaria y no se pueden reemplazar sin autorización. La propiedad común también incluye:
- Ascensores
- techos
- Sistemas de calefacción
- Todos los muros de carga de todo el edificio también dentro de su apartamento
- Líneas de suministro hasta la entrada del condominio
- Maestra
- Ventanas y puertas francesas
- Cubrir
- Fachadas
Las ventanas y puertas francesas de la casa adosada son de todos, por lo que forman parte de la propiedad comunitaria.
Algo de esto seguramente será algo natural para usted, pero le sorprenderá que las ventanas y puertas francesas también sean parte de la propiedad comunitaria. Y esto sólo ha sido así desde una sentencia judicial del Tribunal Regional Superior de Hamm (OLG Hamm, sentencia de 22 de agosto de 1991, Az. 15 W 166/91). Las ventanas y puertas francesas solían ser parte de la propiedad individual de cada propietario individual. Todos eran responsables de ello y podían vivir su individualidad. Hoy es diferente: las ventanas y puertas de los apartamentos individuales o casas adosadas pertenecen a la comunidad.
Incluso si todavía tiene una antigua declaración de división frente a usted, ya no es legalmente efectiva debido a los nuevos requisitos legales. Entonces, si desea que las viejas ventanas de madera se reemplacen por nuevas ventanas de plástico en su apartamento sin una decisión conjunta, cambiará la apariencia externa del complejo residencial y, en el peor de los casos, la comunidad de propietarios lo obligará a desmantelarlo. Por supuesto, esto es más que molesto y a menudo conduce a discrepancias y malentendidos, especialmente en asociaciones de propietarios con intereses menos homogéneos.
Todos los costos relacionados con la propiedad común se distribuyen a los propietarios proporcionalmente a la participación de copropiedad respectiva. Todas las medidas de mantenimiento de la propiedad común también deben decidirse por mayoría de forma conjunta en la junta de propietarios.
Incluso si hay una azotea accesible para todos los propietarios, una piscina, una sala de fitness o si un jardín puede ser utilizado por todos los propietarios, todas estas instalaciones pertenecen a la denominada propiedad comunitaria. Esto se indicará con precisión en su declaración de división (más sobre esto a continuación). Como comprador de un condominio, debe leerlos detenidamente y considerar si los arreglos realizados son aceptables para usted.
¿Qué son los derechos especiales de uso?
También debe prestar atención a los derechos especiales de uso. Esto significa terrazas y jardines que solo pueden ser utilizados por el propietario de los respectivos apartamentos de la planta baja, pero que aún pertenecen a la comunidad. Si está jugando con la compra de un apartamento con jardín en una comunidad de propietarios, averigüe exactamente si las regulaciones ancladas en la declaración de división corresponden a sus ideas para el futuro.
Los derechos especiales de uso siempre reemplazan la propiedad separada si esto no se puede implementar legalmente o no es deseado por el propietario del intercambio. Como primer propietario de un complejo residencial, el promotor inmobiliario puede, por tanto, dejar inicialmente determinadas partes de la propiedad en propiedad común y establecer un derecho especial de uso para ellas. A menudo hará esto para terrazas y jardines o para espacios de estacionamiento de vehículos sobre el suelo.
¿Qué es la declaración de división?
Si una propiedad completa se divide en propiedad parcial, se debe redactar una declaración de división. Luego, se ingresa directamente en el registro de la propiedad y, por lo tanto, es legalmente vinculante para todos los copropietarios.
En la declaración de división puede, por ejemplo, ver qué trasteros o compartimentos de bodega pertenecen a qué apartamentos. Las acciones de propiedad deben diferenciarse para que la distribución de los costos de la propiedad común se pueda definir claramente. A menudo, el orden de la comunidad es parte de la declaración de división. Es un documento absolutamente esencial para usted al comprar un apartamento o una casa adosada (más sobre esto a continuación). Por lo tanto, debe verificarlos meticulosamente con anticipación y buscar asesoramiento profesional si tiene alguna duda.
La declaración de división también regula exactamente qué pertenece a la propiedad individual o propiedad parcial y qué se ha definido como propiedad conjunta. Es importante saber que las declaraciones de división que no cumplan con los requisitos de la Ley de Condominio son legalmente ineficaces. Por ejemplo, "las partes del edificio que sean necesarias para su existencia o seguridad, así como los sistemas e instalaciones que sirvan al uso común de los propietarios de apartamentos" nunca pueden ser propiedad privada de acuerdo con la Sección 5, Párrafo 2, WEG. No está permitido incluir o utilizar una declaración de división diferente en el registro de la propiedad con respecto a estas partes del edificio.
Además de la declaración de división, se deben presentar las reglas de la comunidad y de la casa y el llamado plan de división. Esto le muestra la ubicación exacta, el tamaño y el diseño de la propiedad. Una declaración de división solo se puede cambiar más adelante si todos los propietarios están de acuerdo. Cada nueva declaración de división debe, al igual que la primera, ser certificada ante notario por el notario e inscrita en el registro de la propiedad.
¿Cuáles son las reglas de la casa y la comunidad?
El orden de comunidad, también abreviado GemO, es junto a la declaración de división otro criterio importante a la hora de comprar un condominio o una casa adosada. Según la Ley de Condominios, ésta regula todos los derechos y obligaciones de los propietarios entre ellos. Si no hay regulaciones comunitarias especiales, se aplican las regulaciones de la Ley de Condominios.
Toda la información y la normativa que es importante para la convivencia y la organización en el conjunto residencial se establecen en la normativa comunitaria: Entre otras cosas, se pueden determinar los siguientes temas:
- regulaciones especiales que afectan la propiedad privada
- Normativa de uso del conjunto residencial.
- distribución exacta de los derechos de voto de los copropietarios individuales
- Distribución de costos entre los propietarios
- Regulaciones especiales para registros comerciales dentro del edificio residencial.
- reglas concretas para tener mascotas
- Reglamento para la reparación del edificio residencial.
- Reglamento para el nombramiento de un administrador
- Normativa para el uso de zonas ajardinadas o azoteas
- Normativa sobre parques infantiles e instalaciones de ocio dentro de la propiedad
- Regulaciones de la música house
Toda la información y normativa relativa a la convivencia se establece en la normativa comunitaria, por ejemplo la normativa del parque infantil comunitario.
Las reglas de la comunidad se pueden ajustar en cualquier momento. Sin embargo, esto debe aprobarse por unanimidad en una reunión de propietarios. La experiencia ha demostrado que será muy difícil cambiar cosas esenciales en el caso de asociaciones de propietarios muy grandes. Como pianista en un complejo residencial con una prohibición de gran alcance sobre la música doméstica, probablemente no será feliz y debería pensar más que cuidadosamente si el apartamento, incluso si todo lo demás se ve maravilloso y perfecto, es realmente adecuado para usted.
También debe prestar atención si el uso de los parques infantiles y las zonas ajardinadas está muy estrictamente regulado. Como padres de niños pequeños, se está haciendo un flaco favor si sus hijos no pueden jugar al aire libre como les plazca. Entonces no debe esperar la tolerancia de los copropietarios, porque han elaborado las reglas y, por lo tanto, tienen interés en ellas. Rara vez se espera un cambio de gran alcance en el sistema comunitario, a menos que la estructura de propiedad también haya cambiado significativamente.
También debe revisar las reglas de la casa existentes con mucho cuidado antes de comprar su condominio. Aquí la convivencia diaria de los propietarios se regula con mayor precisión que en el orden comunitario. No obstante, el derecho privado siempre se aplica de acuerdo con las leyes vigentes. Por lo tanto, no se pueden incluir regulaciones que contradigan las leyes aplicables.
Por cierto, todas las reglas de la casa no solo son válidas para usted como propietario, sino que, por supuesto, también deben ser observadas por sus inquilinos y sus visitantes. Cualquiera que viole las reglas de la casa puede ser advertido primero. Incluso puede amenazar a su inquilino con el despido más tarde.
Como propietario de un apartamento, puede establecer las reglas de la casa junto con los demás propietarios y modificarlas en cualquier momento si es necesario. Definitivamente debe incluir las reglas de la casa como parte de su contrato de alquiler y / o exhibirlas directamente en el edificio residencial para que todos las vean.
¿La comunidad de propietarios y la administración de la propiedad son iguales?
No, la empresa propietaria y la empresa de administración de propiedades no son lo mismo. Pero cada comunidad de propietarios debe tener un administrador de propiedades. Esto está prescrito en la Ley de Condominios. De lo contrario, los distintos propietarios normalmente no podrían administrar adecuadamente todos los negocios en curso juntos para satisfacción de todos. Por lo tanto, tiene más sentido que los propietarios encuentren y elijan un administrador de propiedad conjunto que sea responsable posteriormente de todas las tareas organizativas y de otro tipo de la comunidad de propietarios.
Por ejemplo, el gerente se encarga del servicio de limpieza, la ejecución de las reparaciones necesarias por encargo de las empresas para hacer esto, todas las facturas y mucho más. La tarea de una empresa de administración de propiedades también es garantizar un asesoramiento profesional a los propietarios en todos los aspectos relacionados con la propiedad comunal. El administrador de la propiedad siempre debe lograr reunir los diferentes intereses de los propietarios bajo un mismo techo. Luego debe poner en práctica las decisiones conjuntas de forma rápida y rutinaria.
El equipo de administración de su propiedad también prepara el plan comercial y la factura de beneficios de vivienda para todos los propietarios cada año. Por lo general, envía estos documentos a todos los involucrados antes de la reunión de propietarios. De esta manera, los miembros de la comunidad de propietarios pueden obtener información precisa con anticipación y corregir las inconsistencias. De lo contrario, como propietario, puede ver estos documentos con su administrador en cualquier momento.
En las reuniones anuales de propietarios, tanto la administración como el consejo asesor se sienten aliviados. El administrador informa y la junta asesora de gestión verifica. Si nada es objetable, se propone el despido del administrador. Esto significa que está aprobado por sus acciones y ya no puede ser procesado por ello.
Importante: La administración de la propiedad privada es responsabilidad exclusiva del propietario individual. Si desea alquilar su condominio, usted es responsable de ello y no puede contar con el apoyo de la administración de su propiedad. También es el único responsable organizativo y financiero de las reparaciones y los trabajos de mantenimiento necesarios en su propiedad privada.
Comunidad de propietarios: ¿Cuáles son las tareas del consejo asesor?
Muchas asociaciones de propietarios eligen lo que se conoce como una junta asesora administrativa. Esto apoya y controla al administrador en todos los asuntos. A menos que se estipule lo contrario en las regulaciones de la comunidad, la comunidad de propietarios puede elegir un copropietario por mayoría simple de votos.
La principal tarea del consejo asesor administrativo, que por cierto trabaja de forma voluntaria, es revisar la situación financiera y controlar las cuentas anuales del administrador. También tiene una función de mediador, que consiste en moderar entre los propietarios y el gerente. Las actas de las juntas de propietarios deben estar firmadas por el consejo asesor para que tengan vigencia legal.
¿Cuál es el significado de la reunión de propietarios?
El gerente de la comunidad de propietarios convoca una reunión de propietarios una vez al año o más a menudo si es necesario. Esto es de gran importancia porque aquí es donde se toman todas las decisiones que tienen que ver con el mantenimiento o modernización del edificio residencial.
Ya sea que se vuelva a cubrir el techo, se instale un sistema de calefacción moderno o se pinten las fachadas en un color diferente, todo esto requiere una resolución por parte de la asociación de propietarios. Para ello, el administrador pone todos los temas propuestos y a discutir en la agenda, porque la asociación de propietarios solo puede aprobar una resolución legalmente efectiva sobre los puntos que están en la agenda.
Además, la junta de propietarios solo tiene quórum si los propietarios presentes representan al menos el 50 por ciento de las acciones de copropiedad. Los detalles exactos de los derechos de voto se regulan en la declaración de división. Los propietarios de apartamentos más grandes reciben así un mayor porcentaje de votos en la junta de propietarios. Los cambios estructurales, sin embargo, siempre deben decidirse por unanimidad, mientras que una decisión mayoritaria también es legalmente efectiva para las medidas de renovación.
Además de los problemas de renovación y renovación, los siguientes elementos también aparecerán regularmente en la agenda de una reunión de propietarios:
- El plan economico
- La declaración anual
- La contabilidad
- La elección del administrador
- La elección del consejo de administración
¿Qué puedo oponerme a una decisión mayoritaria?
Como comprador de un condominio o una casa adosada, debe tener en cuenta que se está convirtiendo en parte de la comunidad de propietarios. Así que puede haber resoluciones que no sean de su interés. Lo que es particularmente molesto es que aún estará involucrado proporcionalmente por los costos que puedan surgir.
Después de una decisión así, por lo general hay poco que pueda hacer. La mejor opción es conseguir la mayor cantidad de votantes posible de su lado antes de la votación. Si aún desea oponerse a una decisión mayoritaria, solo puede verificar si es legalmente inválida debido a un error formal.
Si desea plantear una inquietud usted mismo, siempre es útil hablar con los involucrados antes de la reunión de propietarios. Esto aumenta la probabilidad de que los otros copropietarios voten por sus inquietudes. Dado que las reuniones de propietarios generalmente solo tienen lugar una vez al año, de lo contrario, perdería mucho tiempo si su propuesta fuera rechazada.
En general, es recomendable estar dispuesto a comprometerse en interés de una buena comunidad y estar abierto a sugerencias de vez en cuando en su propio interés. Esto también aumenta la probabilidad de que otros propietarios estén dispuestos a tomar un término medio cuando se trata de su preocupación particular.
Las cuestiones relativas a los cambios estructurales deben resolverse siempre por unanimidad. En el caso de las medidas de rehabilitación, la decisión mayoritaria de la comunidad de propietarios ya es legalmente efectiva.
Facturación de servicios públicos, plan comercial anual y beneficio de vivienda
¿Cómo se compone la factura de servicios públicos?
Para una comunidad de propietarios, como para los residentes de un apartamento alquilado, se prepara periódicamente un estado de gastos operativos. Esto muestra la cantidad de costos que debe asumir.
Cuando se trata de ejecutar los costos auxiliares para el mantenimiento de su condominio, haga una clara distinción entre los costos para la comunidad de propietarios (por ejemplo, la tarifa del administrador) y los costos de uso general (por ejemplo, los costos de recolección de basura). Este último también se conoce como costos operativos.
La Ordenanza de costes operativos (BetrKV) regula con precisión qué costes auxiliares pertenecen a los costes operativos. No hace una diferencia para los propietarios-ocupantes, pero si alquila su condominio o casa adosada, hacer la distinción correcta es muy importante, ya que solo puede transferir los costos operativos a su inquilino.
El cuidador normalmente crea las declaraciones de beneficios de vivienda con tanta claridad que usted, como propietario, puede ver exactamente de un vistazo los costos operativos que puede traspasar a su inquilino. Esto hace que sea muy fácil preparar la factura de servicios públicos para su socio contractual.
¿Qué es el plan de negocios anual?
Cada gerente elabora un plan de negocios anual para su complejo residencial. Aquí se enumeran todos los gastos e ingresos que se pueden esperar para la comunidad de propietarios en el año calendario. Los propietarios deben aprobar este plan en la reunión de propietarios. Al hacerlo, también se comprometen a pagar el subsidio mensual de vivienda (a veces también llamado "subsidio de vivienda"). Este dinero se utiliza para pagar los costos operativos continuos y, si es necesario, se acumulan reservas.
El plan de negocios generalmente se aplica al año calendario actual o se extiende hasta que se decida el próximo plan de negocios. Consiste en un plan económico global que se aplica a la comunidad de propietarios en su conjunto y un plan económico individual que se elabora para cada copropietario individual. Los costos generalmente se distribuyen en proporción a la participación en la copropiedad.
¿Cómo se calcula el beneficio de vivienda para una comunidad de propietarios?
El subsidio de vivienda o subsidio de vivienda a pagar por los miembros individuales de la empresa propietaria se compone de estos factores, entre otros:
- Costos y tarifas de administración (tarifa de administrador)
- Costos y tarifas por el mantenimiento de la propiedad comunal (cuidador, jardinero, personal de limpieza)
- Tarifas de basura y desperdicios
- Reservas para el mantenimiento de la propiedad
Para la reserva de mantenimiento al calcular el beneficio de la vivienda, a menudo se utiliza el valor del 0,8 al 1,0 por ciento del precio de compra desde la finalización. - Ingresos por intereses de las reservas existentes para mantenimiento
El impuesto a la propiedad de su hogar no está incluido en el beneficio de vivienda. Como propietario, lo paga directamente.
Si hay un sistema de calefacción compartido, los costos de calefacción también se pueden incluir en el beneficio de la vivienda. Por lo tanto, antes de comprar un apartamento, verifique cuidadosamente qué costos adicionales están realmente incluidos en su beneficio de vivienda, para no sorprenderse con costos adicionales significativamente más altos.
¿Los servicios domésticos son deducibles para una comunidad de propietarios?
Como propietario de un apartamento o propietario de una casa adosada, puede deducir parte de su subsidio para vivienda de los impuestos como servicios relacionados con el hogar. Puede declarar el 20 por ciento de los costos laborales y de viaje en su declaración de impuestos bajo ciertas condiciones y así reducir su obligación tributaria.
Es importante que todas las partidas de costos se muestren por separado en la declaración de costos operativos, pero también en las facturas del proveedor de servicios. Por ejemplo, se pueden tener en cuenta los servicios de remoción de nieve, limpiacristales, servicios de limpieza o jardineros.
Quedan excluidos de esta regla todos los costes de gestión de la comunidad de propietarios. Tampoco se pueden reclamar los gastos de peritaje a efectos fiscales. Para que el propietario pueda deducir del impuesto los costos de los servicios relacionados con el hogar, es esencial que el administrador de la propiedad emita un certificado que indique su parte específica de los costos incurridos.
Los propietarios deben asumir conjuntamente los costes de mantenimiento y administración.
¿Cómo se asegura la comunidad de propietarios?
A la hora de comprar su condominio o chalet adosado, compruebe qué pólizas de seguros ya han sido contratadas por la comunidad de propietarios, para que luego las pueda salvar usted mismo. De acuerdo con el § 21, párrafo 5, punto 3 WEG, un seguro contra incendios de edificios residenciales es obligatorio para todas las comunidades de propietarios. La ley también exige un seguro de responsabilidad civil para la vivienda y el propietario. El administrador de su propiedad debe hacerse cargo de este seguro. No es necesario que contrate estas pólizas por separado, siempre que todo se gestione correctamente, por supuesto, pero normalmente participa en ellas a través de los pagos de sus beneficios de vivienda.
El seguro de vidrio y de electrónica no es obligatorio para las asociaciones de propietarios. Por lo tanto, debe tener cuidado si hay grandes superficies de vidrio o sistemas de elevación en la propiedad. En ese caso, debe averiguar cómo se puede resolver este problema junto con una compañía de seguros adecuada; de lo contrario, puede volverse costoso rápidamente.
También puede valer la pena considerar la posibilidad de contratar un seguro de asignación para el hogar. Esto paga si uno de los copropietarios se declara insolvente. Quizás contratar un seguro de protección legal sea una opción para su comunidad de propietarios. Sin embargo, esto no paga los costos en disputas dentro de la comunidad de propietarios, sino solo si la comunidad de propietarios tiene disputas legales con terceros.
¿Qué dificultades pueden surgir en una comunidad de propietarios?
En muchas asociaciones de propietarios, siempre hay disputas sobre la distribución de costos, que no afectan a todos los propietarios por igual. Por ejemplo, los residentes de los apartamentos de la planta baja a menudo se sienten en desventaja si reciben una parte proporcional de los costos del ascensor aunque nunca lo utilicen. En la Ley de Condominios, sin embargo, se estipula que todos los propietarios soportan la carga de acuerdo con su participación en la copropiedad, pero también se benefician de los beneficios en la comunidad. Esto se basa en el principio de solidaridad.
A veces, la declaración de división estipula que ciertos propietarios nunca usan los sistemas y, por lo tanto, no están involucrados en los costos. Si esto no se resuelve satisfactoriamente, como en el ejemplo del ascensor, posiblemente se pueda cambiar más adelante en casos individuales. Sin embargo, los ajustes posteriores siempre dependen del consentimiento de los otros propietarios. El principio de solidaridad puede invalidarse con una mayoría de votos. Sin embargo, el requisito previo para esto es que aún se garantice una gestión adecuada del objeto. También es importante que el reglamento no perjudique a nadie de forma arbitraria.
También es posible una desviación del principio de solidaridad para el aparcamiento subterráneo. En caso de que existan más plazas de aparcamiento subterráneo que viviendas, éstas deberán separarse y liquidarse sobre la base de la correspondiente declaración de división.
En muchas asociaciones de propietarios también existe desacuerdo sobre la asignación de costos para el mantenimiento de las áreas verdes y jardines en el complejo residencial. Si un propietario tiene el derecho especial de uso de partes del jardín, debe pagar todos los costos incurridos en su jardín. Independientemente de si se trata de plantar, mantener el césped o talar un árbol muerto en su parte del jardín. Si hay otros acuerdos aquí, estos deben registrarse explícitamente en la declaración de división.
A menudo existe desacuerdo en una comunidad de propietarios cuando se trata de los costos de mantener los espacios verdes. Una cosa es segura: si un propietario tiene el derecho especial de uso de partes del jardín, también pagará los costos de su jardín.
A menudo, también hay problemas al utilizar las zonas comunes. Las reglas de la casa regulan lo que está permitido o prohibido en los espacios verdes comunes. A veces, el ingreso a las áreas verdes está completamente prohibido o los niños solo pueden jugar en los patios de recreo en determinados momentos. Incluso si alquila su condominio, debe asegurarse de que su inquilino cumpla con las reglas del juego. Si tiene niños y si se les permite jugar en el jardín, debe trabajar para cambiar la declaración de división. Para ello, normalmente se necesita una mayoría de dos tercios. Si solo es necesario cambiar las reglas de la casa, una mayoría simple es suficiente.
A algunos apartamentos se les asignan zonas ajardinadas que el propietario utiliza exclusivamente. Él decide qué plantas plantar y si sus hijos pueden columpiarse. Aquellos que colocan macetas en el balcón o las decoran para las estaciones tampoco necesitan un permiso. Pero la libertad puede tener límites. Si
se requiere la altura del seto o un enrejado para plantas trepadoras, el propietario debe adherirse a él.
La convivencia armoniosa no solo depende de cuestiones de diseño. El ruido es a menudo la causa de las discusiones. Es particularmente importante ser considerado en el jardín y en el balcón. Es mejor seguir celebrando en el interior a partir de las 10 p.m. y reducir el ruido al volumen de la habitación. Por lo general, no hay nada que se interponga en el camino de la barbacoa ocasional, pero si entra humo en las habitaciones, también se puede prohibir la barbacoa con carbón. Una parrilla eléctrica es la mejor opción para su tranquilidad de todos modos.
También hay desacuerdos frecuentes dentro de la comunidad de propietarios sobre la necesidad y el alcance de las medidas de reparación y renovación. A algunos les gustaría gastar mucho dinero en una nueva fachada, mientras que el copropietario considera que la renovación es completamente prematura o incluso completamente superflua. En particular, cuando la reserva de mantenimiento guardada es demasiado corta para la medida de renovación planificada, a menudo surgen amargas disputas entre los miembros de la comunidad de propietarios.
Se vuelve particularmente difícil cuando el administrador establece una contribución especial de los copropietarios para poder implementar un proyecto de renovación decidido conjuntamente. En particular, si uno o más propietarios no pueden o no quieren pagar la cantidad requerida, se pueden esperar más problemas en la comunidad. Y el propio administrador a veces da lugar a discrepancias si no cumple debidamente sus funciones.
¿Qué se debe tener en cuenta al cambiar de propietario?
Si alguien de la comunidad de propietarios vende su departamento o la casa adosada, la Ley de Condominios vuelve a cobrar importancia. Estipula que se debe obtener el consentimiento por escrito del administrador de la propiedad antes de vender cualquier condominio dentro de un complejo residencial. Este consentimiento está destinado a proteger a la comunidad de propietarios de aceptar compradores dudosos en la comunidad.
Las reservas también son importantes para la venta de su condominio. Cualquier crédito que usted, como propietario anterior, haya aportado con su beneficio de vivienda, va directamente al comprador del condominio. Luego, el cuidador tiene que preparar una declaración de beneficios de vivienda en la que quede claro de manera proporcional en qué costos incurrirá el propietario anterior (es decir, usted) y en cuáles incurrirá el futuro propietario.
Si se decidió un gravamen especial en la reunión de propietarios antes de la venta, pero solo se debe pagar después del cambio de propietario, los costos de este recaen sobre el comprador de la propiedad. También tiene que compensar las asignaciones de vivienda existentes del propietario anterior. Como comprador, por lo tanto, debe tener cuidado aquí de no incurrir en altos costos en caso de una supuesta negociación debido a pagos pendientes del propietario anterior o debido a impuestos especiales que deben pagarse de inmediato.
Comunidad de propietarios: estudios de casos y ejemplos de juicios
¿Construir una cochera para proteger el coche?
Si tiene un automóvil y tiene que estacionarlo al aire libre, generalmente evita los árboles. Porque dejan caer todo tipo de cosas que podrían dañar el coche: hojas, frutos, ramas y en ocasiones resina. Sin embargo, de acuerdo con la ley de servicios de información e impuestos de la LBS, el propietario de un apartamento tenía que vivir con su plaza de aparcamiento cerca de un castaño.
El caso: un miembro de un WEG estaba cansado de tener que quitar repetidamente las castañas caídas y la savia de los árboles del techo y el capó de su automóvil estacionado. El hombre quería construir una cochera para proteger el automóvil. Sin embargo, otros propietarios no estuvieron de acuerdo. Vieron esto como un cambio estructural que requería la aprobación total del WEG. El “cliente”, en cambio, solo habló de una medida de mantenimiento o reparación para la que los criterios no eran tan estrictos.
El juicio:Las castañas y sus frutos son "realidades de la naturaleza", dictaminó una sala civil del tribunal regional de Nuremberg-Fürth. El propietario del apartamento tiene que aceptar esto, especialmente porque ya lo conocía cuando compró la propiedad. La declaración de división contenía una representación correspondiente de la ubicación de los árboles. Además, los problemas con la castaña solo se dan en determinadas épocas de verano y otoño. Los otros propietarios no tendrían que permitirle construir una cochera.
(Juzgado de distrito de Nuremberg-Fürth, expediente 14 S 6188/17)
¿Quién tiene derecho al plan de cierre?
Incluso sin una regulación contractual expresa, un promotor inmobiliario debe entregar la tarjeta de cierre y el plano de cierre de un conjunto residencial a la comunidad de propietarios. Esta es una de las llamadas obligaciones secundarias del contrato de construcción. (Tribunal Superior Regional de Stuttgart, expediente número 3 U 98/16)
El caso:El plan de bloqueo y la tarjeta pueden ser extremadamente importantes en la vida cotidiana de un complejo residencial. Es decir, cuando una clave se pierde o necesita copiarse por otros motivos. Esto no es posible sin estos documentos. Una comunidad de propietarios y el promotor inmobiliario responsable no pudieron estar de acuerdo en que se entregara el plano y el mapa. Es por eso que WEG litigó contra esta empresa y trató de forzar un traspaso con la ayuda del tribunal. En vista de la disputa, el desarrollador simplemente se ofreció a destruir los documentos.
El juicio:En segunda instancia, el Tribunal Regional Superior de Stuttgart decidió que el plano de cierre y la tarjeta deberían entregarse a la comunidad de propietarios. Esa es la autoridad competente. La razón: "A todos los propietarios les interesa que las llaves duplicadas no las puedan hacer todos los propietarios de apartamentos, sino el administrador". Definitivamente, la destrucción está fuera de discusión, porque es una violación de la prohibición de acoso del código civil.
No se aplica la asignación de vivienda para el piso del ático en blanco
Los propietarios de una unidad de piso superior sin desarrollar no necesariamente tienen que contribuir a los costos operativos y asignaciones especiales. Entra en vigor el reglamento de una declaración de división que le exime de los pagos. Esto fue decidido por el tribunal de distrito de Berlín-Mitte.
En el caso negociado, la declaración de división de una comunidad de propietarios estipulaba que los propietarios de las unidades de los últimos pisos solo debían pagar el subsidio de vivienda después de su ampliación. De acuerdo con la resolución de la junta de propietarios, también fueron excluidos de una contribución especial. Los copropietarios entablaron una demanda contra esto, sin éxito. Las regulaciones establecidas son efectivas, dictaminó el tribunal. La exención de costos se justifica porque los espacios en blanco del piso superior aún no se pueden usar como propiedad separada y no hay costos de consumo.
Número de expediente: 22 C 42/17
WEG comercialmente activo
Electricidad vendida en una comunidad a partir de una planta combinada de calor y energía
Una asociación de propietarios puede operar una planta combinada de calor y energía que suministra electricidad a clientes externos. De acuerdo con la ley de servicios de información y los impuestos del LBS, esta es una decisión del más alto tribunal. (Tribunal Federal de Hacienda, expediente IV R 6/16)
El caso:El objetivo principal de la central térmica perteneciente a un conjunto residencial era garantizar su propio suministro de calor. Pero el exceso de electricidad se introdujo en la red de un proveedor de energía por una tarifa. La oficina de impuestos opinó que, por lo tanto, se trataba de una empresa comercial y emitió una notificación correspondiente al WEG. Los afectados lo consideraron ilegal. Como mucho, una GbR fundada por los propietarios podría haber sido comercialmente activa, por lo que su argumentación.
El juicio:En vista de la independencia del derecho civil a través de la venta de electricidad, la comunidad de propietarios puede verse como un co-emprendimiento. La consecuencia de la decisión: Los ingresos comerciales debían determinarse en un procedimiento separado contra el WEG. El administrador de la propiedad debe presentar la declaración de impuestos.
Aparcamiento en zona común
El tribunal regional de Dortmund dictaminó que las áreas comunes de una asociación de propietarios de apartamentos no son adecuadas para estacionarse. De acuerdo con la ley de servicios de información e impuestos del LBS, es un uso inadmisible del área comunal. Para la descarga o carga breve de un vehículo, se permite el estacionamiento en el área, siempre que el área compartida esté designada como "entrada" en la declaración de división. Cualquiera que haya aparcado su vehículo allí durante años y quiera seguir haciéndolo debe cumplir unos requisitos estrictos; por ejemplo, debería poder demostrar que todos los implicados conocían una normativa de uso de este tipo que no estaba fijada por escrito.