El alquiler indexado es una forma conveniente para que los propietarios aumenten regularmente el alquiler de los inmuebles. La renta está vinculada al índice de precios al consumidor y, por lo tanto, suele aumentar año tras año. Lea aquí si el alquiler indexado también es recomendable para su propiedad y a qué debe prestar atención.
¿Qué es el índice de renta?
Los aumentos de alquiler en Alemania están sujetos a estrictas regulaciones. Por un lado, el freno de alquiler se aplica en numerosas ciudades y regiones y, por otro lado, se debe respetar el límite cuando aumenta el alquiler. Con un alquiler indexado, puede eludir parcialmente estas limitaciones y obtener regularmente mayores ingresos por alquiler.
En § 557b del Código Civil Alemán (BGB) se proporciona la posibilidad de alquiler indexado. El alquiler adeudado se basa en el índice de precios al consumidor de Alemania. Esto es publicado anualmente por la Oficina Federal de Estadística y proporciona información sobre el costo de vida promedio en los hogares privados alemanes. Si este índice aumenta, la renta aumenta en consecuencia si se acuerda la renta del índice.
¿Qué condiciones deben cumplirse para el alquiler de índices?
Por tanto, el índice de alquiler es sobre todo un medio muy conveniente para que los propietarios aumenten el alquiler. Se requieren los siguientes puntos para la renta indexada aplicada legalmente:
- El alquiler debe permanecer sin cambios durante al menos un año después de cada aumento. Las únicas excepciones aquí son el ajuste del pago anticipado de los costos operativos y una asignación de costos a los inquilinos después de una modernización ordenada oficial o legalmente.
- El alquiler índice debe acordarse por escrito.
- Si se va a aumentar el alquiler, el cálculo que conduce al aumento requerido debe hacerse por escrito y también divulgarse para que el inquilino pueda entenderlo. Para hacer esto, debe brindarle a su inquilino una idea del índice de precios al consumidor y explicarle el cálculo del nuevo alquiler de manera comprensible.
Alquiler indexado: ¿cómo se calcula el alquiler?
Para calcular el nuevo alquiler para un alquiler índice acordado contractualmente, se requieren dos valores:
- El valor del índice cuando se firmó el contrato o cuando se incrementó el alquiler por última vez
- El valor del índice actual
Si estos dos valores están disponibles, el aumento porcentual en el alquiler se calcula dividiendo el nuevo valor del índice por el valor del índice anterior, luego multiplicando por 100 y finalmente restando 100 de él. El valor porcentual determinado de esta manera indica el monto del posible aumento de alquiler.
La fórmula para calcular el nuevo alquiler para un alquiler índice es, por lo tanto:
(Nuevo valor de índice / valor de índice antiguo x 100) -100 = aumento porcentual del alquiler
Si, por ejemplo, el nuevo valor del índice es 112,4 y el antiguo es 109,8, el resultado es un Aumento del 2,4 por ciento, porque
(112,4 / 109,8 x 100) - 100 = 2,4%
Entonces, si el alquiler anterior sin calefacción era de 1.000 euros, el alquiler se incrementaría en 24 euros hasta los 1.024 euros. Sin embargo, este aumento sólo entrará en vigor a principios del mes siguiente al anuncio del aumento de alquiler.
Aunque los valores del índice actuales y los del pasado están disponibles en la Oficina Federal de Estadística, aún es recomendable registrar el valor del índice en el contrato de alquiler cuando se concluye el contrato.
Consejo adicional: la Oficina Federal de Estadística también proporciona el cambio porcentual en el índice en comparación con el año anterior en su sitio web. Esto le ahorrará algo de trabajo aritmético.
Puede obtener el aumento porcentual en el alquiler dividiendo el nuevo valor del índice por el valor del índice anterior, luego multiplicando por 100 y finalmente restando 100 de él.
¿Cuándo tiene sentido el alquiler de índices?
Siempre es aconsejable que los propietarios acuerden un índice de alquiler si se puede suponer que el índice de precios al consumidor aumentará más rápido que los alquileres locales comparables según el índice de alquiler.
El alquiler indexado no es aconsejable si hay importantes medidas de modernización pendientes en el apartamento o edificio. En el caso de un alquiler indexado acordado, los costos de esto solo se pueden transferir al inquilino si la modernización se llevó a cabo sobre la base de un requisito oficial o una disposición legal.
Ejemplos de esto serían la instalación de nuevos repartidores de costos de calefacción debido a la ordenanza de costos de calefacción o el reemplazo de la caldera debido a regulaciones de gases de escape más estrictas.
¿Se aplica el freno de alquiler al alquiler indexado?
El freno de alquiler solo se aplica cuando se alquila una propiedad. Con el índice de alquiler, por lo tanto, solo es esencial que el alquiler acordado al concluir el contrato corresponda a los requisitos del freno de alquiler. No existe un límite máximo legal para los aumentos anuales.
Si un freno de precio de alquiler ya está en vigor en la región que le preocupa o si es de esperar en un futuro próximo, debe averiguar exactamente cuál puede ser el alquiler inicial cuando se celebre el contrato.
¿Qué ventajas ofrece el alquiler indexado a los propietarios?
El contrato de alquiler indexado le aporta como arrendador las siguientes ventajas principales:
- No es necesario aprobar los aumentos de alquiler.
Una vez que la declaración de ajuste ha sido enviada al inquilino, el inquilino debe pagar el alquiler aumentado a partir del mes siguiente al de recibir la declaración. - Ahorras esfuerzo.
Con aumentos de alquiler "normales", está obligado a pagar el alquiler comparativo local. Tendría que evaluar el índice de alquiler y justificar el aumento de alquiler previsto sobre la base de tres alquileres comparativos. Este esfuerzo no es necesario para un alquiler de índice. - Evitan los conflictos.
Debido a que el monto del aumento de alquiler está estipulado contractualmente y el valor del índice no deja lugar a discusión, los ajustes de alquiler son un asunto libre de conflictos. - Te beneficias económicamente.
Dado que el índice de precios al consumidor ha estado aumentando durante años (y al principio no es previsible un cambio en esto), usted es rentable con el alquiler indexado. - Estás eludiendo la tapa.
Dado que el límite máximo se aplica de acuerdo con la Sección 558, Párrafo 3 del Código Civil Alemán (BGB), el alquiler indexado puede ser la forma ideal para que usted aproveche al máximo su propiedad, ya que le permite aumentar el alquiler máximo de un máximo de 20 o 15 por ciento establecido con el límite máximo en tres Años.
Index rent puede ser la forma ideal de aprovechar al máximo su propiedad. Porque: Puede evitar el aumento máximo de alquiler del 20 o 15 por ciento en tres años.
¿Qué desventajas tiene el alquiler indexado para los propietarios?
El índice de alquiler es una forma bastante sencilla de redactar un contrato. Sin embargo, acordar un alquiler indexado tampoco está exento de riesgos. Estas desventajas pueden surgir para los propietarios:
- El alquiler también puede bajar.
Dado que la renta se basa en el índice de precios al consumidor, en teoría también es posible que sea más baja que en el año anterior. Actualmente, esto es poco probable, pero básicamente existe la posibilidad de que tenga que ajustar el alquiler a la baja. - Los costos de modernización no se pueden asignar.
Con contratos de alquiler "normales", es posible repercutir al inquilino parte de los costes de modernización que puedan surgir. En principio, esto no es posible con un arrendamiento indexado, a menos que la modernización se haya realizado debido a una orden oficial o un requisito legal (ver arriba). - No es posible realizar ajustes rápidos en el alquiler.
Especialmente cuando el alquiler acordado es significativamente inferior al alquiler local comparable, no es posible realizar aumentos bruscos del alquiler con un contrato de alquiler indexado acordado. A modo de comparación: con un contrato de alquiler normal, usted, como propietario, solo estaría sujeto al límite, que lo restringe en la medida en que el alquiler no pueda aumentar más del 20 por ciento (en algunas regiones solo el 15 por ciento) dentro de tres años. Además, los alquileres locales típicos en áreas residenciales altamente competitivas pueden aumentar más rápido que el índice de precios al consumidor. Así que aquí sería mejor aconsejarle con un contrato de alquiler normal. - La búsqueda de un inquilino se hace más difícil
Muchos inquilinos evitan los contratos de arrendamiento graduados o indexados, ya que los contratos de arrendamiento "normales" suelen conducir a aumentos de alquiler menos pronunciados. En las regiones en las que la demanda de apartamentos es bastante baja, será bastante difícil encontrar un inquilino para este modelo de contrato. En áreas metropolitanas donde el mercado inmobiliario es extremadamente ajustado, tiene muchas más posibilidades de encontrar un inquilino que acepte un contrato de arrendamiento graduado o indexado.
¿Cuándo es preferible la renta graduada a la renta indexada?
Como alternativa al alquiler indexado, algunos propietarios dependen del alquiler graduado. Se puede encontrar en § 557a BGB. Con ella, el aumento regular de la renta no se basa en el índice de precios al consumidor, sino en los valores establecidos cuando se firmó el contrato. Tan pronto como el inquilino firme el contrato de arrendamiento, el inquilino sabe cuándo se espera que aumente el alquiler. Incluso con la renta graduada, la renta debe permanecer sin cambios durante al menos un año antes de que se pueda implementar el próximo aumento.
Pero, ¿cuándo se recomienda la renta indexada, cuándo se gradúa la renta? Esto depende principalmente de la región en la que se encuentra la propiedad a alquilar. El mercado local y la evolución económica, junto con otros factores, deciden cuál de las dos alternativas es mejor para el propietario. El alquiler gradual se recomienda especialmente si usted, como propietario, desea seguridad en la planificación. El índice de alquiler siempre se recomienda cuando el índice de precios al consumidor aumenta incluso más rápido que el alquiler local comparable.
Si están pendientes modernizaciones más extensas, ambos tipos de contrato son menos recomendables porque, como ya se mencionó anteriormente, los costos de la modernización no se pueden trasladar a los inquilinos con un contrato de arrendamiento graduado e indexado.
