Certificado de libertad de deuda de alquiler: es una palabra bastante complicada para un formulario simple que ahora se puede descargar fácilmente de Internet (también aquí en haus.de). Con este formulario, el arrendador puede confirmar a su inquilino que siempre ha realizado todos los pagos del alquiler de forma regular, puntual y completa.
Hoy en día, muchos propietarios exigen esta confirmación a la hora de alquilar un apartamento nuevo. Desea obtener claridad sobre la solvencia crediticia y el comportamiento de pago de su posible inquilino y evitar dejar su apartamento a los pagadores en mora o incluso a los nómadas.
Sin embargo, por otro lado, a muchos propietarios no les gusta emitir la confirmación a sus inquilinos, incluso si el alquiler siempre se ha pagado regularmente, a tiempo y en su totalidad. Entonces, ¿cuál es el truco? ¿El certificado no solo tiene ventajas para el arrendador?
Para descargar: Formulario de certificado de exención de deuda de alquiler:
¿Cuáles son las ventajas y desventajas del certificado de exención de deuda de alquiler?
Todo propietario debe tener claros algunos hechos antes de solicitar un certificado de exención de deuda de alquiler a su posible inquilino o completarlo y firmarlo para su inquilino actual. Una ventaja decisiva para el futuro arrendador es que, además de la información de la Schufa y la prueba de ingresos, tiene en sus manos otro indicio de la fiabilidad de su futuro inquilino a la hora de alquilar uno nuevo. Esto puede facilitarle la evaluación del comportamiento de pago, el comportamiento de alquiler y la solvencia de su futuro inquilino. Cuán significativa es realmente esta información, todos deben decidir por sí mismos.
Para el propietario anterior, que emite el certificado de exención de deuda de alquiler para el inquilino antes de mudarse del apartamento alquilado, en realidad conlleva algunos riesgos. En el peor de los casos, le emite un estatuto a su actual inquilino y también lo libera de cualquier reclamo de alquiler en el futuro.
¿Quién necesita un certificado de exención de deuda de alquiler, cuándo y por qué?
El certificado de exención de deudas de alquiler se ha vuelto particularmente común en las grandes ciudades, áreas residenciales atractivas y áreas metropolitanas. En lugares donde el espacio habitable es escaso y muy solicitado, los propietarios deben hacer una rápida y buena selección entre muchas partes interesadas. Con largas colas para ver, a menudo es particularmente difícil para usted, como propietario, tomar decisiones rápidas y objetivas y no quedar cegado.
Muchos posibles inquilinos traen consigo el certificado de exención de deuda de alquiler de su arrendador anterior a la cita de visita. Esperan tener mejores posibilidades de obtener la codiciada propiedad. Si una parte interesada no puede presentar un certificado de exención de deuda de alquiler actual de su arrendador actual, es posible que se salga de la red y no se tenga en cuenta al momento de alquilar. Eso es una vergüenza e infundado.
Es comprensible que muchos propietarios quieran protegerse lo más eficazmente posible contra los nómadas de alquiler y los socios contractuales poco fiables. Sin embargo, como propietario, debe tener en cuenta que incluso los inquilinos buenos y confiables pueden no recibir un certificado de exención de deuda de alquiler por una variedad de razones. Los estafadores de alquileres, por otro lado, pueden falsificar fácilmente dichos formularios o comprarlos a sus inquilinos anteriores. Dado que el período de los pagos de alquiler generalmente no es claramente visible, también podría haber tenido lugar una manipulación aquí.
¿Cómo reacciono, como propietario, a un certificado de exención de deuda de alquiler no solicitado, enviado o proporcionado?
Por razones del Reglamento General de Protección de Datos (GDPR), ahora es recomendable aceptar un certificado de exención de deuda de alquiler solo si su posible inquilino está realmente interesado en el apartamento. A continuación, explica que debe verificar su solvencia con varios documentos. De lo contrario, por un lado, se vuelve vulnerable y también excluye de antemano a otras partes interesadas adecuadas solo porque aún no tiene el documento.
¿Puede el arrendador solicitar un certificado de exención de deuda de alquiler?
Dado que usted, como propietario, puede decidir por sí mismo a quién desea alquilar su apartamento, también puede solicitar un certificado de alquiler libre de deudas para su propia tranquilidad. Sin embargo, debe tener en cuenta que este certificado no es prueba de la solvencia crediticia o del comportamiento de pago futuro de su inquilino y tampoco representa ninguna protección legal para usted.
También debe saber que, a pesar de los pagos regulares de alquiler, a muchos propietarios no les gusta emitir el formulario por varias razones, que se explican con más detalle en la siguiente sección. Por tanto, es recomendable que usted como arrendador sugiera otras alternativas a sus posibles inquilinos, como la autoevaluación, los recibos o las garantías, con las que los posibles inquilinos puedan demostrar su fiabilidad.
¿Se han saldado todas las deudas de alquiler? Un certificado de exención de deuda de alquiler puede proporcionar información al respecto.
¿Los inquilinos tienen derecho a un certificado de exención de deuda de alquiler del propietario anterior?
No, no existe ningún derecho legal para el inquilino a un certificado de exención de deuda de alquiler. Sus inquilinos no tienen derecho a tal documento incluso si han realizado sus pagos de alquiler de forma regular, completa y puntual. Así lo decidió el Tribunal Federal de Justicia (BGH, sentencia de 30.9.09, Az. VIII ZR 238/08).
Los jueces justificaron su juicio con el hecho de que el certificado de exención de la deuda de alquiler también podría interpretarse como un recibo de liquidación final. Como propietario, renunciaría a todos los reclamos existentes contra su inquilino a partir de este momento, como facturas de servicios públicos pendientes, reclamos de alquiler futuros o la opción de retener un depósito en caso de defectos en la propiedad de alquiler después de que el inquilino se haya mudado. Su declaración podría entonces interpretarse como un "testimonio contra usted mismo". Entonces, si hay una disputa sobre pagos pendientes más adelante, usted, como propietario, tiene tarjetas muy malas.
Por el contrario, también hay muchos propietarios que no emiten el certificado incluso si el pago del alquiler o el costo adicional se ha reducido legalmente, por ejemplo, porque las deficiencias no se han subsanado o porque se emitió incorrectamente una declaración de costos adicionales.
Certificado de exención de deuda de alquiler: ¿Qué alternativas existen?
Por lo tanto, no es tan inusual si un inquilino potencial no puede proporcionarle un certificado de exención de deuda de alquiler. Por lo tanto, esto no debería ser automáticamente una razón para rechazar a la parte interesada. Sin embargo, si su arrendador anterior se niega a confirmar, puede solicitar un recibo por todos los pagos de alquiler que hayan realizado hasta el momento. Todo propietario está obligado a hacer esto de acuerdo con la Sección 368 de la BGB.
Alternativamente, su posible inquilino también puede proporcionarle los extractos de cuenta de sus pagos de alquiler realizados en el pasado, neutralizados, es decir, ennegrecidos en los lugares no cruciales. Con una selección correspondiente en banca en línea, esto ahora es muy fácil y conveniente. Luego, recibirá una lista clara de todos los pagos de alquiler realizados en el pasado por su nuevo inquilino.
Como alternativa, también puede sugerir la información de un fiador. Sin embargo, bajo ninguna circunstancia debe comunicarse usted mismo con el inquilino anterior sin el consentimiento de su posible inquilino para preguntar directamente sobre el inquilino y el comportamiento de pago. Por motivos de protección de datos, le recomendamos encarecidamente que no lo haga en ningún caso.
El certificado de exención de deuda de alquiler está especialmente extendido en las ciudades.
Certificado de exención de deuda de alquiler: ¿Qué hago si los padres pagan el alquiler?
En el caso de estudiantes o aprendices, los padres suelen pagar el alquiler. En este caso puede solicitar el certificado de exención de deuda de alquiler al arrendador de los padres de su joven inquilino. Si los padres de su posible inquilino viven en su propia casa o si es el primer apartamento que se alquila, debe alentar a los inquilinos a que lo expliquen en detalle en la autoevaluación del inquilino. Si tiene en cuenta toda esta información, también les dará a las familias jóvenes o los inquilinos por primera vez la oportunidad de imponerse frente a los posibles inquilinos con documentos de un arrendamiento anterior al adjudicar el apartamento.
¿Cuánto cuesta un certificado de exención de deuda de alquiler?
Actualmente no existe una regulación legal para esto. Algunos propietarios firman el certificado sin cobrar una tarifa, especialmente si el inquilino les proporciona el formulario completo de manera sencilla. Otros propietarios cobran tarifas nada despreciables por el esfuerzo de inspección en el que incurren, que pueden ascender hasta 50 euros.
¿Por qué los propietarios son tan reacios a emitir un certificado de exención de deuda de alquiler?
Como ya se mencionó anteriormente, existe el riesgo de que el propietario renuncie a cualquier reclamo pendiente contra el inquilino.
El manejo de datos también se ha vuelto muy delicado debido al nuevo Reglamento General de Protección de Datos. Muchos propietarios prefieren dar la menor cantidad de información posible para no comportarse de forma ilegal y así hacerlos vulnerables.
Muchos propietarios también evitan el esfuerzo de examen nada despreciable. Porque es muy importante cumplimentar el certificado de forma absolutamente correcta en cada caso. Si quiere hacerle un favor a su inquilino y hacer la vista gorda o firmar apresuradamente sin un escrutinio cuidadoso, aunque su inquilino no siempre haya pagado con regularidad, se está disparando un gol en propia meta. En el peor de los casos, incluso será responsable de pagar daños y perjuicios al próximo propietario. Si su inquilino anterior no cumple con sus pagos en el nuevo arrendamiento y el nuevo propietario puede proporcionarle un certificado emitido incorrectamente, es posible que incluso tenga que liquidar esta deuda de alquiler.
¿Qué hacer si el arrendador anterior no quiere emitir el certificado de exención de deuda de alquiler?
En este caso no tan raro, su posible inquilino todavía tiene derecho a recibir un recibo por todos los pagos realizados a su anterior propietario. Alternativamente, es recomendable solicitar una autoevaluación de Schufa a su nuevo inquilino o que le presenten sus recibos de pago de los últimos meses.
¿Los subarrendatarios necesitan un certificado de exención de deuda de alquiler?
El arrendamiento de un subinquilino solo se concluye con el inquilino principal del apartamento, pero no con el propietario del inquilino principal. Por esta razón, el subarrendatario solo puede solicitar la confirmación que necesita del inquilino principal, pero no de usted como propietario.
Conclusión: Certificado de exención de deuda de alquiler: ¿Pros o contras?
Puede ser una buena sensación para usted como propietario si su nuevo inquilino puede confirmar su confiabilidad con un certificado de liquidación de deuda de alquiler del propietario anterior. Sin embargo, esta información no le ofrece ninguna seguridad real. Los nómadas de alquiler o los pagadores morosos también pueden proporcionarle dicho certificado.
Para los propietarios casi no hay ventajas, pero hay algunas desventajas, para emitir el documento a sus inquilinos anteriores. Por lo tanto, debe preguntarse qué peso desea darle a este documento cuando alquila uno nuevo. En casos individuales, esto puede no aplicarse al evaluar a un inquilino. Así como hay ovejas negras entre los inquilinos, no todos los certificados son siempre estrictos.
El tema de la exención de la deuda de alquiler en realidad no es tan simple. En ningún caso debe utilizarse el certificado como único criterio para un nuevo alquiler.
