En el caso de casas antiguas en mal estado, a menudo surge la pregunta de si sería mejor derribar la casa y construirla desde cero en lugar de renovarla. En nuestra entrevista, preguntamos a los expertos en verificación de costos qué costos se pueden esperar para una demolición y un nuevo edificio posterior y en qué casos vale la pena.
Pregunta: ¿Cuánto cuesta demoler y reconstruir?
Experto en verificación de costos: el primer problema es que los costos de demoler una casa a menudo se subestiman significativamente.
Los costes de la demolición dependen de los metros cuadrados.
Para muchos edificios, el coste del trabajo de demolición completo debería oscilar entre 150 EUR por m² y 200 EUR por m² , incluso en las condiciones más favorables. Si la demolición es problemática (accesibilidad difícil, desmantelamiento con reducción de polvo y ruido requerido, eliminación necesaria de contaminantes como amianto, etc.) también puede ser mucho más costosa.
Los costos de un nuevo edificio también se subestiman. Los costes de construcción puros en Alemania rondan los 1.500 EUR por m² a 2.500 EUR por m² , e incluso más altos para los edificios de lujo. Además, sin embargo, hay alrededor del 15% al 20% de costos de construcción auxiliares , después de una demolición, la propiedad a menudo también tiene que ser rediseñada, lo que genera costos adicionales.
Por el costo de al menos 2000 EUR por m², puede hacer muchas renovaciones; en muchos casos, incluso una renovación compleja del núcleo todavía está por debajo de estos costos.
Ejemplo de costo de la práctica
Planificamos la renovación básica de una casa junto con un experto en construcción y comparamos los costos con una demolición y la posterior construcción de una casa prefabricada de acuerdo con nuestras ideas. La demolición del antiguo edificio es muy económica debido a las óptimas condiciones.
El edificio antiguo existente es de 140 m², optamos por una casa prefabricada del mismo tamaño, que queremos tener construida llave en mano.
| Enviar | precio |
|---|---|
| Renovar completamente la estructura del techo y la fachada, reemplazar 12 ventanas | 46 250 EUR |
| Renovar todas las instalaciones (instalación eléctrica, agua potable y alcantarillado) | 22 100 EUR |
| Renovar el interior por completo | 44.800 EUR |
| Costos totales de la renovación del núcleo con él. | 113,150 EUR |
| Costes totales de renovación del núcleo por m² | 808,21 EUR por m² |
| Precio comparativo: costos de demolición, costos de casas prefabricadas (llave en mano), costos de construcción auxiliares | 249.200 EUR |
| Precio comparativo demolición y obra nueva por m² | 1,780 EUR por m² |
Los costos que se muestran aquí solo se refieren a un edificio específico y condiciones locales específicas. Los costos de demolición, casas prefabricadas y también los costos de renovación del núcleo pueden ser significativamente mayores o menores en otros casos.
Una renovación central suele ser más barata que demoler y construir un nuevo edificio juntos.
Sin embargo, nuestro ejemplo de costos muestra claramente que, en este caso, incluso una renovación integral del núcleo del edificio significaría menos de la mitad de los costos de demolición y nueva construcción. Es similar en muchos casos. Solo se vuelve problemático donde la sustancia central del edificio (muros de carga) ya requeriría renovaciones extensas.
Pregunta: ¿En qué rango de precios están los costos de demolición y nueva construcción?
Experto en comprobación de costes: para una demolición completa del edificio hay que calcular unos costes de unos 150 EUR por m² . En muchos casos, sin embargo, se deben esperar costos significativamente más altos para la demolición debido a las características del edificio, la naturaleza de la propiedad y los requisitos ambientales.
Los costos de un edificio nuevo son siempre individuales.
Los costos de un nuevo edificio siempre se basan en la casa deseada, el tipo de construcción (casa prefabricada, construcción sólida planificada individualmente, casa de madera, etc.), la ejecución deseada individualmente y la extensión del trabajo personal realizado durante la construcción. Puede leer más sobre los costos de construcción de una casa en este punto.
Pregunta: ¿De qué dependen los costos totales de demolición y nueva construcción?
Experto en verificación de costos: Los siguientes factores influyen en los costos de la demolición:
- El tamaño de la casa (también es decisivo para la aprobación de la demolición, para los edificios catalogados siempre se requiere un permiso independientemente de esto)
- la construcción de la casa
- los materiales de construcción utilizados
- posiblemente contaminantes existentes (por ejemplo, amianto, PCB, mercurio; aquí son posibles costos adicionales enormemente altos para la demolición)
- Ubicación y accesibilidad de la casa
- Estado del terreno y entorno directo (protección necesaria contra el polvo y el ruido, posibilidad de utilizar maquinaria pesada)
- el método de demolición utilizado en el caso individual
- la cantidad de escombros del edificio
- si el relleno es necesario después de la demolición
El método de construcción es decisivo para los costos del nuevo edificio.
Lo siguiente juega un papel en la construcción de viviendas:
- qué método de construcción se utiliza (casa prefabricada, casa prefabricada sólida, construcción sólida planificada individualmente, casa con estructura de madera, etc.)
- la ejecución de la casa
- el tamaño del nuevo edificio
- en qué costos de planificación y aprobación se incurre
- el monto de los costos de construcción
- los costos del (re) diseño del exterior de la casa
Incluso con la demolición, son posibles diferencias considerables de costes de un caso a otro. Sin embargo, esto solo puede estimarse con precisión con una investigación de demolición detallada, que puede costar más de 1.000 euros. Solo entonces se pueden estimar de manera razonable y confiable los costos que causará la demolición.
Incluso con edificios nuevos, es de esperar una y otra vez la incertidumbre en términos de costes. No se puede planificar la construcción de viviendas hasta el último centavo. Por tanto, el proyecto de “demolición y reconstrucción” conlleva una considerable incertidumbre en cuanto a los costes previstos, aunque a menudo se asume lo contrario.
