Un aumento de alquiler no es tan fácil de implementar como sería deseable para los propietarios. La ley de arrendamiento en Alemania está llena de trampas. Si los propietarios quieren aumentar el alquiler de un apartamento, deben conocer la jungla regulatoria, observar ciertos pasos y evitar errores urgentemente. ¿Cuándo es legal un aumento de alquiler y qué tan alto puede ser? ¿Qué estándares deben observarse al determinar el alquiler? ¿Y puede un inquilino defenderse del aumento del alquiler?
Debido a que los aumentos de alquiler solo se permiten dentro de límites estrechos, el riesgo de litigio con el inquilino es relativamente alto. Hemos recopilado todos los datos importantes aquí para que los propietarios puedan tener una visión general y hacer cumplir los aumentos de alquiler con seguridad jurídica.
Importante: Las siguientes declaraciones se refieren a las disposiciones para alquilar espacio habitable. La protección del inquilino es menos pronunciada cuando se alquila un espacio comercial. En general, aquí se aplican restricciones menos estrictas.
¿Cuándo se permite un aumento de alquiler?
Cuando se permite un aumento de alquiler por espacio habitable, está claramente regulado en Alemania. El tiempo y el monto de los aumentos de alquiler están permitidos por varias leyes y reglamentos sobre la ley de arrendamiento. El marco para las regulaciones legales se establece en el Código Civil alemán (§§ 557 y siguientes BGB). También existen normas nacionales y regionales que determinan numerosos detalles. En general, se permite un aumento de alquiler en los siguientes casos:
- después de modernizar el espacio habitable alquilado
- si se rebaja el monto de la renta comparativa local
- si se acuerda contractualmente una renta indexada o renta graduada
Aumento de alquiler después de la modernización
¿Cuánto aumento de alquiler se permite después de una modernización?
La modernización de un apartamento aumenta su valor de acuerdo con § 555b BGB y, por lo tanto, permite al propietario aumentar el alquiler de acuerdo con § 559 BGB. En este contexto, la ley establece, no obstante, un límite del 8 por ciento (hasta 2019 era del 11 por ciento) de los costos de modernización, que pueden sumarse a un máximo de un año de alquiler frío.
Por ejemplo, si la modernización cuesta 25.000 euros, se permite un aumento de alquiler mensual de un máximo de 166,66 euros:
Gastos totales: 25.000 euros
8 por ciento de los cuales: 2.000 euros
Posible aumento de alquiler por mes (2.000 euros / 12 meses): 166,66 Euro
Atención: Si un arrendador ha recibido una subvención estatal para la modernización, debe deducirla de los costes totales.
Desde 2019, también se aplica un límite de 3 euros por metro cuadrado. El alquiler puede incrementarse en un máximo de esta cantidad dentro de los 6 años de la modernización. Para los inquilinos que pagaron menos de 7 euros de alquiler por metro cuadrado antes del aumento, el límite es de 2 euros.
Modernización versus mantenimiento: ¿cuándo se permite realmente el aumento de alquiler?
Además del monto máximo del aumento de alquiler, los propietarios deben observar algunas reglas para que puedan trasladar los costos de modernización a sus inquilinos. En este contexto, debe distinguirse entre obras de modernización y mantenimiento. La diferencia surge de si las medidas estructurales mejoran la calidad de vida del inquilino.
Si, por ejemplo, el apartamento está equipado con suelos de alta calidad o si Your-Best-Home.net recibe un aislamiento térmico más eficaz, se puede hablar de modernización, cuyos costes pueden repercutirse en el inquilino dentro de los límites mencionados. Si, por el contrario, se reparan las ventanas o los revestimientos del suelo rotos y se restaura el estado que tenía antes de que ocurriera el daño, la medida es el mantenimiento. El arrendador tiene que asumir estos costos él mismo y, por lo tanto, no puede justificar un alquiler más alto. Si se lleva a cabo tanto la modernización como el mantenimiento, los propietarios deben separarlo en la contabilidad de costos (BGH, sentencia de 17 de diciembre de 2014, Az. VIII ZR 88/13).
Después de la modernización de un apartamento, el propietario puede aumentar el alquiler, pero no en el caso del mantenimiento, por ejemplo, al reparar ventanas rotas.
¿Cuándo tiene que anunciar el aumento de alquiler por una modernización?
El arrendador debe anunciar una modernización con 3 meses de anticipación. El anuncio proporciona información sobre el tipo, alcance, inicio y duración de la próxima modernización, así como el hecho de que se aplicará un aumento de alquiler.
¿Cuándo tienen que pagar los inquilinos el aumento del alquiler?
Los propietarios solo envían la declaración por escrito del aumento de alquiler después de la modernización, cuando se han determinado los costos finales. Según § 559 y 559a del BGB, existe la obligación de explicar. Esto significa que la carta de aumento de alquiler debe contener todos los costos y el cálculo exacto de cómo se asignan los costos de modernización al alquiler. El arrendador debe entonces, a pedido, permitir que el inquilino inspeccione las facturas sobre la base de las cuales se solicita el aumento de alquiler. De esta manera, el inquilino puede verificar en detalle si se está cumpliendo con el aumento de alquiler del 8 por ciento legalmente limitado. A partir del tercer mes después de haber recibido la carta de aumento de alquiler, el inquilino debe pagar el aumento de alquiler.
¿Puede el inquilino cancelar más rápido debido a este aumento de alquiler?
En caso de aumento del alquiler debido a las medidas de modernización, el inquilino tiene un plazo de preaviso más corto debido a un derecho especial de rescisión. A continuación, podrá rescindir la relación contractual al final del mes siguiente al mes en que se hizo el anuncio.
Aumento de alquiler tras reforma energética
La reforma energética es particularmente interesante en lo que respecta al alquiler. Esto conduce a ahorros en los costos auxiliares para calentar el espacio habitable y, por lo tanto, beneficia directamente al inquilino. Por lo tanto, aquí también se permite un aumento de alquiler.
Si se lleva a cabo una reforma energética, según la jurisprudencia actual no hay limitación del aumento de alquiler posterior por los costes de calefacción ahorrados. Hasta ahora, los tribunales han dictaminado que el alquiler más alto debe basarse en los costos de calefacción ahorrados. En 2004, sin embargo, la BGH dictaminó que el aumento del alquiler, al igual que con otras medidas de modernización, también se basa en los costos de modernización, no en los ahorros resultantes de las medidas para el inquilino (BGH, sentencia de 3 de marzo de 2004, Az / 03).
Aumento de alquiler como ajuste al alquiler local
Uno de los criterios más importantes para un aumento de la renta legalmente seguro es el índice de renta local, que muestra la renta media del espacio habitable en un municipio o en municipios comparables y compara los alquileres con respecto al equipamiento del espacio habitable proporcionado. El índice de renta se utiliza para medir la renta comparativa local, que puede considerarse la base para un aumento de renta.
Si el alquiler del espacio habitable ofrecido está por debajo del nivel de alquiler local, el propietario tiene derecho, de acuerdo con § 558 BGB, a ajustarlo al nivel comparable en el sitio. Además de la ubicación, también se tienen en cuenta muchas otras características de una propiedad de alquiler, que pueden justificar un monto de alquiler superior al alquiler comparativo. Este es siempre el caso cuando hay propiedades especiales de valor agregado, como una azotea o muebles de alta calidad en el apartamento. Encontrar propiedades de alquiler exactamente comparables es extremadamente difícil, por lo que este tipo de aumento de alquiler es menos fácil de aplicar legalmente que, por ejemplo, un índice acordado por contrato o un alquiler escalonado.
Si no hay un índice de alquiler disponible para una propiedad de alquiler, el propietario puede calcular un alquiler comparativo basado en tres apartamentos comparables y solicitarlo a sus inquilinos. Sin embargo, debe revelar los apartamentos que utilizó para calcular el alquiler comparativo. Los apartamentos deben ser identificables para el inquilino.
El arrendador puede utilizar sus propios apartamentos para este método, pero también puede comparar otros apartamentos si tiene los datos necesarios sobre ellos. Incluso si este método de aumentar el alquiler está generalmente permitido, a menudo conduce a contradicciones por parte de los inquilinos. Los tribunales también tienden a admitir una objeción en tales casos porque la selección de los apartamentos comparables no fue lo suficientemente precisa. Por esta razón, este modelo presenta un alto riesgo para los propietarios de no poder finalmente aumentar el alquiler.
El aumento de la renta también puede basarse en el índice de renta local. Si esto no existe, los inquilinos pueden examinar críticamente los apartamentos comparativos utilizados.
Aumento de alquiler mediante un alquiler graduado o un alquiler indexado
Además de los aumentos únicos de alquiler descritos anteriormente, que el propietario puede implementar individualmente después de 12 meses como mínimo, también existe la posibilidad de acordar por contrato aumentos regulares de alquiler de acuerdo con el inquilino. Para propietarios e inquilinos, esta variante ofrece seguridad durante varios años y evita disputas legales prolongadas y riesgosas.
Los alquileres indexados o graduados acordados contractualmente (§557a y § 557b BGB) ofrecen una posibilidad para una aprobación a largo plazo de los aumentos de alquiler regulares. Los incrementos anuales de alquiler ya están registrados en el contrato, lo que significa que ya se ha dado el consentimiento del inquilino en cada caso individual. Esto brinda a ambos inquilinos seguridad en la planificación durante el período acordado.
¿Qué es un alquiler graduado? (§ 557a BGB)
Si el inquilino y el arrendador acuerdan un alquiler escalonado en el contrato de acuerdo con § 557a, el alquiler aumenta en un monto acordado en el período acordado en fechas fijas. La sección del contrato sobre el alquiler escalonado regula tanto el tiempo como el monto de los aumentos del alquiler. Al hacerlo, el arrendador debe tener en cuenta que no está permitido declarar los aumentos regulares del alquiler simplemente como un porcentaje. Si se acuerda un alquiler escalonado con incremento porcentual, siempre se deben especificar las cantidades de dinero por las que se incrementa el alquiler.
Además, debe haber al menos 12 meses entre dos aumentos de alquiler como parte de un alquiler escalonado. Además, estos principios se aplican a un alquiler gradual acordado:
- Si el propietario y el inquilino acuerdan aumentos de alquiler como parte de un alquiler gradual en el contrato de arrendamiento, el propietario no puede exigir ningún aumento de alquiler adicional durante el período acordado.
- Las rentas graduadas se pueden pactar tanto en contratos de arrendamiento de duración determinada como indefinidos.
- Con nuevos contratos de alquiler, el alquiler escalonado también se puede combinar con la exclusión del derecho ordinario de rescisión para el inquilino por hasta 4 años, lo que ofrece al propietario aún más seguridad.
- Durante la vigencia del alquiler gradual acordado, no se permiten aumentos de alquiler como parte de las medidas de modernización.
- Una vez vencida la fase de alquiler gradual, el alquiler solo puede aumentarse en relación con el alquiler comparativo local. Alternativamente, se puede acordar un nuevo alquiler graduado con el inquilino.
- El alquiler graduado está restringido en áreas en las que se aplica el freno de alquiler o en las que se ha identificado escasez de viviendas, pero no se aplica ningún freno de alquiler.
- Si los acuerdos contractuales lo permiten, los costos operativos pueden ser ajustados, es decir, aumentados, en la fase del alquiler escalonado.
¿Qué es una renta indexada? (§ 557b BGB)
Si se acuerda un índice de alquiler en el contrato de alquiler de acuerdo con la Sección 557b, el alquiler puede ajustarse anualmente al índice de vida, que refleja el costo de vida general.
Si los precios al consumidor suben, la renta se incrementa en la misma cantidad. El índice de precios al consumidor publicado una vez al año por la Oficina Federal de Estadística se utiliza como referencia.
Durante la vigencia de un índice de alquiler acordado, también se permiten aumentos de alquiler debido a medidas de modernización. Sin embargo, el modelo debe ser acordado por escrito entre el inquilino y el propietario, generalmente en el contrato de alquiler. Además, el cálculo de las tasas de aumento de alquiler debe presentarse de forma transparente.
El índice de alquiler se basa en el índice de precios determinado por la Oficina Federal de Estadística para el nivel de vida de todos los hogares privados en Alemania.
¿Cuánto aumento de alquiler se permite?
El aumento de la renta en casos individuales depende del tipo de justificación para la renta más alta. En general, sin embargo, existen disposiciones legales que limitan el aumento legal de la renta. Están registrados en § 558 BGB.
El llamado límite máximo, que se puede encontrar en la Sección 558, Párrafo 3 del BGB, regula que las rentas no pueden aumentar en más del 20 por ciento dentro de los 3 años. Algunas ciudades han establecido un límite aún más estricto en un aumento del alquiler del 15 por ciento en 3 años.
Además, el monto del aumento de alquiler máximo permitido depende de cuál de los tipos de aumento de alquiler descritos anteriormente esté involucrado. En el caso de las medidas de modernización, por ejemplo, se estipula estrictamente que el aumento del alquiler no puede exceder el 8 por ciento de los costos de modernización como recargo sobre el alquiler neto sin un año.
Si el alquiler se ajusta al alquiler comparable local, el propietario también está sujeto a límites estrechos. Como se describió anteriormente, hasta qué punto el alquiler puede elevarse por encima del nivel medio del alquiler comparable depende en gran medida del valor del espacio habitable alquilado.
También existe la opción de acordar contractualmente el aumento de alquiler máximo permitido con el inquilino y, como se describió anteriormente, estipular un alquiler escalonado durante un período determinado. En el caso de alquileres nuevos, este alquiler escalonado también se puede combinar con un período mínimo de alquiler, lo que le da al propietario una seguridad adicional. Importante: ¡Incluso con tal regulación, se deben cumplir los estrictos requisitos legales con respecto al aumento máximo permitido de alquiler!
Finalmente, el arrendador tiene la opción de ajustar el monto del alquiler al costo de vida anualmente al acordar un alquiler índice. Esta variante también crea seguridad en la relación entre propietario e inquilino, porque los aumentos de alquiler se acuerdan de antemano.
¿Qué efectos tiene el freno de alquiler sobre los aumentos de alquiler?
El llamado freno del precio de alquiler es relativamente nuevo en el marco legal. En lugares de alquiler reducidos, los estados federales tienen la opción de restringir el aumento de los alquileres. Sin embargo, esto no se aplica al aumento de los alquileres de los arrendamientos existentes. El freno del precio del alquiler dice: El alquiler de los alquileres nuevos no debe ser más del 10 por ciento por encima del alquiler comparativo local.
El freno del precio de alquiler está en su lugar para que los precios de alquiler no sigan subiendo pero sigan siendo asequibles en las áreas metropolitanas. Sin embargo, esto solo se aplica a nuevos alquileres.
¿Con cuánta anticipación se debe anunciar el aumento de alquiler?
Si un arrendador quiere aumentar el alquiler, debe hacerlo a tiempo y notificar al inquilino de cierta manera. También debe darle la oportunidad de oponerse al alquiler más alto. Las reglas exactas dependen del tipo de aumento de alquiler que se solicita.
Alquiler gradual: no es necesario ningún anuncio adicional del aumento de alquiler
Si se prevé un alquiler escalonado en un contrato de alquiler o en un contrato posterior, este contrato se puede encontrar en el contrato correspondiente. No es necesario que el inquilino sea informado del próximo aumento de alquiler acordado de esta manera. Es el resultado directo de las regulaciones contractuales y el inquilino lo conoce suficientemente. En estos casos, el inquilino no tiene que fijar un período de consentimiento ni un período de reflexión. Solo se permite al inquilino un período de 12 meses, en el que no se prevé ningún aumento de alquiler, con este modelo.
Incremento de alquiler por modernización o ajuste al alquiler comparativo local
Si el alquiler se va a ajustar al alquiler comparativo local o se aumenta debido a la modernización, se debe informar al inquilino por escrito. En cualquier caso, el aumento de alquiler debe estar justificado. La información sobre el aumento del alquiler y su justificación debe enviarse al inquilino por escrito. La entrega por correo electrónico es suficiente. El anuncio no tiene que enviarse necesariamente por correo.
Debido a que el inquilino debe aceptar un aumento en el alquiler en este caso, también se le debe dar un período de reflexión de al menos 2 meses después del anuncio. Durante este tiempo, el inquilino tiene la oportunidad de verificar formalmente el aumento de alquiler anunciado y en términos de contenido y, si es necesario, denegar su consentimiento. Si el inquilino no da su consentimiento, el propietario tiene otros 3 meses para demandar por el consentimiento del inquilino después de que el período de reflexión otorgado haya expirado.
También debe tenerse en cuenta en este contexto que los inquilinos tienen un derecho especial a rescindir el anuncio de un aumento del alquiler, lo que acorta el período de preaviso para el contrato de alquiler a 2 meses.
¿Qué plazos hay que respetar para el aumento del alquiler?
Se deben respetar los plazos fijos cuando aumenta el alquiler. En principio, debe haber al menos 12 meses entre dos aumentos de alquiler, durante los cuales el alquiler no aumenta. Generalmente, un aumento de alquiler solo es legal una vez al año y, en el caso de un nuevo alquiler, solo se permite después de que hayan transcurrido estos 12 meses.
El aumento de alquiler debe anunciarse con al menos 2 meses de anticipación. Si no se acordó un alquiler indexado o graduado para un nuevo arrendamiento y el alquiler aún debe aumentar después del final del primer año de alquiler, la fase de un año en la que no se permitió aumentar el alquiler es seguida por el llamado período de reflexión para el inquilino. Durante estos dos meses el inquilino tiene la oportunidad de comprobar el aumento y ajustarlo si es necesario. Para contradecir. Si un inquilino no se opone al aumento de alquiler dentro de este período, entrará en vigencia al comienzo del tercer mes después de la entrega.
Este período de reflexión de dos meses corresponde a la duración del período de notificación. Dado que el aumento de alquiler anunciado solo entra en vigor al comienzo del tercer mes después del anuncio, solo se puede aumentar efectivamente después de 15 meses en el caso de un nuevo alquiler:
- Fase sin aumento de alquiler: 12 meses
- Plazo de preaviso y reflexión: 2 meses
- Fecha más temprana posible de aumento: 15º mes de arrendamiento
Si el arrendador quiere hacer cumplir el alquiler más alto a pesar de la objeción del inquilino, debe forzar el consentimiento del inquilino a través de un tribunal de justicia.
Aquí también hay un plazo dentro del cual el tribunal debe recibir la solicitud correspondiente: el propietario debe demandar por el consentimiento del inquilino dentro de los 3 meses posteriores a la expiración del período de consideración otorgado.
Si el arrendador aumenta el alquiler después de medidas de modernización, debe notificarlo al inquilino con 3 meses de antelación. También en este caso, el inquilino debe estar de acuerdo con el aumento y aquí también la ley le otorga al inquilino un derecho especial de rescisión con un período de preaviso reducido de 2 meses.
Si un propietario desea aumentar el alquiler después de una modernización, debe anunciarlo con anticipación.
¿Qué información debe contener el anuncio del aumento de alquiler?
Para que un aumento de alquiler sea legalmente válido, debe contener cierta información. Solo con estos se garantiza que sobrevivirá a cualquier disputa legal que pueda ser necesaria:
- Abordar a todos los inquilinos afectados
- Fecha a partir de la cual debe ser válido el nuevo alquiler
- alquiler nuevo incluyendo la diferencia con el alquiler anterior
- Razón del aumento de alquiler
- A la hora de adaptarse al alquiler local: Pida el consentimiento del inquilino y tenga en cuenta que la pasividad se considera consentimiento.
- En el caso de un aumento de alquiler debido a la modernización, la referencia a § 555d BGB (¿Cuándo tiene que tolerar el inquilino la modernización?).
¿El inquilino tiene que aceptar un aumento de alquiler?
Básicamente: si el arrendador desea aumentar el alquiler, primero debe obtener el consentimiento del inquilino. Sin embargo, esto no significa que los inquilinos puedan defenderse arbitrariamente de desagradables aumentos de alquiler. Un inquilino solo puede negarse a aceptar un aumento de alquiler si no se han cumplido las condiciones legales para un aumento de alquiler. Para que ni siquiera sea posible un rechazo legítimo del alquiler más alto, los propietarios deben observar absolutamente los estrictos requisitos legales descritos anteriormente.
Con cada aumento en el alquiler, el arrendador debe darle a su inquilino un período de 2 meses en el que puede examinar a fondo las condiciones legales del reclamo. Entonces se debe dar la aprobación. No hay reglas estrictas adjuntas al consentimiento en sí. Se puede hacer de manera informal o tácita, verbal o simplemente transfiriendo el aumento de alquiler en el momento solicitado.
El inquilino solo tiene derecho a negar su consentimiento al aumento del alquiler si no se cumplen los requisitos legales para un alquiler más alto. Si, por otro lado, se cumplen todas las condiciones, el propietario puede insistir en el consentimiento. Si un inquilino se niega a dar su consentimiento para un aumento de alquiler, el propietario tiene el derecho de demandar por este consentimiento ante un tribunal (Sección 558b, Párrafo 2, Sentencia 1 BGB). Tiene 3 meses para hacer esto después de que expire el período de aprobación.
También existe la posibilidad de que un inquilino solo acepte parcialmente el aumento del alquiler. Esto puede suceder, por ejemplo, si, desde el punto de vista del inquilino, se supera el límite, es decir, el alquiler ha aumentado en más de un 15 o un 20 por ciento (según el municipio) durante un período de 3 años. Si las opiniones del inquilino y del propietario difieren en este punto, el propietario también tiene la opción de buscar la aprobación legal.
La situación es diferente si en el contrato de alquiler se han acordado aumentos regulares de alquiler como parte de un índice o alquiler gradual. Por su término, no es necesario obtener un nuevo consentimiento del inquilino para el aumento de alquiler cada año. Esto se da cuando el contrato se concluye por todo el período acordado.
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El freno de alquiler se aplica en cada vez más municipios. Establece que cuando se alquila un espacio habitable, la nueva renta no debe exceder la renta comparativa local en más del 10 por ciento. Además de esta regulación, hay mucho más que saber para acordar un alquiler permitido. Esto se muestra claramente en la guía completa "Alquiler y aumento de alquiler" de Haufe Verlag en cooperación con Haus + Grund Munich . Los lectores también averiguan a qué hora los residentes tienen que pagar el alquiler a más tardar, qué sucede si los inquilinos están en mora y en qué casos es legal una reducción del alquiler.