El derecho de acceso del arrendador crea repetidamente incertidumbre entre los inquilinos y los propietarios. Después de todo, él es uno de los residentes de la propiedad de alquiler, tiene su hogar en el apartamento y, por lo tanto, se encuentra en un área muy privada. Por otro lado, el arrendador es el dueño de la propiedad y tiene un interés legítimo en visitar el apartamento de vez en cuando. Pero, ¿cuándo tiene derecho el arrendador a entrar al apartamento? ¿Con qué frecuencia puede hacer esto? ¿Por alguna razón? ¿Y por cuánto tiempo? Tenemos todas las respuestas sobre el tema “Derecho de acceso del propietario”.
¿Existe un derecho de acceso para los propietarios?
Los derechos del propietario, que están cubiertos por la jurisprudencia general, brindan a los propietarios algunas oportunidades. Sin embargo, los propietarios generalmente no tienen derecho a inspeccionar su departamento alquilado.
Sin embargo, si hay una razón válida que hace que entrar o ver el apartamento sea absolutamente necesario, el propietario tiene derecho a acceder al apartamento. El inquilino debe permitirle entrar en el apartamento. Si existe una o más de estas razones, al propietario no se le puede negar el acceso al apartamento:
- El apartamento se vende o alquila y se muestra a los interesados.
- Se deben considerar los daños en el apartamento para poder repararlo.
- Existe la sospecha de que el daño es inminente. Para evitar esto, se debe inspeccionar el apartamento.
- Las modernizaciones o el mantenimiento están planificados o deben comprobarse para ver si son necesarios.
- El apartamento se medirá.
- Deben leerse las lecturas del medidor (gas, agua, electricidad …).
- Deben realizarse reparaciones.
- El propietario sospecha que el apartamento no se está utilizando de acuerdo con el contrato.
Si no existe ninguna de estas razones, el propietario no tiene derecho a acceder al apartamento. Esto también lo confirma una sentencia del Tribunal Federal de Justicia (BGH, sentencia de 4.6.14, Az. VIII ZR 289/13): establece que el propietario no tiene derecho de acceso al apartamento incluso si así se establece en el contrato de alquiler. Dado que tal regulación es contraria al artículo 13, párrafo 1 de la Ley Fundamental (inviolabilidad del hogar), tal cláusula no es válida.
Pero incluso si las razones mencionadas anteriormente están presentes, el propietario debe ejercer su derecho de acceso al apartamento con cuidado. Debe mantener bajo el número de inspecciones de la casa tratando varios problemas en una sola cita. Si el apartamento debe medirse en las próximas semanas y las lecturas del medidor deben leerse al mismo tiempo, estas dos fechas deben combinarse.
Es fundamental que el arrendador anuncie el acceso al apartamento con antelación. Idealmente, esto debería hacerse por escrito y con suficiente antelación. Los tribunales consideran apropiado un anuncio entre 24 horas y 14 días antes de la cita. Aquí se puede descargar una carta de muestra que anuncia la inspección de un apartamento:
¿Con qué frecuencia puede entrar el propietario al apartamento?
No se puede responder claramente la frecuencia con la que el propietario tiene derecho de acceso al apartamento, ya que no se puede dar un número específico. Si hay motivos repetidos para ver el apartamento, el propietario puede tener acceso al apartamento varias veces al año. Como ya se mencionó anteriormente, el arrendador debe considerar al inquilino agrupando varias citas si es posible.
Si el piso se va a alquilar o también se vende, los inquilinos actuales deben permitir visitas hasta tres veces al mes según la legislación vigente. Estas citas no deben durar más de 45 minutos y deben tener lugar en “horarios normales” (LG Frankfurt / Main, sentencia de 24 de mayo de 2002, Az. 2/17 S 194/01). Los horarios habituales son:
- entre semana de 10 a 13 h.
- entre semana de 15 a 18 h.
- entre semana de 19 a 20 h.
El sábado suele ser un día laborable, por lo que los inquilinos también deben permitir visitas en su día de fin de semana, que suele ser libre. El arrendador solo tiene derechos de acceso los domingos y festivos si existe un peligro inminente (por ejemplo, porque se ha roto una tubería de agua).
Por cierto, los propietarios solo pueden crear y publicar fotos para una exposición con el permiso del inquilino, ya que esto afecta la privacidad del inquilino. Sin embargo, generalmente se permiten fotos de daños o defectos incluso si el inquilino no está de acuerdo.
Independientemente de las razones válidas antes mencionadas, que otorgan al propietario el derecho de acceso al apartamento, también tiene derecho a ver su propiedad cada cinco años sin ninguna razón en particular. Así lo decidió el Tribunal Local de Munich (AG Munich, sentencia de 8 de enero de 2016, Az. 461 C 19626/15). Según el tribunal, el propietario debe poder inspeccionar el estado de su propiedad a intervalos regulares.
Si no hay razones válidas para una inspección, el inquilino puede negarle al propietario el derecho de acceso.
¿Pueden los inquilinos rechazar la entrada al propietario?
Si no hay razones válidas o si las citas para ver se van a realizar fuera de los horarios habituales, el inquilino puede negarle al propietario el derecho de acceso. Sin embargo, se recomienda precaución aquí: si los inquilinos rechazan la solicitud del propietario de ver la propiedad sin justificación, el propietario tiene el derecho de obtener acceso mediante una decisión judicial y una orden judicial. Por otro lado, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato sin previo aviso (BGH, sentencia del 5 de octubre de 2010, Az. VIII ZR 221/09).
Si el inquilino se niega a acceder al apartamento, los propietarios bajo ninguna circunstancia deben acceder al apartamento sin su consentimiento. En cambio, es aconsejable buscar asesoramiento legal y que un abogado establezca una fecha límite para posibles propuestas de nombramiento. Solo cuando esto no ayude, se debe tomar el camino hacia la corte.
Peligro inminente: ¿cuándo puede entrar el arrendador al apartamento?
Si hay un riesgo significativo en el apartamento alquilado, el propietario puede entrar al apartamento sin el consentimiento del inquilino. Este sería el caso, por ejemplo, si hay una tubería de agua rota, se ha producido un incendio o se escapa gas.
Incluso en tales lugares, es recomendable obtener el consentimiento del inquilino para ingresar al apartamento con anticipación, pero si esto no es posible, el propietario tiene derecho a abrir y caminar por el apartamento sin previo aviso.
¿Puede el propietario entrar al apartamento sin el consentimiento del inquilino?
La entrada al apartamento por parte del propietario sin el consentimiento previo del inquilino solo se permite en las emergencias mencionadas anteriormente. Si el inquilino se niega a permitir que el arrendador ingrese en tal situación, puede ser considerado responsable por cualquier daño resultante.
Sin embargo, al mismo tiempo, los propietarios siempre deben asegurarse de que sea realmente una emergencia lo que obligue a ingresar al apartamento. Si este no es el caso, el inquilino podría denunciar al dueño de la propiedad por allanamiento de acuerdo con § 123 StGB.
¿Cuál es la situación legal si el arrendador entra secretamente al apartamento?
Si el arrendador obtiene acceso al apartamento sin el consentimiento del inquilino, comete allanamiento de morada, que puede ser procesado legalmente. Además de la notificación, el inquilino tiene la opción de rescindir el contrato de alquiler sin previo aviso.
¿Puede el arrendador quedarse con la llave del apartamento?
Es un error común pensar que el propietario tiene derecho a quedarse con un duplicado de la llave del apartamento. Sin embargo, esto solo está permitido con el permiso expreso del inquilino. Si aún conserva una llave y, por lo tanto, accede al apartamento sin autorización, el inquilino puede denunciarlo por allanamiento, rescindir el contrato de alquiler sin previo aviso e incluso reemplazar la cerradura de la puerta.
Derecho de acceso del arrendador: ¿Qué cambia después de la terminación?
Si el inquilino o el propietario cancela el contrato, pero el inquilino aún no se ha mudado del apartamento, se aplican las mismas reglas al derecho de acceso del propietario que también se aplican al contrato de arrendamiento en curso.
Si, por otro lado, aún no está claro si la rescisión (por ejemplo, debido al uso personal) es legal y cuándo puede ser válida, esto tiene un impacto en las posibles citas de visualización. Porque estos solo deben ser tolerados por el inquilino cuando la terminación sea efectiva y esté claro a partir de cuándo el apartamento se puede alquilar a otra parte o vender.
