El alquiler graduado es una opción interesante para los propietarios. Porque los aumentos de alquiler no suelen estar exentos de problemas. Un alquiler graduado, por otro lado, proporciona más seguridad de planificación de una manera simple y conveniente y no es necesariamente desventajoso para los inquilinos, dependiendo del diseño exacto del contrato.
Todos los detalles esenciales sobre el alquiler graduado se explican a continuación. Como arrendador, tiene toda la información que necesita para redactar correctamente el contrato de arrendamiento graduado. Porque además de los requisitos de la ley de arrendamiento, también son importantes otros puntos.
¿Qué es un alquiler graduado?
La renta graduada es el acuerdo de una determinada cantidad de renta, que se registra por escrito entre el propietario y el inquilino. Se relaciona con un período específico y escalona el aumento del alquiler con una cantidad exacta. El alquiler permanece sin cambios durante al menos doce meses. Por otras razones, no puede aumentarse durante este período de acuerdo con § 557a BGB.
En el caso de renta graduada, el arrendador y el inquilino acuerdan de antemano a qué hora se incrementa la renta hasta qué monto. Para los propietarios, esto significa la posibilidad de hacer cumplir un aumento de alquiler sin mayores problemas. El acuerdo también está destinado a brindar a los inquilinos claridad a largo plazo sobre los costos de vivienda en los que incurrirá en el futuro.
¿Cómo se pacta contractualmente el alquiler escalonado?
Para que sea permisible la renta graduada con sus incrementos, el convenio debe estar formulado por escrito. También es posible asignar posteriormente un alquiler escalonado a un contrato de arrendamiento existente, pero solo si el inquilino está de acuerdo. El acuerdo de báscula escrito debe estar firmado por el propietario y el inquilino, por lo que no es suficiente escribir un correo electrónico.
¿Cuándo es efectivo un contrato de arrendamiento gradual?
Según el artículo 557a del Código Civil alemán (BGB), las condiciones formales también incluyen la especificación exacta del importe en euros por el que se incrementa el alquiler. Los porcentajes no son suficientes aquí. Para que el contrato de arrendamiento gradual sea válido, el propietario también debe incluir más detalles además del aumento de alquiler. Entre otras cosas, se debe definir el momento en que se producirá el aumento de alquiler. Los siguientes requisitos previos son esenciales para que el arrendamiento gradual sea efectivo:
- El acuerdo debe estar por escrito y firmado por ambas partes. Por tanto, incluye el consentimiento del propietario y del inquilino.
- El precio del alquiler y el aumento deben especificarse en valores concretos en euros (no en porcentaje).
- El intervalo entre aumentos de alquiler debe ser siempre de al menos doce meses. No se permiten escalas más cortas, pero son posibles períodos más largos.
- Se debe nombrar al menos una temporada en el contrato.
En el contrato de arrendamiento graduado, debe indicarse claramente en qué momento se produce el siguiente contrato de arrendamiento y en qué monto aumenta el alquiler.
Formulaciones legales e ilegales en el arrendamiento graduado
El contrato de arrendamiento gradual debe aclarar claramente cuándo ocurrirá el siguiente aumento de alquiler y hasta qué monto aumentará el alquiler. Un contrato de arrendamiento que estipula un aumento anual del tres por ciento es ineficaz. Una indicación del precio por metro cuadrado también es inválida, ya que el alquiler total no figura en forma de monto monetario. El monto del aumento de alquiler en sí puede variar, pero el intervalo entre las respectivas graduaciones debe ser de al menos un año.
Ejemplo de un contrato de alquiler de báscula efectivo:
- El contrato de arrendamiento graduado comienza el 1 de enero de 2019 con un alquiler neto de 800 euros. Esta renta neta aumentará anualmente: del 01/01/2020 a 830 euros, del 01/01/2021 a 870 euros, del 01/01/2022 a 900 euros.
Ejemplos de un acuerdo ineficaz:
- El contrato de arrendamiento graduado comienza el 1 de enero de 2019 con un alquiler neto de 800 euros. A partir de entonces, la renta neta sin calefacción aumenta anualmente en un dos por ciento.
- El alquiler aumentará a 9,20 euros por metro cuadrado el 01/01/2020.
¿Cuánto tiempo es válido el alquiler graduado?
En el pasado, a los propietarios solo se les permitía establecer aumentos de alquiler durante los próximos diez años, pero este límite ya no existe. Esto significa que los aumentos también se pueden acordar contractualmente por un período de 15 años o incluso más. Por cierto, el contrato de arrendamiento gradual en sí puede ser limitado o ilimitado, según sus necesidades.
En cuanto a la duración del contrato de arrendamiento gradual, también influye la posible rescisión del contrato. Porque además de acordar un alquiler gradual, el arrendador tiene la opción de excluir la terminación del arrendamiento por un máximo de cuatro años desde el comienzo de un contrato de arrendamiento gradual (ver Sección 557a, Párrafo 3, Cláusula 1 BGB). Sin embargo, dicha cláusula restringe el margen de maniobra para ambos lados, es decir, para el inquilino y el propietario. Es por eso que ambas partes deberían pensar si tal regulación tiene sentido y encaja en la planificación para los próximos años.
El aumento de alquiler está estipulado en el contrato de arrendamiento gradual y generalmente se realiza anualmente.
¿Es necesario anunciar el aumento de alquiler en el caso de un alquiler escalonado?
Debido a que el aumento del alquiler ya está determinado en el marco del contrato de arrendamiento gradual cuando se firma el contrato, el propietario no tiene que enviar al inquilino ningún aviso adicional si el alquiler aumenta. Si el inquilino ha dictado una orden permanente para la transferencia del alquiler, deberá realizar el ajuste correspondiente en la fecha correspondiente. Si no lo hace, el arrendador puede recordarle que el alquiler ha aumentado, como se estipula en el contrato, y que debe realizar un pago adicional.
Sin embargo, el arrendador no puede solicitar ningún aumento de alquiler adicional durante el contrato de arrendamiento gradual. Y ni siquiera si se llevan a cabo modernizaciones. Dichos costos no pueden repercutirse retrospectivamente si el alquiler graduado expira, dictaminó el tribunal de distrito de Berlín. Al anunciar la modernización, un propietario avisó a su inquilino de un futuro aumento de alquiler. Esto se defendió con éxito: el propietario habría planificado la modernización prevista en el alquiler escalonado o renunciado al acuerdo escalonado (ver expediente número 65 S 225/17). Excepción: las modernizaciones eran obligatorias por exigencias legales o exigencias oficiales. Luego, también pueden transferirse a inquilinos con contratos de arrendamiento graduados.
¿Qué aumentos de alquiler están permitidos en el contrato de arrendamiento gradual?
Los propietarios a menudo optan por un alquiler gradual porque el límite habitual no se aplica aquí. En el caso de los contratos de alquiler normales, esto asegura que el alquiler no aumente más del 20 por ciento durante un período de tres años. En algunas regiones, el límite superior es incluso un máximo del 15 por ciento. Este límite no se aplica a la renta graduada. Dependiendo de las escalas escalonadas, puede suceder que el alquiler aumente en más del 20 por ciento en tres años con un contrato de arrendamiento graduado.
Sin embargo, incluso con un contrato de arrendamiento graduado, los aumentos de alquiler individuales no pueden elegirse sin límites, porque las limitaciones del Código Penal Económico, Sección 5, también se aplican al alquiler graduado. rentas comparativas locales.
Y hay otros requisitos para el alquiler graduado: en áreas donde el espacio habitable es escaso, el objetivo es evitar que el alquiler se infle. Por lo tanto, los arrendamientos graduados recién acordados deben cumplir con los requisitos del freno de precio de alquiler.
En áreas donde el espacio habitable es escaso, los arrendamientos graduados recién acordados deben cumplir con los requisitos del freno del precio del alquiler.
Alquiler graduado: ¿Se aplica el freno de alquiler?
Cuando se aplica el freno del precio del alquiler, el alquiler de un apartamento recién alquilado no debe ser más del diez por ciento más caro que el alquiler comparativo local (consulte la Sección 557a, Párrafo 4, BGB). Esto también se aplica al alquiler graduado. Este requisito legal significa que para cada nuevo contrato de alquiler, tanto el alquiler al inicio del contrato como las escalas individuales se pueden controlar con precisión. Esta verificación tiene lugar en el momento del aumento de escala.
Si una de las escalas de alquiler acordadas es más de un diez por ciento más alta que la renta comparativa local habitual al comienzo de su vigencia, se establece un límite en caso de que el inquilino presente una queja. Esto significa que entra en vigor la escala, la cantidad que excede el diez por ciento, pero no tiene que ser pagada por el inquilino. El contrato sigue siendo válido.
Dado que el freno del precio de alquiler solo se puede establecer durante un máximo de cinco años en las respectivas ciudades o regiones, es posible que las escalas que vencen en un momento posterior ya no se vean afectadas y, por lo tanto, no se limitarán. Si esto restringe demasiado a los propietarios en su planificación, un arrendamiento indexado puede ser una opción que puede eludir este límite. El índice de alquiler no se basa en el índice de alquiler habitual en la zona, sino en el índice de precios al consumidor y su evolución.
El aumento de los alquileres es particularmente interesante para los propietarios que firmaron sus contratos de arrendamiento graduados antes de que se aplicara el freno de alquiler.
¿Cuál es la diferencia entre renta graduada y renta indexada?
Tanto el alquiler graduado como el alquiler índice regulan cuándo y cómo cambia o aumenta el alquiler en el futuro. Por lo tanto, contienen el momento exacto en el tiempo y el monto correspondiente (en el caso del alquiler graduado) o una indicación de que el alquiler futuro se basa en el índice de precios al consumidor (en el caso del alquiler índice). Este índice de precios al consumidor es publicado una vez al año por la Oficina Federal de Estadística y no se puede predecir.
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Renta graduada | Alquiler de índice |
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| La fecha exacta y el monto del ajuste de alquiler futuro se enumeran en el contrato de arrendamiento gradual. | Los cambios en el precio del alquiler están directamente relacionados con la evolución del índice de precios al consumidor . Entonces, si el costo de vida aumenta, también lo hará el alquiler. Se puede acordar un arrendamiento indexado por un período indefinido. |
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Los aumentos de alquiler se pueden establecer durante algunos | Una cláusula de índice también se conoce como cláusula de conservación de capital . No se puede prever específicamente el monto exacto del aumento de alquiler . |
| Cuando todas las escalas acordadas han entrado en vigencia y el mismo inquilino continúa viviendo en el apartamento , el contrato de arrendamiento de la báscula se convierte en un arrendamiento "normal", en el que se pueden hacer cumplir los aumentos de alquiler de acuerdo con las secs. 558 y 559 BGB . | Formulación de ejemplo: si el índice de precios al consumidor de Alemania cambia en un cuatro por ciento o más en comparación con el primer mes del arrendamiento , según la determinación de la Oficina Federal de Estadística , entonces el alquiler se modifica en el mismo porcentaje. |
Con el índice de alquiler, el propietario puede aumentar el alquiler de forma más independiente del freno de alquiler, siempre que el índice de precios al consumidor aumente en consecuencia. |
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| El índice de alquiler ofrece así un poco más de libertad para el propietario incluso en áreas con escasez de viviendas , porque aquí solo el alquiler inicial se basa en el freno de alquiler, mientras que los aumentos en el futuro no están tan restringidos. |
¿Qué pasa cuando termina el alquiler graduado?
Después del último nivel de alquiler acordado, el contrato de arrendamiento por niveles cambia a un contrato "normal". A continuación, se pueden aplicar los tipos habituales de aumentos de alquiler, por ejemplo, en forma de aumentos de alquiler de modernización o ajustándose a la renta comparativa local.
Cuando expira el período del contrato de arrendamiento gradual acordado, el arrendador tiene la opción de acordar otro alquiler gradual. Tal acuerdo solo es posible si el inquilino está de acuerdo. Sin embargo, una determinación unilateral de esta nueva temporada no es efectiva. Esto significa que ambas partes deben redactar y firmar un nuevo contrato.
Si el contrato de arrendamiento es indefinido y las escalas solo se enumeran hasta una fecha específica, se mantiene la última escala. De esta manera, un arrendamiento graduado se puede transformar en un arrendamiento clásico. Una vez finalizada la renta graduada, el arrendador tiene la opción de trabajar con otros aumentos de renta. Esto significa que puede, por ejemplo, ajustarse a las rentas comparativas locales o transferir los costos de modernización a los inquilinos.
¿Qué es la renuncia a la rescisión?
Se puede acordar una renuncia unilateral a la rescisión en un contrato de arrendamiento gradual. Aquí, el inquilino firma que no dará por terminado el apartamento por un período de tiempo definido, mientras que el arrendador conserva su derecho de terminar. Esta renuncia unilateral de terminación puede aplicarse por un máximo de cuatro años; de lo contrario, se vuelve ineficaz (consulte la Sección 557a, Párrafo 3, BGB). Para el propietario, esta exclusión unilateral de la rescisión proporciona una buena seguridad de planificación, pero no muchos inquilinos están dispuestos a comprometerse a vivir en una propiedad por un período de tiempo fijo.
A muchos inquilinos les gustaría utilizar una cláusula de inquilino posterior al aceptar la rescisión de la renuncia para conservar un cierto grado de libertad. Esta cláusula le brinda la oportunidad de terminar el arrendamiento existente antes de tiempo si es necesario. Esta nueva cláusula de inquilino suele ir acompañada de la obligación de proponer un inquilino de reemplazo confiable.
Ventajas y desventajas de un alquiler graduado para inquilinos.
El alquiler graduado también brinda a los inquilinos cierta seguridad. Porque durante el período escalonado acordado, el arrendador no puede exigir más aumentos de alquiler, incluso en el caso de medidas de renovación o modernización, a menos que hayan sido ordenadas por las autoridades o por ley (por ejemplo, porque se deben instalar nuevos contadores de costos de calefacción debido a la nueva ordenanza de costos de calefacción). Los ajustes solo son posibles después de la liquidación de los costos accesorios, pero solo con la justificación correspondiente. El contrato de arrendamiento gradual también garantiza a los inquilinos un alquiler que permanece constante durante al menos un año y no aumenta.
Las ventajas de un vistazo
- Planificación de la seguridad para los gastos de vivienda en los próximos años.
- No son posibles más aumentos de alquiler por renovaciones o modernizaciones.
- En áreas económicamente fuertes, un alquiler escalonado es aún más barato que un alquiler índice, lo que incluiría un aumento más rápido del alquiler.
Desventajas de un vistazo
- El alquiler aumenta anualmente, ya no es posible realizar ajustes en los años pactados.
- Una vez finalizada la graduación acordada, el contrato de duración determinada suele transferirse a otro contrato graduado. Solo los contratos indefinidos se convierten en contratos de alquiler normales.
- Si el alquiler local comparable cae, la graduación sigue siendo independiente de esto.
Con un contrato de arrendamiento gradual, puede vigilar los costos de alquiler, incluidos los aumentos de alquiler, durante los próximos años y décadas.
Ventajas y desventajas de un alquiler graduado para propietarios.
Un contrato de arrendamiento gradual vale la pena para todos aquellos propietarios que quieran obtener los mayores ingresos por alquiler posibles. Cuando te pongas de acuerdo en las escalas, puedes estimar la renta comparativa local y su desarrollo y así planificar tus ingresos con anticipación. Dependiendo de la demanda de vivienda en la zona correspondiente, el escalonamiento debe tener en cuenta la renta comparativa local en mayor o menor medida para evitar problemas con una posible renta excesiva.
Para una buena seguridad en la planificación, los propietarios cautelosos pueden incluir una renuncia unilateral de terminación en el contrato de arrendamiento gradual. En este contexto, puede resultar útil elegir escalas más bajas para que el contrato sea atractivo para el inquilino. Es más probable que las escalas inferiores animen a los inquilinos a firmar una renuncia unilateral de rescisión.
El aumento de los alquileres es particularmente interesante para los propietarios que firmaron sus contratos de arrendamiento graduados antes de que se aplicara el freno del precio del alquiler. Si, por el contrario, el freno de alquiler ya se aplica cuando se firma el contrato, los propietarios ya no tienen tantas opciones para aumentar los ingresos por alquiler. Al menos la renta graduada permite un aumento con el freno de renta, que es hasta un diez por ciento superior a la renta comparativa local.
Las ventajas de un vistazo
- Ajuste automático del alquiler sin esfuerzo administrativo adicional: Los datos sobre el aumento del alquiler ya están configurados al inicio del arrendamiento para que no haya dudas ni dificultades posteriormente.
- Tipo simplificado de ajuste de alquiler.
- El acuerdo contractual permite planificar durante varios años.
- Es posible exceder el alquiler comparativo local (dependiendo del límite de precio de alquiler posiblemente aplicable hasta cierto punto).
- Es posible aceptar una renuncia unilateral de rescisión (hasta cuatro años).
Desventajas de un vistazo
- No son posibles otros aumentos de alquiler.
- Los trabajos de modernización o renovación no pueden compensarse con un aumento de alquiler (excepción: modernización ordenada por las autoridades o por ley).
- No todos los inquilinos cumplen con los aumentos de alquiler acordados en el contrato de arrendamiento gradual. Este ingreso faltante solo se puede reclamar tres años después del hecho. La única alternativa es la terminación y, si es necesario, la acción de desalojo con desalojo.
- En el caso del alquiler graduado, no se tiene en cuenta la tasa de inflación, ya que los montos del alquiler son independientes de la disminución de valor. Esto muestra la diferencia con el alquiler índice.
Conclusión
El alquiler gradual ofrece a los propietarios, en particular, un alto nivel de seguridad, incluso si solo permiten un margen de maniobra limitado. Sin embargo, dada la escasez de viviendas en muchas ciudades, eso es justo. Las diferentes perspectivas de propietario e inquilino se hacen evidentes tan pronto como se redacta el contrato de arrendamiento gradual. Con la seguridad necesaria por un lado y una compensación satisfactoria a través del precio del alquiler, ambos lados deben ser respetados. En este sentido, el alquiler graduado es una buena solución para la planificación futura.