Si piensa en el futuro, a menudo construye un edificio de apartamentos, también como inversión de capital. En una entrevista, el experto en verificación de costos explica en detalle qué costos se pueden esperar para la construcción y qué límites de costos existen para la rentabilidad.
Pregunta: ¿Un edificio de apartamentos como inversión?
Experto en verificación de costos: Por supuesto. Si hay varios apartamentos que se pueden alquilar, esto conduce a un rendimiento muy interesante a largo plazo, dependiendo de dónde y qué tan grande esté construyendo. Esto genera ingresos a largo plazo que, dependiendo de la ubicación y el entorno, también son relativamente seguros y permanentes.
En comparación con otras formas de inversión de capital, la construcción de viviendas a menudo se descuida hoy en día, pero de hecho no se ve tan mal para la construcción de apartamentos. Especialmente cuando las tasas de interés son bajas y no hay muchas inversiones rentables y al mismo tiempo seguras en el mercado de todos modos. Por supuesto, también debe calcular y planificar cuidadosamente con el edificio de apartamentos. Los costos y los ingresos definitivamente deberían estar equilibrados aquí.
Pregunta: ¿Cuánto cuesta un edificio de apartamentos en general?
2000 € por metro cuadrado no son infrecuentes en un edificio de apartamentos
Experto en verificación de costos: Por supuesto, no se puede decir eso en todos los ámbitos , depende de muchos factores y, por supuesto, también del tamaño de la casa y la construcción.
Sin embargo, en general, se supone que los costes de una casa oscilan entre 1200 EUR por m² y 2000 EUR por m² . El precio siempre depende un poco de dónde construyas exactamente.
En la mayoría de los casos, sin embargo, deberá asumir un precio mínimo de 1.500 euros por m² , por debajo del cual solo es posible construir en algunos casos.
En algunos casos, se pueden superar significativamente los 2.000 EUR por m² , pero con vistas a las expectativas de rentabilidad futura, debería evitarse algo así.
Por supuesto, estas son solo pautas aproximadas, pero al menos ofrecen un orden de magnitud para orientarse aproximadamente. Además, los costos de seguimiento siempre deben considerarse durante la construcción.
Alternativamente, también puede utilizar la denominada cubatura como magnitud. En general, se calcula como regla general 400 EUR por metro cúbico de espacio cerrado . El cubo es la regla general en la industria de la construcción.
Un pequeño ejemplo de costos de la práctica
Estamos planeando y construyendo un edificio de apartamentos con techo plano, el tamaño debería ser de 300 m² de espacio habitable. Se está construyendo una casa moderna, energéticamente eficiente y de bajo consumo energético.
| Enviar | precio |
|---|---|
| Costos de construcción sin costos de construcción auxiliares | 525 000 EUR |
| Precio por m² de espacio habitable | 1.750 EUR por m² |
Estos costos son, por supuesto, solo costos ejemplares para un edificio específico en un diseño específico. Por supuesto, los costos también pueden ser completamente diferentes para otras casas, dependiendo de la construcción y el tamaño.
Sin embargo, nuestra casa de ejemplo ya muestra las dimensiones en las que operamos. Además, se deben calcular los costos de construcción y los costos de la propiedad (si no están disponibles). El espacio real alquilable es entonces menor; como regla, debe deducir el 20% del área total
Pregunta: ¿De qué dependen los costos de construcción de un edificio de apartamentos?
Experto en verificación de costos: aquí entran en juego una gran cantidad de factores:
- el sitio de construcción y las condiciones en el sitio de construcción
- la construcción de la casa
- la forma del techo
- equipo
- el diseño de la zona exterior
- el monto de los costos de construcción auxiliares para el proyecto de construcción
Cada uno de estos factores puede provocar enormes diferencias de costes en la práctica. Es por eso que generalmente es imposible proporcionar estimaciones razonablemente confiables para un proyecto de construcción sin una planificación precisa.
Pregunta: ¿Valen la pena estos costos?
Cuanto mayor sea el índice de alquiler, más lucrativa será la construcción.
Experto en verificación de costos: por supuesto, eso siempre depende de cómo se comparan los costos de construcción con los costos de alquiler. Dependiendo del nivel del índice de alquiler en el sitio, el período de amortización por un lado y el retorno posterior por el otro será mayor o menor.
Echemos un vistazo a esto usando nuestro ejemplo. Nuestro edificio tiene una superficie de 300 m²; en este caso, el área puramente alquilable es de unos 240 m². Esto corresponde a unos tres apartamentos familiares de 80 m².
El índice de alquiler en Alemania en 2018 es de alrededor de 6,80 EUR por m² a 9,10 EUR por m² de media . En general, la tendencia es al alza, pero los precios en las regiones rurales son en su mayoría estables.
Se ve diferente cuando se trata de una ubicación privilegiada: las ciudades universitarias más pequeñas y sus alrededores son particularmente prometedoras. Los precios de 12 EUR por m² también pueden ser comunes allí. Múnich ocupa el primer lugar con hasta 17,80 EUR por m² . En buenas ubicaciones, los expertos esperan que los alquileres aumenten hasta un 10% en los próximos años. Sin embargo, esto es solo una instantánea y, por supuesto, puede cambiar nuevamente.
Si simplemente calculamos con la media nacional de 7,50 EUR por m² , los ingresos anuales por alquiler rondarían los 21.000 EUR si los tres apartamentos se alquilaran de forma permanente. Si alquila solo dos apartamentos, puede esperar un ingreso anual de 14.400 euros . Eso sí, más si la ubicación merece la pena.
En muchos casos, los ingresos por alquiler difícilmente serán suficientes para financiar completamente la construcción con todos los costos, incluida la parcela de tierra correspondiente. En cualquier caso, se requiere una planificación buena y cuidadosa.
Pregunta: ¿Es más barato construir un edificio de apartamentos juntos y compartir los costos de construcción?
Si desea ahorrar dinero, puede compartir los costos de construcción con otros.
Experto en verificación de costos: puede valer la pena en casos individuales, si eso es lo que desea.
Si, en nuestro ejemplo, dividiéramos los costos totales incurridos entre 3, por ejemplo, los costos para cada familia aún estarían en un orden de magnitud en el que se ofrecería a la venta un número considerable de viviendas unifamiliares. Incluso casas prefabricadas con terreno ya se pueden construir a esta escala.
Una clara ventaja de costos sobre otras formas de vida no resulta automáticamente de las casas multifamiliares.
Pregunta: Volviendo a los costos de construcción: ¿Qué se debe considerar con respecto al método de construcción y diseño de la casa con respecto a los costos?
Experto en verificación de costos: Bueno, en primer lugar, siempre debe estar atento tanto a los costos de construcción como a los costos de seguimiento. Esto también se aplica a la envolvente del edificio.
Una mampostería de doble capa con una fachada de ladrillo de clinker es significativamente más cara de construir, pero ofrece ventajas térmicas y, sobre todo, costos de seguimiento significativamente más bajos en los años posteriores.
Lo contrario es cierto para los techos planos, por ejemplo. Un techo plano generalmente implica costos de seguimiento muy altos, mientras que los costos de seguimiento con un techo reprimido, por ejemplo, son significativamente más bajos. Además, un techo a dos aguas es mucho más rentable de erigir que un techo a dos aguas clásico o un techo a cuatro aguas.
Si observa principalmente los costos, siempre debe encontrar un equilibrio entre los bajos costos de construcción y los costos de seguimiento más bajos posibles.
En este contexto, también se pueden ver medidas de eficiencia energética en el edificio. Aquellos que planifican con bajo consumo de energía pueden ahorrar bastante con bajos costos operativos.
La tecnología de ahorro de energía utilizada no debería ser demasiado compleja desde el punto de vista técnico; en el caso de las casas pasivas, por ejemplo, muchos estudios ya han demostrado que el equipo de alta tecnología significa que los costos de seguimiento son tan altos que las casas pasivas casi ya no son económicamente rentables. Entonces, cuando se trata de eficiencia energética, siempre se trata de encontrar un término medio sensato.
Pregunta: ¿Qué se entiende generalmente por costos de construcción auxiliares y qué tan altos son?
Experto en verificación de costos: los costos de construcción auxiliares incluyen los siguientes costos:
- Costos de planificación (arquitectos, ingenieros, ingenieros estructurales)
- Costos administrativos (permisos de construcción, inspecciones de edificios, etc.)
- todos los costos para obtener financiamiento para la construcción
- Tasas de registro de la propiedad y notario
- todas las tarifas de procesamiento e intereses de implementación durante el período de construcción
- Primas de seguros de construcción
Cuán altos sean los costos de construcción auxiliar siempre depende del caso individual y del esfuerzo involucrado en la construcción. En general, sin embargo, los costos de construcción auxiliares representan del 10% al 20% de los costos totales de construcción .
Pregunta: ¿Cuánto cuesta realmente el arquitecto por tales proyectos de construcción?
El arquitecto paga el 8% de los costos totales de construcción.
Experto en verificación de costos: siempre es un poco difícil decirlo porque siempre se trata del esfuerzo real.
La base de facturación para los arquitectos es siempre la misma y vinculante, es decir, el HOAI, el programa de tarifas para arquitectos e ingenieros.
Como una guía aproximada, generalmente puede asumir alrededor del 8% de los costos totales del edificio como costos para el arquitecto. Como dije, esta es solo una guía aproximada.
Pregunta: ¿Debería ir al arquitecto y planificar usted mismo, o debería comprar un promotor inmobiliario?
Experto en verificación de costos: no se puede decir eso en todos los ámbitos . En la gran mayoría de los casos, los promotores inmobiliarios venden propiedades que ya han sido planificadas a inversores. A menudo, el alcance de diseño y planificación es muy limitado.
Esto no significa que normalmente se pueda planificar mejor y, sobre todo, de forma más rentable que el precio que ofrece el desarrollador. En muchos casos, esto no funciona y construir uno propio es a menudo notablemente más caro que una propiedad comparable de un desarrollador, o al menos igual de caro.
La razón de esto es que los promotores inmobiliarios obtienen condiciones completamente diferentes para el trabajo de construcción y que, como constructor privado, no está en la parte superior de la lista de prioridades para ningún oficio, incluso con la construcción de un edificio de apartamentos.
También en muchas operaciones, las condiciones particularmente favorables que se ofrecen a los promotores inmobiliarios con grandes volúmenes de pedidos a menudo se compensan con márgenes más altos con los propietarios privados. Entonces, por supuesto, se queda con una desventaja en términos de costos y tiene que pagar servicios comparables mucho más caro que un promotor inmobiliario.
Aquellos que, por supuesto, pueden hacer mucho de su propio trabajo, posiblemente con ayudantes de su propio círculo de amigos, y así reducir significativamente los costos generales de construcción, tienen una ventaja aquí. En tal caso, construir usted mismo con el arquitecto puede ser económicamente valioso.